在济南，如果要问改善人群应该去哪里买房子，人们大概率会不约而同的想到奥体片区、CBD片区、汉峪片区、二环南片区以及华山片区部分区域等一些传统的改善区域。但随着城市的扩张和发展以及近期济南改善性置业需求上升，这些地方的库存已明显不足，于是贤文片区、长岭山片区、盛福片区、和谐片区等地逐渐登上了舞台。
在这其中，历下盛福片区和槐荫和谐片区的表现则显得差强人意，二者均价都在2W+，也都面临着市场竞争压力大，去化难的问题，俨然成了济南改善市场的“难兄难弟”。
近年来供地集中，片区项目骤增
十几年前的济南老城区改造建设阶段，政府将大量在大明湖、老东门的回迁居民迁移至盛福片区，那时盛福是妥妥的刚需片区。2017年万科机床四厂拿地，开启盛福商品房2.0时代，整个片区才迎来了从刚需蜕变到改善的契机。此后，多家房企都盯上这里：
2018年6月，历下控股拿地；
2019年5月，阳光城拿地；
6月，金地、海信拿地；
2020年11月，银丰拿地，
12月，越秀、招商拿地；
2021年5月，中电建核电拿地；
9月，祥泰（阳狮）拿地。
土地出让节奏一直有条不紊。
同样的，和谐片区近两年供地也非常频繁。从2019年3月到现在，经历了多次土拍，成交了6宗地块，吸引了保利、绿城、远洋、新城、中海等多个品牌房企抢驻，竞争激烈。凭借着稀缺的老城地段，这一片区的新项目定位高端、改善，仅从项目案名看，绿城诚园、保利天禧、远洋万和府等都隶属各开发商旗下的高端产品系。
频繁的土地出让，带来的是产品的井喷。 时至今日，盛福片区以及周边在售的项目达到了11个，可谓“五代十国”大混战；和谐片区内在售楼盘的新老楼盘加起来也有7个，俨然一幅“七雄争霸”的场面。但根据网签数据显示，这两个片区的一众项目去化效果都不是很好，开盘数月，网签20多套的项目大有人在。
楼盘菌特意整了两个片区目前在售楼盘的简要情况，大家可以做下参考：
为什么这两个片区不好卖？
回到改善型置业的含义上来看：除了最为直观的户型面积的扩大，改善置业还包含环境、配套等外部因素的改善,在一定程度上意味着需求层次的跃升。对于改善的诠释，和谐片区和盛福片区都没有做到完美。
首先来说，盛福片区目前的城市配套不尽人心，片区内整体属性均较为嘈杂，与普通的刚需片区并没有任何区别，有些地段甚至还存在断头路，自然环境也比较一般。这样的情境很难让人和高端联系起来。 而一路之隔的球墨厂片区，这里的配套与盛福基本一致，甚至更完备，但单价却低了一档。眼下龙湖天曜、碧桂园凤凰壹品、海信翰墨府、远洋风栖翰林这些项目去化也较好，对比之下，更凸显了盛福的“艰难”。
和谐片区虽位于老城区，配套齐全成熟，可以说具备地道的改善属性。但劣势也很明显，比如相比其他的一些改善片区，和谐片区的教育资源可能不具优势。再加上老城区，地块小，可开发的空间少，所以配套可能比较老旧。而且此处多为地缘性客户，受众面相对较窄，加之项目又多，销量自然不尽如人意。
站在买方角度考虑：两个片区2.2—2.3W的均价，配合150平、160平的平均户型大小，这样房款总价就来到了300W—400W。在济南，这样的一个预算是比较尴尬的存在，特别是在当下，CBD、高新核心区的项目已经迈入了3W+的大门，汉峪片区的优质项目也上不了车。按理来说，这样的客群正适合盛福、和谐片区，但这些一次性能拿出百万首付的人又不像刚需那样容易妥协，片区的不成熟成了劝退他们的主要原因。
降价是唯一出路吗？
面对去化艰难的情况，低价销售在这两个片区此起彼伏。
7月份，和谐片区新城时光印象项目突然降价， 从原来的均价21000元/㎡降至最低18288元/㎡ ，要知道新城项目的拿地价可是片区内最高的，楼面价约13966元/㎡，溢价率约58.7%，在片区内地价最高。
无独有偶，盛福片区的阳光城檀悦 首开就用低价吸引眼球。 精装18900元/㎡起，要知道，阳光城项目当年拿地时，楼面价14401元/㎡，如果算上安置房成本和代建的学校成本，楼面价至少在1.8万/㎡。精装18900元/㎡起，简直就是做慈善。
低价带来了怎样的结果？新城时光印象价格一降再降，仍不尽人意，网签数据没过30套。阳光城檀悦8月初拿低价换来的首开成绩倒是不错，但也让不少置业者对开发商有了资金链上的顾虑，起了观望的心态。
了解地产的人都知道。在热点城市、热点区域内，房价与成交都比较稳定，“以价换量”也不会在这样的区域内发生。更多的可能出现在远郊盘，或者配套落后、楼盘有“硬伤”的项目。这两个片区的一些开发商采取低价销售，表面上是让利购房者，实际上还是对片区、对自己楼盘的不自信，也印证了之前我们提到的这两个片区在改善属性上不完备的看法。
就目前来看，降价肯定不是盛福、和谐片区的最优解，但却是房企唯一能做的。
未来持续供地，竞争压力加码
参看济南市20201供地计划表，楼盘菌发现，在今年即将进行的第三次集中供地中，盛福片区与和谐片区 均有住宅用地出让。
盛福片区与和谐片区的楼面地价均价早已破万，高地价倒逼开发商去做改善盘，这意味着未来这两个片区内部的竞争会更加激烈。而且当一个地区地价居高不下时，也将意味着未来这里的房价将再上新台阶。
楼盘菌斗胆猜测一下，盛福片区与和谐片区如今面临的 状况大概率会持续下去，慢慢等待时间消化；而在接下来的土拍中，也不会出现高溢价的情况，地块能够顺利成交便是最好结果。