撰文=徐三刀
—壹—
纵看西安，发展如火如荼，一直扶摇而上；横看西安，实体仍然不足，缺少大型企业支撑，后劲略显绵薄。作为一个西北五省“龙头”城市，一旦脱离西北城市语境，关于西安的判断很容易陷入两难。
西北地区一直是全国楼市的边缘地带，长期救援，却始终无法摆“二元陷阱”的非热点区域。近年来，随着关中城市群、西兰城市群、呼包鄂榆城市群获批，大规模棚改*迁拆**及货币化安置启动，楼市新一波行情辐射到西北。
可以看到，从2016年开始，银川、兰州、西安、乌鲁木齐等西北地区重要城市，都在这一波行情中快速“清库存”，典型之一就是西安，连续三年房价上涨，下一步，2019年西北楼市又将有什么变化？
—贰—
从政策面来看，西北城市群情况特殊，分类调控极为明显，可以分为三类来看：
其一，银川，房地产市场相对封闭，政策基调基本为去库存，政策公布也是以规范销售、税费、公积金使用等为主，政策相对宽松。
其二，兰州，2018年1月15日，兰州突然发布部分区域（西固、九州、高坪）取消限购，继续限购区域则不再需要提供社保、纳税证明。
其三，西安，连续加码限购条件，从限购、限贷、限售、限价之后，再到限制企业购房，普遍执行登记、摇号、公示，刚需家庭优先选房。
可以说，西北楼市与东南沿海城市相比，政策上还有一定的滞后性，主要就是政策表现“松紧不一”。如果，城市人口流出严重，经济实力绵薄，还有适当放松的可行性。如果，城市人口净流入激增，招商引资突出，政策或将持续收紧。
换而言之，棚改政策熄火之后，城市购买力无法释放，经济实力较差的西北地区城市，极有可能调整部分限购政策。
—叁—
这一波限购激起的涨幅，西北城市普遍在第三轮，与全国三线城市同步，集中表现为一、二线城市滞涨或阴跌，西北城市仍然是“稳中有升”。
（例如：2015年北京、上海、深圳启动上涨，出现“豪宅元年”；2016年合肥、杭州、郑州等上涨，出现“房价四小龙”；2017年西安、兰州等上涨）。
典型城市如西安、兰州、乌鲁木齐，都出现了供不应求，以及难以遏制的“抢房潮”：
其一，西安，2018年，西安市新房供应1451万㎡，同比增长3%；新房成交1633万㎡，同比减少10.3%；新房成交价格11748元/㎡，同比增加了28.1%，部分区域房价涨幅达到45.8%.
其二，兰州，2018年，兰州新房供应539.94万㎡，同比增长17.9%；成交529.14万㎡，同比增长8.4%，住宅成交价7400元/㎡，同比上涨了5.9%，其中主城区8742元/㎡，同比增长了4.8%.
从西北城市来看，除了涨幅最大的西安之外，还有一直处于边缘地带的乌鲁木齐，2018年的部分成交涨幅达到了20%（乌市缺乏数据机构，根据实际区域踩盘得出），极为抢眼。
—肆—
从土地层面来看，西北地区是一线房企的掘金之地，在核心一线城市、强二线城市普遍“挖掘存量土地”（控制城市新区开发，对内进行改造），动辄高价地王，西北地区的地价还是极为低廉。
典型之一，2018年，银川楼市外来品牌房企剧增，如万科、恒大、中梁、世茂、碧桂园、万科、华远等，或是摘地，或是城市展厅开放，突然之间，银川似乎进入了一个大牌房企厮杀的局面。
据克尔瑞机构公布，西北地区西安、兰州、西宁、银川四个城市2018年的经营性用地成交面积达5341.26万平方米，同比上升了28.24%。成交总价为896.54亿元，较2017年上涨了70%，土地成交十分抢眼。
可以说，在2014年全国楼市灾年之后，2018年西北地区又进入了一个好波段，不仅土地成交面积增加，土地价格也在水涨船高。以西安为例，2018年西安经营性用地供应3338万㎡，环比上涨32%，经营性用地成交3157万㎡，环比上涨37%，成交均价2100万元/亩，环比上涨18%。
西安楼市从2018年第四季度以来，不断爆出高价地：金泰摘地青龙寺9117元/㎡，紫薇摘地梁家滩7953元/㎡，融创摘地东二环7196元/㎡，恒志摘地青龙寺8785元/㎡，莱安摘地大明宫8554元/㎡，绿城&中梁摘地沣东5887元/㎡，华侨城摘地沣东6031元/㎡，正荣摘地大明宫7778元/㎡，陕煤摘地草滩6517元/㎡......
土地市场，一边是全国阴雨连绵，土地流拍严重；另一边是西安晴空高照，高价地起此彼伏，大型私营房企拿地更为谨慎。
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从第四季度成交来看，西北五省主要城市一概“稳中有升”，但市场除了西安“低烧”之外，其他城市已经相继回归平稳，如乌鲁木齐打折促销盘增多，成为微跌+滞涨的显著案例之一。
进入2019年1月份，全国市场转凉明显，一方面，是客户观望情绪加重，开始犹豫探底；一方面，是购买力被掏空，潜在购房需求无力为继；另一方面，新增购房群体变少，西北五省棚改*迁拆**与人口加速流出并发。
西安，是西北五省主要城市的“异数”，人才新政推高各行各业，以2018年楼市为例，新增近80万人口，成为托起楼市上涨的重要前提。为了强化人口政策，西安接连发布了2020年底主城区人口突破一千万，进入特大城市。
但我们有一点提醒，关于西北五省楼市集体“稳中有增”，这种“均衡增长”一定是假象，区域经济发展的不均衡，巨量固定投资激起的泡沫只是昙花一现，经济的总量差距，GDP人均的差距，西北五省的发展一定是在“聚集中走向均衡”。
除了国企之外，大型房企拿地投资都在收紧，2019年市场仍然持续“楼市分裂”，一半海水一半火焰，城市边缘的挣扎，城市核心的亢奋，始终存在。
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