新物种

在沈阳的开发商和购房者都在追求大而全的时候，颠覆想象的新房产物种出现了。

大而全是什么？随着时代进步，购房者要求在逐渐提高，沈阳人不缺房子，缺的是好房子，所以对房子的各个属性都有了更高要求：户型好、园区好、环境好、装修好、物业好、有学区、交通便利、商业齐备、配套齐全...

总之啥都要有，即便缺几项，其他属性也要点满了。

那开头说的新房产物种是啥？就是前几天刚开放销售中心的袖珍学区房： 九洲 御峯，这个“新物种”的特点就如前述，袖珍（低总价）学区（挂学区）。

名字有点..

可能调侃名字有些不太好，但必须要先吐槽一下御峯这个名字。好的名字难取，高端吉祥的字眼都被用的差不多了，撞名在所难免。这次九洲御峯直接与新市府热盘恒大御峰撞名，不仅如此，峯这个字太标志性了，很多朋友都出现了识别困扰。

金地峯汇一脸黑人问号。当然九洲福尔可能是想与九洲御府组成学区系列，只是撞名让开发商和购房者都很烦恼，诸位下次务必不要再撞名了。

学区属性点满！

九洲福尔从九洲御府吸取了大量经验，九洲御府为啥三环外还能卖2万？学区+园区+万科物业是最重要的因素。

九洲御峯所在地块学区依然出众，万科物业照旧，只是地块面积太小，无法做出园区，这可如何是好？九洲福尔的解决方案堪称一绝：卖袖珍学区房！

有多袖珍？官方给出的面积是30-55平，还有消息显示有26平的小户型。

沈阳也不是没有这么小的房子，但这样的面积通常商住属性居多，而且多是跃层loft，如此小的住宅可能是沈阳的首次。

我们能想象到的双学区小户型一般也要40-50平起步，比如万科金地中山公园（36平起），佳兆业中心（45平起），中央学府（北行，46平起），万科春河里（55平）。可以这样说，虽然有些住宅是为刚需学区需求购房者准备，但他们仍希望多些属性，至少保证房间可租可住，但26平就有点...

可以说，九洲御峯完全为学区刚需准备，按照现在传出的2w5左右均价，六十来万买一个双总校学位，仔细算算，二三十万首付，精装好出租，上完学转手再卖至少不会亏，这笔买卖还是划算的。

一点隐忧：

去年多次传出消息，对小面积学区房的入学做出限制，这是袖珍学区房最大的隐忧。

2018年12月4日，深圳市螺岭外国语实验学校发布了学位申请补充要求公告，引发热议。

根据要求，30㎡以下的商品房购房且实际居住要满六年，在深圳不能有更大的房子，才可申请；30-50㎡则需购房和实际居住满六年。

5日，该学校发布公告，取消了上述的补充要求。

但这样的事情不只一次，18年5月深圳翠园中学东晓小区也曾出现过类似规定，即“50平米以下房产须实际居住或家庭唯一住房”，后又删除。

这个事具有标志性信号，如果教育局没有反对，强行推进，那以后别的区域学校也可能跟进，小户型的学位房价值就要大打折扣了。

究其深处，太多热门学校的学位不够用了！无论未来的走向如何，都预示着小面积学区房存在政策上的风险。

小面积学区房的启示

先不提这个袖珍学区房，以前小编总不理解，核心区的高价大平层都卖给谁，200平的大平层动辄七八百万，这个价格已经可能买到很好的叠拼、洋一或者别墅了，后来房哥说：有钱人的世界你不懂，你焉知买高价大平层的人没有叠拼、洋一和别墅？有钱人想住哪里住哪里，我不在乎房子是不是有短板，我只需要最长的那个属性。

袖珍学区房只是总价低，但情况却和上述却完全一样：有意向的购房者都不在乎它居住属性，只要能上学总价低，面积和园区不重要，不得不说，九洲福尔的套路玩的666。

至于未来，既然都不住，挂学区当然是越小越好，那盖20平的学区房如何？15平呢？5平如何？...如此小的学区房不是没有，比如2017年，南京的一个小户型学区房就上了新闻。

这个15平的学区房使用面积约10平，挂牌80万，不到半天便以76万成交。类似的20平以内学区房的新闻不少，九洲御峯开了沈阳先河，未来会不会也出现以袖珍为卖点的学区房呢？

当然，华光灯泡厂地块的高容积率（4.0）双总校（铁五、134）都是不可复制的属性，其他诸如碧桂园的砂山两地块或者铁西老城多个地块就很难如法炮制，而且其他开发商争抢着在老城拿地，多是立志树立高端品牌，九洲福尔这次走出了一条完全不同的路，实乃时也、运也、操作高也...

期待各家的新玩法，最后总归是购房者有了更多选择，你说是吧。