年末回望，武汉各大新区表现亮眼。特别是地价频繁过万，房价一路狂奔的花山，成功引起了很多武汉购房者的关注。这是哪里冒出来的“新贩子”？
严格来说，花山才不是么“升班马”，区域楼市能有今年这样的表现，也真不是一蹴而就的。
2017年8月1日，毗邻武汉软件新城编号为P(2017)057号熔断地块吸引了多家知名房企的激烈争抢，楼面价首度破万。接下来，这个片区的地块土拍基本都保持在10000元/平左右的地价。
至今年6月27日，位于花山的P(2019)078号地块，经过高达101次竞拍，最终以溢价率74.71%成交，成交楼面价10584.01元/平米。
但是，一直以来都有购房者问老欢，花山这么一个新区，房价眼看都冲2万了，板块价值是不是提前透支了？高地价高房价之后，还有性价比项目可选吗？
熟悉的朋友都知道，对于第一个问题，老欢的建议一向是：板块价值，主要看区域发展是否有潜力；而针对第二个疑问，老欢也有一个比较通用的准则：1、首选毛坯；2、产品有特点舒适度要高；3、有强大的品牌支撑。
以上方法怎么实践，我们今天不妨就拿花山当例子，来论证一下。
论板块价值——有城市、有产业、有风景
花山在哪？不同区域的武汉人可能会给出不同的答案。
老汉口会说，花山蛮远，可能在武昌；武昌人会说，花山很近，光谷开车10分钟就到；生活在光谷的人则会告诉你，花山就是光谷的后花园。
认知差别为什么这么大？其实这就已经涉及到板块价值有没有被完全发掘的问题了。
随着光谷中心城确立，周边几大区域为功能支撑，承接其外溢的产业、居住需求。由于天生的自然环境优势，花山明确了“国际一流生态城、新型城镇化示范区”的发展定位，开启了打造一个生态新城的全新历程。
▲花山鸟瞰 图源网络
至2013年，华师大附小进驻花山，严西湖大桥、花山大道与花城大道通车串接三环线，构成了花山的区域交通网。
期间，中部地区规模最大最豪华的超五星级绿色生态酒店——光谷花山希尔顿开业；常家山国际运动公园正式启动；集品牌餐饮、精品购物、专业服务于一体的花城汇开业。
花山开始逐步走进光谷乃至武昌人的视野，原来这里不止是环境优美，生活配套也在完善，并不是一座空城。
▲地铁19号线走向 图源网络
今年2月，地铁19号线破土动工。12年过去，花山新城已初具规模，区域价值迅速提升。花山也以崭新的姿态站在了所有武汉人的面前。
基础配套落实的同时，片区以武汉软件新城为依托，还打造了光谷智慧健康园，为光谷千亿级生物产业寻求创新增长点。
▲花山绿道 图源网络
如今这里已经聚集了逾百家企业，其中包含IBM、法国阳狮、飞利浦等世界500强。提供了大量的就业岗位，带来常住人口，为区域的可持续发展打造具有竞争力的基础和布局。
根据2019年光谷工作会议，东湖高新区提出高起点建成“东部副中心”，以“一核两轴”为架构，加快推进“一主两副四组团”的城区空间布局。其中，花山组团将完善旅游、科研配套及生活服务等设施。
▲软件新城 图源网络
这里未来还将吸引1000家高新技术企业落户，实现20万人就业，80万人居住，打造一个智慧生活的生态科技新城。
▲花山鸟瞰 图源网络
目前，花山已经从初期的联投、亿达、万科、碧桂园少数几个开发企业，发展到如今包括武地、建发、绿城、省交投、纽宾凯在内的众多品牌地产商云集，并陆续拿出各自的标杆产品，带来强大的人群聚集效应，促进区域教育、医疗、商业等配套的加快成熟。
面对这样一个各方利好持续兑现中，或将成为武汉最具文化和宜居生态区域之一的新城，你能说板块价值已经完全展现，提前透支了吗？
论产品特点——区域唯一真正低密住区卖毛坯
既然区域发展后劲十足，那么我们如何去挑选一个最具性价比的项目呢？由于精装修普遍存在高溢价，我们当然首选毛坯。
目前，花山片区在售楼盘大部分以精装为主，毛坯盘仅有联投光谷瑞园和纽宾凯·麓院两个项目。
联投光谷瑞园在售高层和洋房，而纽宾凯·麓院产品类型全部为小高层和洋房。
众所周知，由于城市土地供应日趋紧张，低密度住区越来越稀缺。特别是洋房产品，除了容积率低于普通住宅，其居住环境更加舒适，楼层不高更利于老人和小孩出行。
然而目前市面上，在售的洋房产品其实已经很少了，老欢之前粗略统计过，武汉四环内在售洋房不超过15个，稀缺性不言而喻。
▲纽宾凯·麓院沙盘
那么问题来了，类似的产品，我们应该怎么挑？别忘了，老欢提到的第二点——产品特点。
仔细比较会发现，纽宾凯·麓院占地面积10.77万方，但容积率只有1.2。虽然低容积率在花山不算特别优势，但大家需要注意的是，项目的低容积率是如何得来的。
在武汉低容积率住区转一圈你就会发现，很多项目低密的“法宝”就是：高低配。
▲高低配 图源网络
通常做法是，用别墅产品+高层住宅来“平均”整体容积率。比如，别墅组团的容积率在1.0以下，那么即使高层组团在3.0以上，整个小区的容积率也不会超过2.0。
这样一来，一方面，高层被压榨了，除了个别楼栋外，大部分户型依然是高密度低舒适度的；
另一方面，墅区住户也并不见得有多爽。因组团之间是否共享社区资源而不断产生纠纷的事件，时有发生。
▲麓院实景
这时，纽宾凯·麓院与众不同的产品特点就凸显了。项目由5栋6F洋房、18栋9-11F小高层，5栋17-18F的高层组成，1.2的容积率是实实在在平摊出来的。
对居住者而言，超低的容积率就意味着更舒适的居住体验。因为，在同样面积的地块上，楼栋越少，公共活动空间就越大，楼栋之间的距离也就更开阔。
而具体到日常生活中，容积率越低，每栋楼的每一个户型，不论是在采光、通风、私密性等各方面都会得到更多的保障。
论居住舒适度——三面采光不算什么，四开间朝南才是享受
除了做到真正的低容积率，麓院此次首推洋房和小高层都是一梯两户的板楼设计，位于地块的西侧，除1号楼南向偏东之外，其他七栋均是正南北朝向。
▲首期沙盘
鉴于平面户型图表现力过于平庸，而且项目大部分楼栋基本都已是实体呈现，老欢决定做个实况转播。
▲老欢样板间实拍
以上为洋房一楼户型客厅到花园实拍。整个户型视野开阔，南北通透。四室两厅两卫的设计，却做到了四开间朝南，并且南向带三个阳台。天气晴朗，阳光几乎可以穿过整片客厅和居住区域。
▲老欢样板间实拍
再看中间层，以上为二楼观景实拍。该户型也是四开间朝南，南北通透，北面有生活阳台，南向客厅和主卧各有一个露台；其中客厅外面的露台面积较大，南向完全无遮挡，可以随意打造成阳光房或空中花园。
▲图源网络
而对比同区域140平左右四房户型可以发现，基本上只能做到客厅、主卧和一个次卧朝南，舒适度大打折扣。
当然，除了145-193平退台洋房，项目户型段齐全，小高层建面约93-138平，均为坐北朝南布局。所有户型都做到了大面宽、方正实用，并且三开间、四开间朝南。
在此，老欢卖个关子，更多户型细节感兴趣的朋友可以去现场亲自解锁。
论生活便利度——配套成熟，交房即享
区域规划再强大，户型设计再亮眼，没有便利的生活配套也不见得就是性价比项目。毕竟性价比应该还包括日常的生活成本部分。
纽宾凯·麓院位于花山新城常家山路以东，白羊山路以北，周边南北向有双谷路、常家山路，东西向有白羊山路、花城北路，路网成熟，自驾方便。
目前花山已有西面严西湖大桥和南面花山大道两条出入口，全程快速路连通东三环鲁磨路立交，可直达光谷。
同时，地铁19号线花山新城站已经开工建设，与项目的直线距离约1公里，步行15分钟左右。
▲花山路况实拍
花山区域较大的优势就是人文与教育。目前项目所在区域内有绿城规划建设的省级示范小学及初中各一所，步行距离约400米左右；另外还有花山小学、光谷二十六小（碧桂园小学）、光谷二十七小等小学。
▲小学实拍 图源网络
商业配套上，东湖高新花城汇已于2017年10月正式开业，距离项目约600米左右。另外花山区域内还规划有花山河商业体，以后花山严西湖、花山河、严东湖会相互连通，形成区域级商业中心，相当于三个“楚河汉街”规模。
▲花山河商业规划 图源网络
同时，项目西面为花山生态湿地公园，北面则是常家山运动公园，每逢周末，不少武汉人来此露营、踏青，体验滑翔伞等极限运动。
▲湿地公园实拍 图源网络
可以说，整个麓院项目被两山一湖，环绕其中，生活环境舒适，又能近距离享受区域交通、教育、商业。而这些配套几乎不用等待，只等项目交房后即可享受。
强大的品牌支撑从何而来——10年布局大光谷
看到这里，相信不少朋友早就心存疑问了。纽宾凯不是扎根汉阳，做商业地产的吗？什么时候来的光谷？
不知你是否注意过，光谷中心城的纽宾凯国际酒店，森林公园的时见鹿书店，花山的妙享骑士俱乐部以及云旗运动基地？
对，你没猜错，这些都是10年以来，纽宾凯为布局大光谷所撒下的图钉。
▲时见鹿书店
纽宾凯在光谷的布局，外表看起来似乎是做一个酒店、开一家书店、搞两个休闲运动、修几栋房子几件毫不相关的事情。
但细品就会发现，这些产业之间是互相融合，相辅相成的，早就在区域内形成了一个大的生活服务体系。对光谷商业、高端生活配套的缺失做出了一种补充。
现阶段，市面上多数的文旅项目，重点其实在“旅”字上下功夫，乐园、游乐、休闲设施修起来，以此吸引人流。
但纽宾凯的文旅，则另辟蹊径，首先突出了“文化”部分。书店所代表的人文艺术，极限运动、马术等所代表的贵族文化，为光谷的现代城市生活奠定了人文基础。
▲花山生态新城 图源网络
做为这座城市最热门的新区，每年涌入人口以数十万计。大光谷并不缺人口，缺的是人文气息与生活方式。
人们工作日在盒子一样的封闭空间低头工作，周末却没有一个可以休闲的去处，不能抬头享受阳光；孩子们也找不到地方撒欢。人群无法聚集、沉淀下来，这样的新区最终只能沦为睡城。
而现在，这个短板正在被慢慢填补。
可见，麓院并不是纽宾凯一时兴起接盘了一个住宅，而是他大光谷版图中的早已计划好的一个环节。
文旅休闲，文化先行，纽宾凯花10年时间沉淀下来，与光谷共生长。对新文旅生活的打造，以及布局大光谷的决心，今天都成为了麓院项目强有力的品牌保障。
老欢综合点评：
有人说，花山是武汉的后花园，宜居宜业；有人说，花山是武汉下一个富人区和豪宅区，今天的房价不算什么。
花山作为光谷多个组团之一，从偏远的小镇到如今的生态新城，其发展有目共睹。电子信息、智慧健康和文化科技产业，三大产业齐头并进；教育、交通、商业等城市配套逐步升级。越来越多的新老武汉人开始关注到这里，进而安家在此。
而伴随着产业的发展，人口的增加，生活配套、文旅匮乏的问题也逐渐显现。
以云旗航空、书店、马术俱乐部等为代表的休闲娱乐产业，正好弥补了大光谷在产城融合建设的短板与不足。而在这些前瞻性布局的背后，是纽宾凯为其住宅项目打下的牢固基础。
真正的低密、低公摊，市面上稀缺的毛坯小高层洋房户型，麓院凭借纽宾凯强大的品牌支撑，拿出高性价比的住宅产品，可见其对光谷市场的十足诚意。