昨天，各大平台陆续被张女士事件刷屏，“法拍房”再次登上风口浪尖。
买房本是一件值得庆祝的事情，但河南的张女士却因为糟心的物业费经历走上了未知的维权之路，这背后是整个行业的心酸用户的缩影。
从2014年开始，“法拍房”的概念逐渐走进大众之中，随之而来的则是行业的迅速发展，被越来越多的投资者及刚需用户所触及。
1. 什么是法拍房?
首先和大家介绍下什么是“法拍房”，顾名思义，法拍房即“法院拍卖的房产”。法拍房诞生的主要原因则是“借款人”无力偿还已有*款贷**，故法院对“借款人”所抵押的房产强制执行拍卖，每一位自然人都有权出价竞拍，拍到即得到。
举个例子，“金融巨鳄李四”向银行借了一笔300万的*款贷**，用作*款贷**抵押的固定资产是“金融巨鳄李四”名下一所价值600万的住宅，如还款期到了，但“金融巨鳄李四”无法按约还款，银行则有权向法院申请拍卖“金融巨鳄李四”用作*款贷**抵押的房产。此时，李四的房子就被挂上法拍网，成为了法拍房。
有过大额*款贷**经验的朋友对*款贷**规则应该都很清楚了，除了各个维度的还款能力的评估，最重要的就是借款时所抵押的固定资产的“估价”，一般情况下，抵押的固定资产的三方估计一定是要远远超过借款金额的，而当“借款人”无法按约偿还时，银行为了早日收回欠款，基本诉求就是拍卖金额等于所需还款金额即可，这也就从根本上催化了“法拍房”的低价市场。
2. 法拍房是如何定价的？
法拍房在进行拍卖之前基本会涉及到3个价格——评估价（专业人士给出的房产建议价格）、保留价（拍卖价格的底线，如果竞买人的最高价没有到达保留价，则不产生相关的法律效力，即视为“流拍”）、起拍价（房产上线到法拍平台时的最低价格）。
根据相关法律规定，“保留价”由人民法院参照“评估价”确定，第一次拍卖时，“保留价”不得低于“评估价”或者“市场价”的80%；但第一次拍卖如果发生“流拍”，进行第二次拍卖时，可以酌情降低“保留价”，降价数额不得超过前次“保留价”的20%。
举个例子，法院拍卖“金融巨鳄李四”的抵押房产，如果“评估价”为1000w，则“保留价”最低为800w，如果产生流拍，则每进行一次重新拍卖，最高可以再降价20%，如果谁有幸在第二次拍卖时以“保留价”购买，那么最终的成交价可能只有640万元，相当于低至6.4折购入。
3. 购买法拍房的三大根本风险
1）拍卖前的风险：如何筛选到优质房源?房产证件是否齐全？房产是否有隐性瑕疵？房屋是否有占用、租约、各种欠费的情况？成交及过户会涉及到哪些费用？如何避免高价税费？相关学区名额是否已被占用？
2）拍卖中的风险：如何合理竞价？如何低价捡漏优质好房？拍卖流程是怎样的？缴费方式是如何的？
3）拍卖后的风险：需要准备哪些手续及资料？能否顺利拿下房产相关的借贷审批？何时才能入住？合法权益如何得到保障？如何办理后续的过户及入住事宜？
法拍房固然有一定的风险，但只要通过合法渠道或是寻求专业团队，都可以从根本上规避的！毕竟富贵险中求是亘古不变的商业道理。
4. 如何避免法拍房的风险？
购买之前查清楚产权、房屋年限、房屋归属等细节问题；预估出可能产生的税费情况再做购买决定；去小区及物业进行环境及房屋情况的实地考察；亲自调查房屋是否存在物业、水电煤等欠费情况；核查户口簿登记的情况，提前去房屋所在学校查询学位使用情况。