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2017年5月，保定市政府出台楼市调控政策，限购、限贷又限售，一度被媒体誉为“全国最严”房地产调控政策如今，调控政策实施两年，市场表现如何？近日，记者针对保定房地产市场进行了走访调查。
调查发现，保定多家楼盘推出各种促销优惠政策，其中以“买房送车位”形式居多，业内人士认为，该优惠方式是开发商变相降价的无奈之举。
另据了解，保定住宅房屋均价基本已控制在政府限价13000元范围内，业内人士对此表示“房价回归合理范围”，目前开发商已经不再坚挺，个别楼盘的房价与调控政策出台之前相比，每平米甚至下降2000元-3000元。
业内人士分析，保定楼市已经从“虚火”回落至“冷静”状态，房价泡沫基本不存在，但成交量方面，根据开发商的不同优惠政策，呈现稳步回升状态。
文/张玉霜
走访：住宅项目集体促销“买房送车位”
近日，记者通过走访售楼处发现，各开发商为提高销量推出各种打折优惠活动，其中最为普遍的是“买房送车位”活动，业内人士认为，该政策是开发商降价的无奈之举。
据不完全统计，目前保定市场在售新盘中，推出该活动的项目有5家左右。据了解，一般车位市场价格基本在6-15万元左右。
记者从位于保定西二环附近的哈罗城销售中心了解到，根据付款方式不同，该项目每平米优惠50元-300元不等；在此基础上，针对部分房源推出“买房送车位”的政策。
另外，朝阳首府澜园项目目前只有部分剩余房源在售，均价每平方米12900元左右，该项目同时推出顶层赠送地下室，一层带院赠送车位，电商优惠等多项活动。
商业楼盘加价一万元可送车位
在位于北三环处的一商业loft楼盘石榴翡翠山，除根据付款方式不同，可得到9-9.2折的不同优惠外，其在促销活动期间也推出“买房加一万元送车位”的政策。
据了解，位于北二环和乐凯大街西侧附近的商业楼盘香溪名汇公寓项目，推出“加一万元送机械车位”活动，另外该项目同时推出首付分期的优惠。
据保定一家服务地产策划销售代理机构的相关负责人表示，随着家庭持有汽车的日益增长，推出“买房送车位”活动，消费者的接受度较高，一方面可以加速客户成交；另外一方面，若后期单独销售车位，难度较大，送车位的促销活动不仅可以提高房屋销售量，又可以同步去化车位。
除“买房送车位”活动外，部分楼盘推出首付分期、电商优惠、房屋五年返租、特价房等优惠。一位业内人士这样说，为提高销量，快速回笼资金，开发商不再像去年时表现“矜持”，已经使出了浑身解数以求落袋为安。
房价：基本控制在13000元内
一直以来，开发商对于“降价”一词讳莫如深，但不可否认的是，目前多数楼盘的房价早已不再坚挺，有的楼盘甚至每平米降价2000元-3000元左右。
记者通过走访了解到，目前保定市场在售住宅新盘数量15个左右，其中铂悦山均价13000元左右、哈罗城10500元，香溪名旭10800元；另有尾盘朝阳首府澜园均价12900元。
商业项目则约有10家楼盘在售，石榴翡翠山9000元-11000元，香溪名汇均价7000元-9500元，朝阳首府彤园10000元左右、荣盛国际中心11000元-12000元、嘉德国际12000元左右、碧桂园悦公馆8900元-10400元、碧桂园璟公馆12000元-13000元等。
据了解，目前保定主城区新房市场上的在售住宅楼盘均价基本维持在10000元-13000元之间，而政府备案价正是每平米不超过12950元。但因地段、楼盘品质不同，仍有部分楼盘销售均价在13000元以上。商业楼盘均价则从7000元-14000元不等。
现状：5月销量环比下跌，或与价格略上调有关
据了解，保定多数楼盘于今年3月份开始悄然降价，4月份部分新盘开盘价格优惠，市场需求得到集中释放，市场成交量大幅上涨。
但据一家专业从事地产服务咨询机构的调查报告显示，5月份主城区住宅一手房成交均价相较4月有所回升，但是成交量环比下跌20%，分析认为，5月价格上调，是导致销量下跌的直接原因。
近两年来，随着政府监督和宣传力度的加强，再加上消费者维权意识的提高，目前市场上在售楼盘基本五证齐全，消费者购房风险大大降低。
消费者喜打折，预测未来成交量平稳
由搜狐焦点提供的5月-6月的消费者购房意愿数据调查报告，显示消费者对于开发商推出的促销方式态度分化明显，其中选择“房价直接打折”的比例直线上升，高达85%，而其他打折方式，例如“据付款方式不同优惠政策不同”、“赠送面积”、“特价房”等占比仅为2%-9%。
由此可见，最“诚恳”的打折方式或更能够吸引消费者直接掏钱埋单。
另据报告显示，对于下一阶段保定楼市成交量，多数消费者仍持“保持平稳”态势，部分消费者认为或“有所下降”；而在房地产政策走势预测方面，持“调控政策或适当放松”的占比已经超过了“政策仍保持平稳”的比例。
业内分析，对于近期保定部分区县推出的“引进人才，落户购房”的政策，或对消费者的购房心理产生一定影响。
业内：房价虚高泡沫已不在
对于近期保定房地产市场上推出的一系列“买房送车位”、首付分期、电商优惠等活动，业内人士普遍认为促销优惠是开发商“变相降价的无奈之举，以销量换取现金流。”
面对保定目前的房地产市场，荣联地产副总经理崔敬晓表示，在政府监督管理整顿之下，房价已经基本回归合理价格范围之内，虚高泡沫部分基本不存在了。对于未来楼市成交量，他表示将会稳中有升。
专家：调控政策出台两年，效果明显
针对保定楼市近期表现，以及结合全国房地产市场走势，河北大学教授张玉梅表示，保定楼市从“虚火”到目前的“冷静”状态，与保定乃至全国的调控政策、棚户区改造的货币化安置政策收紧等多方面因素有关。
2017年4月，保定楼市出现一段“虚火”状态，房价呈现直线式增长，但是在5月份，保定市政府出台更严厉的调控政策，保定市场状态逐渐从高点缓慢回落。张玉梅认为，调控政策实施两年，影响效果明显。
放眼全国楼市，张玉梅分析认为， 2016和2017年间，开发商主要以去库存为主，但同时开发商依然在积极拿地，又新增大量库存。与此同时，政府出台了一系列限价、限贷、限售等调控政策，消费者受其影响导致购买力下降；另外一方面，银行给开发商的资金供给减少，开发商又很难获取*款贷**，此时的开发商急需快速回笼资金。
棚户区改造货币化安置政策收紧导致三四线城市消费动力减弱
另外，张玉梅分析，影响楼市的另外一个因素是棚户区改造的货币化安置政策。2016和2017年，国家针对棚户区货币化补偿资金非常高，但是从去年开始，国家对棚户区改造的货币化安置政策收紧，或以实物化安置取代货币化安置，*迁拆**户没有更多的补偿款重新购房，导致推动三四线城市的购房消费动力减弱，需求减少。
据中国指数研究院调研发现，许多三四线城市房地产市场2017年优异表现均离不开棚改货币化带来的需求增长，购买力提升，带动成交量，价格走高。