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安庆地区房产分析
第一部分：序言
先看三则新闻
第一条是深圳禁止买房零首付或负首付，23年年初就出现了。
第二条新闻是五一期间昆山两楼盘七折促销的事
第三条看，还是深圳
从以上三则新闻开始，浅谈安庆房地产。
全国地产一盘棋，安庆不可能独立发展，安庆的房地产与全国的地产行情密切相关。但安庆地处位置特殊，行情又有不一样的地方。
整个房市如同股市，全国房地产也可以看做一个超大规模的股市，一线城市和一些发展龙头城市好比股市里的龙头股票或者大白马股票。而细分不同板块或地域，又有细分地域的发展龙头，再细分到所在城市，也有不同地块或小区是发展龙头。于是依据这个规则，将全国房地产做出分类：
全国地产发展龙头：深圳，上海，北京，广州，以深圳为第一龙头，毫无疑问，一个小渔村发展成中国一线城市，房地产界毫无疑问的最大的黑马，最亮眼的大白马。这一线城市也是超级权重股，房地产本身的单价也是最高的。
区域地产发展龙头：所谓新一线和二线城市，主要包括各大省会城市，包括第一批试点城市等。以安庆所处的长三角地域为例，自然是南京杭州合肥苏州宁波等大城市
单独以安徽地域分析，合肥是唯一的超级地产发展龙头。
安庆地产发展龙头：安庆市区是安庆市内权重最大的房地产市场。
安庆市区地产发展板块：以老城区的高崎小学和四中学区为中心的板块以及东部新城双莲寺小学为中心的板块。
但安庆市区重点发展东部新城，所以东部新城双莲寺小学为中心的板块作为市区龙头板块是一个合适的分析标的。其中又以康熙左岸小区和雨润中央新城为顶尖板块。
（安庆市区包括大观区，迎江区，宜秀区以及开发区）
第二部分：历史回顾
房价以什么样的方式见顶的？
如果记忆没错，应该与16年的房改密切关联。城中村*迁拆**，棚户区改造，房票安置等一波操作，直接导致房价翻倍。我依然记得当时上海静安区有一个地王的新闻，直接拉起一波全国地王的出现。
房市要冲，一定会出现龙头，当时的这个静安中兴社区就是第一个板块龙头，而且从出现在上海这的龙头发展城市。没有任何意外，长三角地区随后就是安徽合肥，新闻太多，不列举。
安庆当时的拍卖地块也很多，网络数据如下：
康熙左岸就是置地此时的杰作，9-10号地块最终3.4亿最高价成交。
棚改房改一开始是针对新房，后来二手房也放开，安庆房价才真正意义上放飞。到21年已经达到高峰。标志性的动作就是中海入驻安庆，今天的中海都汇滨江是代表作。同一批的还有中粮滨江一号，融创时代宜城，宜龙滨江上品等是这一批的，包括万达，新里程。
其实今天回过头来看，是不是觉得又很意思？中海是大型国企，入驻安庆的时机刚好是安庆房价的最高峰。
现在安庆人应该清醒了吧，中海入驻安庆的本质，不单是“发展”安庆本地的房地产，更重要的是，应该是完成上级交代的任务：维稳安庆房楼市。
高层决策很有远见。
安庆滨江CBD是安庆东部新城的核心板块，也是安庆目前新房房价最高的地段之一了。而早期在此拿地的是大型国企中海以及安徽本土的置地以及安庆本土的宜龙，这些事无需去想背后的逻辑，凡事肯定是有人先知道的。
20-21两年开盘的滨江板块，房价基本上8500+，楼层好的甚至10000+，滨江一号基本上9000左右，苏宁打完折也有9000+，哪怕最偏远的新里程也上了7000多，当时的万达开盘价要9000多，打完折也有8500左右。甚至七街北边东方印这样不成熟的板块，也一度冲上10000+，碧桂园的时代之光也是创了新高。现在看，这简直是安庆楼市最后的疯狂。
二手房市场也是居高不下， 早期不被安庆市区人看好的东部新城碧桂园板块，最高价一度飙升10000+，均价也要8000多。
第三部分：现状分析
时间走到2023年，安庆很多地方的楼盘房价已经大跌，用腰斩这个词形容也不为过。纵然是维稳安庆市场的中海，也涨不动了。中海和置地的滨江CBD板块一度翻盘上涨或者买房折扣变小。但目前看，那也是最后的荣光。
这期间恒大烂尾，紧接着苏宁烂尾，再加上目前的万达，安庆目前的楼市，并不乐观。目前在售的楼盘，除了早期的中海都汇滨江，置地天玺与安庆中心，宜龙滨江上品，后来的宜城未来，万和府，金地自在城，新里程，弘阳以及后来新开的金地城市星光，徽创立高，书香门第，丰大宜康府，春江月明等，还有一些北部新城的楼盘。
既然上文提到中海的维稳，那么想滨江CBD板块房价下跌基本上很难，如果安庆最核心的地段房价都跌了，整个楼市可想而知是什么样的一个情况。
22年底，彻底放开疫情管控，23年3月迎来楼市小阳春，然后继续跌到谷底，量价双杀。5月-6月，贝壳平台数据显示的成交量极度萎靡。今年3月好不容易有点起色的房东信心又被打击的一塌糊涂，甚至有的房东一度迷之自信，居然涨价，结果到现在跌了连亲妈都无能为力。
但之前说过，东部新城除了新开的滨江板块的楼盘，价格坚挺，还有一个之前提到的双莲寺小学板块的小区，二手房价也是一度暴涨新高，没错，就是置地康熙左岸。号称安庆的高端小区。一度单价飙涨15000+。被奉为安庆东部新城不倒翁。今年最近一套成交量均价12000+，比年初3月的成交价的最高峰跌了20%，当然，这是个例，数据样本少，不足以支撑这是某种降价趋势。
第四部分：未来分析
楼市房市如股市。一*大轮**牛市上涨，总有妖股暴涨十倍之类的，大白马股票也是大涨，翻倍也是常见的事。牛市到了末期，妖股、大白马等往往会高位横盘，但股民情绪高涨，此时常年躺在低估值板块的股票，到了牛市末期，也会大涨，哪怕是被分类到3-4元的垃圾股，也是暴涨一波。情绪指标拉到极致。全民狂欢。
全民狂欢，是不是很熟？这一轮房价暴涨，是不是也见证了全民狂欢？历史不会简单的重复，但是总会惊人的相似。
21年劝你上车的人，劝你买房的中介，历历在目，苦口婆心，一切都是为了你好，劝你买房。此时不上车更待何时？
可是牛市结束，熊市来临，就知道谁在裸泳！
股市最先破裂的是那些没有价值的3-4元的垃圾股，也是最先抛弃的，等你以为还能持有大涨特涨，买啥都涨的时候，雪崩了！你都来不及撤出，就彻底套牢。然后你会发现原本涨势不错的价值股也开始绷不住了，最后一些细分板块的龙头也开始撤退了，最后发现妖股和大白马也靠不住了，这才醒悟，熊市来了。
放在楼市，19年-21年是全国房价高位很盘，哪怕是安庆的新里城，这种位置偏僻，周边没什么配套的房子，也是盲目且自信的涨价。
但终究是在裸泳，这些城市的垃圾板块已经开始扛不住，销量大跌，到了22年开始大幅降价促销。
从全国城市房价来讲，十八线的小县城的房价最先动摇，然后是三四线城市，然后是二线城市，最后是一线城市，到最后，是一线城市的核心板块也撑不住了。
这也就是开头的深圳房价的新闻了。以市为单位，发展最强的无疑就是深圳，以县为单位发展最强的自然是全国第一县昆山。这个两个龙头开始动摇了。
而今天早上看到深圳豪宅拍卖，低于市场价3000万成交。豪宅，尤其是一线城市的豪宅，看成大白马中的大白马，核心中的核心，应该是最坚挺的才对。但也开始降价了。
单独的从某一城市板块来讲，最开始边远地块，配套不健全的地块开始降价，慢慢从城郊往中心地带收缩，最终才轮到核心地块的房价下跌。这个过程可能需要很长时间，也可能出现一些论调，比如核心地段的房价永远是一个城市的核心资产，保值等等，甚至出现小阳春，比如今年3月，让人容易误解。
而以安庆市区而言，最先崩盘的就是地理位置偏僻，配套不健全，尤其是没有学区配套的房子，最先降价，而且降幅最大，比如东方印，碧桂时代之光。其次是配套不健全，学区优势不明显的房子，东部新城的碧桂园凤凰湾，金地自在城，新里城等。再其次就好比碧桂园一号公园，部分七街板块等，最后才会是康熙左岸这样的核心地段的小区。
熊市见底，第一，股价大跌，以板块而言，常见跌幅50%以上也是正常的，龙头股跌掉30%以上也是大概率的。
第二，成交量极致萎缩。房价大跌，除了卖不动，买不起，也会增加观望情绪。这时候最明显的特征就是成交量萎缩，市场低迷。
第三，悲观情绪蔓延，但部分人还是坚信自己持有的房产能保值。这时候劝你买房的人的口风发生变化，中介也变得理性。
但这不是见底的标志，但可能会迎来阶段性见底，阶段性见底的特征，应该会伴随一些国家政策的变化，典型的比如降低房贷利率。
阶段性探底，还会形成B反（参考今年3月的小阳春），B反的特点是核心板块的房子率先上涨，甚至房价可能破新高，而且成交量会放大，但成交量不会大到21年的水平。毕竟B反，不是全面反弹，也不是改变下跌的趋势，而是下的过程中一个反弹的中继形态，这是阶段性见底后的反弹，意味着后续还有更深的底部在等着。
真正要等到房价见底，那么就得等情绪见底，市场见底，政策见底，三底全部落定，才有机会展望下一次楼市的春天。
1. 情绪底。量价齐跌，情绪悲观至极，成交量彻底萎缩，尤其是锁在城市的核心板块和小区的房价普遍暴跌30%以上，甚至超过50%。而且伴随着成交量低迷，持续时间半年以上。偏僻地段和垃圾板块的房产，彻底沦为弃子。以康熙左岸的房子目前成交价在15000左右看，跌到8-9000以下也是极可能的。那么新里程或者江山宜城的二手房极有可能回到4000以下，跌到5000以下已经是明确的事。但市场仍在观望并且无明确的抄底行为。
2. 市场底。情绪悲观至极，房价跌到无跌可跌的底部，房东割肉也不见效。因为要等到市场认可的地步，那就得看市场上什么样的人愿意出手，在大家都极度悲观的时候买房子。持有大资金愿意买房的人，肯定是盯着龙头板块的房子，比如一线城市的核心资产。三四线绝对不是在他们早期布局的范围。换句话说，三四线城市见底必须先看一线大城市是否有人抄底，或者率先发起进攻。
三四线城市底部区间尚可以以一线城市为标的作为参考，那么一线城市的房价什么时候见底？又是什么时候见市场底？情绪底之后，底部横盘。房价在19-21年是高位横盘，那么后续房价大跌，同样会在底部横盘1-3年的。目前是不是底部区间？不好说，从21年中至23年2月为A浪，假定23年3月的市场回暖是B浪，B浪时间太短，反弹幅度太小。如果这样分析楼市的C浪，目前是深不见底的。因为B浪都没有资金愿意介入。或许在以后的历史中，房价是倒“V”下跌的。
3. 政策底。股市在大跌暴跌之后，往往意味着经济前景十分悲观，国家会出台很多关于刺激经济的政策，同样对股市，也会出现大量利好政策。但楼市显然也是在等这样的类似的政策出现，促使房价止跌。但政策底，往往伴随着情绪底和市场底。政府就是一定不会在房价下跌的半山腰上去救市，救了也是白救，就好比目前房贷利率4.0，这种政策也仅仅是让某些人误以为这就是底部区间，于是害怕错过买房最佳时机的人，恐慌性的买入房产。从今年的情况看，目前还看不到任何政策底，任何一揽子的楼市兜底政策。
讲到这个，就得知道土地财政。我想太多人熟悉这个词了。政府卖地维持政府财政支出。如果房子卖不掉，那么对应的土地就卖不掉，也就无法维持政府财政收入。彻底转换房地产的属性，彻底除掉房地产的金融风险，那么必须要对应的税收来源，替代土地财政或者分担土地财政。
可以肯定的说，像我们国家这么大的人口，经济体量以及发展阶段， 房地产不会消失，也不会沦为边缘产业，大概率是房地产作为唯一超大的支柱性产业变成政府财政的众多支柱性产业之一，土地收入占财政总收入的比重降到一个合理的范畴。这时才应该是政策底。
经济发展的四驾马车=投资+消费+出口+政府购买。房地产具备投资加消费的双重属性。投资里还有基建工程类的，消费里除了房地产还有汽车，电子产品，餐饮，旅游，文化消费等。
目前的基建投资基本上已经到到极限，出口又受到国际整体经济通缩的影响，政府购买的本质是政府财政增加支出，而政府财政是来自税收+土地财政+借债（印钱也是债务）。税收本质又是投资+消费+出口。
所以目前的希望就落在消费，而且是非房产消费。上面说过了，房产消费不会消失，比重会降到一个合理的范围。这个比重降了，其他消费的比重就得提上来，不然经济就扛不住了。
有理由认为：大规模的刺激非房产消费是房产逐步见底的前奏。最终见底还得看价格和成交量的变化。
非房产消费引起财政收入增加且比重提升到合理范畴，这时再出台政策，温和的刺激房产，激活房产活跃性，那么整个经济的春天就来临了。对于普通人，稳定增加收入的机会就来临了，那么房价才有机会走稳。
一些指标就可以用来观察，比如银行借贷，就业率，购买指数，PPI，CPI等。