“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 合能枫丹丽舍 。
雨花区喜盈门东学区房
不利因素梳理：
1）小区物业单位内部管理及资金问题，导致物业严重不作为，影响业主基本生活
合能枫丹丽舍小区属于交付没几年次新小区，由于物业单位内部管理及资金问题，小区物业工作不到位，曾拖欠保洁员工工资，整个小区卫生无人打扫、臭气熏天，被“百姓说话”多次报道；小区装修垃圾乱堆乱放问题，被街道城管部门和社区多次约谈和处罚，日常工作中经常表现出不负责任的态度，物业严重不作为，给业主的日常基本生活带来不便。
电梯也是出现故障后，长时间无人修理和维护，物业公司基本是置之不理，甚至一栋楼两台电梯均出故障，业主们所有出行都要从消防楼梯上下，不要说“安全问题”，就连基本的正常出行都成问题。
所以，计划购买该小区的潜在业主，实地考察核实物业管理水平也是一个非常重要的措施。
2）小区容积率偏高，楼与楼之间的间距小，影响楼栋的日照采光、通风
合能枫丹丽舍小区容积率为3.92，容积率比较高，并且还采取了“高层+洋房”排布，意味着建筑物的占地面积会比较大，小区的绿地面积会相对减少，同时楼间距不比较窄，目前合能枫丹丽舍高层楼层均为32~33层，目测楼间距不足40米，其实际居住感会显得压抑，受影响最大的是高层4号楼与2号楼，以及中间被合围的洋房，而不足的楼间距会造成采光差，尤其是中低楼层，而洋房的日照基本是被前面一排的高层遮挡；其次楼间距比较短的话，相对楼栋住户之间的隐私都得不到保证；最后不足的楼间距也会造成通风差，风吹不进来，干扰了正常的通风，建议选择中高区的房屋。
小区车位停车位1168个，而总户数为1750户，车位配比仅为1:0.7，随着业主入住率不断提升，停车难的问题也会越来越凸显。
3）小区高层“T型”塔楼结构，中间户南北不通透，边户私密性差
合能枫丹丽舍高层楼栋的核心筒采用“T型”塔楼结构，其中中间户无法做到南北通透，室内空气流动性差，次卧半日采光，朝西方向还有西晒问题，且次卧面积偏小，居住舒适性偏低；中间户 “横厅设计”，中间户会对边户形成遮挡，只能享受半天日照，次卧全部北向设计，同时塔楼结构中相邻户型互视，私密性较低，中间户可以直视整个阳台与客厅。
装修后边户的阳台，被中间户“半遮挡”，其私密性差
装修前边户阳台，中间户基本是可直视整个阳台及客厅
还需要指出的是合能枫丹丽舍早期曾多次被列入“黑名单”，同时交付后也发生过工程质量投诉，例如墙面开裂、渗水情况、排水管道安装随意、精装修房屋标准下降等等问题，所以计划购买该小区的潜在业主，还需做到心理有数。
有利因素梳理：
1）配套对口为泰禹小学，雨花区实力口碑热门学校之一，小升初微机派位也很不错
合能枫丹丽舍配套小学是泰禹小学，小学的前身是砂子塘泰禹小学，属于砂子塘集团开办最早的一个分校，2019年1月16日，砂子塘泰禹小学最终定名为“长沙市雨花区泰禹小学”，在保留原有学校领导与师资力量的前提下，成为雨花区政府重点打造的小学，学校的教学计划和进度、教学理念和方法与砂子塘本校基本保持一致，目前泰禹小学也是家长们最认可的实力口碑热门小学之一，学校“艺术氛围浓厚、全面发展”。
2023年小升初微机派位中，第一梯队的中雅培粹15人，南雅60人，占比17%；第二梯队的长沙外国语15人，附中双语树人71人，长郡雨外4人，雅境60人，中雅培粹双语122人，南雅双语实验15人，占比66%；普通初中：明德洞井25人，雅礼实验岭秀5人，明德雨花实验18人，雅礼雨花113人；一二梯队指标占比超八成，派位情况还是非常不错的。
2）附近有地铁5号线板塘冲站，周边多条公交线路，出行较便利，生活配套成熟
合能枫丹丽舍距离地铁5号线板塘冲站约1.3公里，步行时间20分钟，对于搭乘地铁上下班来说，略显不便；目前小区门口仅有365路，但步行到湘府路可搭乘55路、212路与938路，周边还有121路、210路等，公共交通出行比较便利；
自驾出行的话，附近是万家丽高架桥与湘府路高架，可快速去往城区各大商圈也便利。
小区周边最近的商圈是喜盈门范城商业综合体，附近还有山姆会员店和德思勤商圈等，周边商业配套齐全，购物还是很方便的。附近有圭塘河生态公园，稍微远一点有沙湾公园和天际岭国家森铃公园，都是散步与带娃都有好去处。
3） 性价比高，少量高层房源挂牌价接近万元了，
目前合能丹枫丽舍二手房挂牌量为108套，大量次新毛坯房，挂牌价格集中在12000元/㎡，而近期高层的成交价格为10677元/㎡，高层总价集中在100~120万，满足刚需者的需求；整体来看，小区的价格还是比较有吸引力的，对于买家来说，可以淘到性价比高的房子。
综合来看，合能枫丹丽舍作为刚需盘，适合看重学区和总价优势的刚需自住客户。