济南楼市最近比较清淡，投资住宅并不理想，公寓投资倒是可以养个现金流，于是李总寻思投资几套公寓。
在买房前，他一直在琢磨三件事：
第一件事：时机是否合适？
被广大韭菜股民奉为投资之神的巴菲特曾说过，在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪。
按照这个投资之道，济南楼市正好能赶上“贪婪”的时机。从去年年底后，济南楼市一度被认为进入下行阶段。一年的时间，李总觉得济南楼市已经调整的差不多了，在调整下去，楼市真可能要出问题。
第二件事：买什么？
在李总的资产账户里：
1、住宅已有3套，属于被限购对象；
2、流动资金将近200万，最近炒股赔了一些，像李总这样的小老板，炒股对他来说还是拿捏不稳；
李总问我：别人都在追买住宅，我买点公寓行不行？
我说：行啊，不是所有的公寓都值得投资，但有些公寓还真是值得买入，最起码现金流养起来，收益被炒股强。
李总说，为什么并不是所有公寓都值得买？难道那些便宜一些的公寓也不能买吗？
我说：李总，你也炒股，你说那些便宜的股票你都敢买吗？1元的仙股倒是便宜，你敢买吗？
首先科普一下：
目前济南市面上的公寓主要分为2类：商务公寓、商业/办公类公寓，还有一种是产研用房类公寓，济南市面上很少，这里不介绍了。
而在实际的市场上，对不限购不限贷有一定居住功能的产品都笼统的称为“公寓”。从产权性质来看，公寓的种类区别还是很大的，但多数的购房者对此却不甚明晰。
给大家梳理一下：
1、商业/办公类公寓可以通俗的理解成办公性质的公寓，产权年限一般为40年。这类公寓在预售证上的土地使用性质一般为商务办公，这类土地性质按法律规定是不能改的。
也就是说，这类房产的性质和住宅明确划分，基本等同于办公写字楼。这类公寓都有一个共性：产权性质不明晰。除了硬性条件不达标之外，这类公寓甚至涉嫌违规。
咱不知道在济南这种公寓是怎么定义的，但在深圳，早在两年前人家就已经有规定了。
2017年5月，深圳规土委曾明确下发相关文件规定：严格控制商业办公研发用房变相改公寓，加建烟道、管井等，将公寓当“住宅”开发销售。管控的主要目的是，防止商业、办公、研发用房在建设过程中，被开发商打擦边球，建设成可以居住的商务公寓。
那如何区别办公类的公寓和纯商务公寓呢？
我们来看济南唐冶的一个公寓项目：
该项目在济南住宅与房产信息网的名称为“华皓领邦建设项目（东区）”，地址位于世纪大道以南，围子山路以西。
目前该项目2号楼和3号楼取得了预售证，可售套数2号楼656套，3号楼419套。
我们来看2号楼，预售信息显示，批准销售套数656套，全部是商务办公！商务办公！商务办公！重要的事情说3遍！
商务办公性质的公寓，一般会被包装成LOFT出售，这个项目将会以什么样的形式去销售这批公寓，大家一定要擦亮眼睛。
我们来看2号楼，预售信息显示，批准销售套数419套，409套是商务办公！商务办公！商务办公！重要的事情说3遍！
对于这样的项目，投资者一定要注意，看清楚性质再决定要不要买。
毕竟，只有商务公寓，才是“真”公寓。商务公寓一般偏向于居住属性，是可以有阳台、通燃气的。
一般来讲，在济南买房，首选是住宅，其次是公寓。照此逻辑，公寓一定要买商务公寓，千万别掉坑里了！