文/大先生
最近一年，随着宝中、碧海、沙井的大热，整个宝安都成了香饽饽，新盘一经入市，必遭哄抢。
招商臻府开样板房，购房者连夜排队看房。
都市茗荟花园一期，69套总价2000万左右的豪宅，两天售罄。
华强城开盘，总共才556套房子，吸引了一万多人诚意登记。
就连地段偏远、不受待见的尖岗山壹号，也做到了“日光”。
进入2021年，陷入新房荒许久的宝安，终于又迎来了一个新盘。
1月26日，固戍片区的富士君荟苑、富士君悦府（实际是同一个盘，本文都以富士君悦府代替）获批预售，均价6.5万/㎡，共推368套住宅。
相较于宝中动辄10万+的价格，这个盘对那些一心想在宝安安家的刚需来说，似乎是一个不错的上车机会。
然而，大先生昨天去实地踩盘，却得出一个重要结论：此盘属于浪费房票系列，建议PASS！
01
富士君悦府最大的优势，就是位于1号线固戍地铁站E出口，纯正的地铁上盖。
从固戍站出发，往北2站可达机场东站，往南4站可达宝安中心，6站可达南山，日常出行确实很方便。
但对于未来需要乘地铁上班的业主来说，这个优势基本可以忽略不计。
因为在固戍，你住的离地铁站再近也没用，来晚了就得顶着大太阳，排队至少半小时。
固戍地铁站早高峰的拥挤，在深圳是出了名的，说它是全深圳最堵地铁站也不为过，排队进站需半小时以上，而且这个问题常年存在，几乎无解。
我曾在两年前有幸体验过一次，早上8点左右，几个出入口排队都是几百米长，一眼望不到头，遇到路口，队伍长龙还会拐个弯，转到另一条街。
不过，只要过了早高峰这个点，就好很多了。
02
除去地铁这个实际体验很糟心的“优点”之外，剩下的就几乎全是缺点了。
项目紧邻固戍村，周边都是农民房和厂房，整体城市面貌不佳，居住人群也很杂乱。
从样板房窗户看出去，视野全都被密密麻麻的农民房给档得严严实实。
而且，由于机场附近限高，指望未来旧改的难度也非常大。
如果嫌地铁太挤，想靠自驾出行也很麻烦：宝安大道车流量太大，早晚高峰百分百会堵车。
由于距离太近，靠宝安大道一侧的低层住户，还会受到汽车噪音和尾气影响。
更严重的噪音污染来源于飞机。
宝安大道以西、碧海湾至机场这一区域范围内，目前可售的商品房为啥是一片空白？
很大原因就是受机场地理位置和航空限高的影响。
像万象新天、领航城、山海上城这些次新房，都集中在宝安大道以东，一定程度上避开了航线，而富士君悦府却不偏不倚，正好处在航线正下方的位置。
在我踩盘的过程中，几乎每隔几分钟都有一架飞机从头顶飞过，震耳欲聋的“轰隆”声，实在有点折磨人。
如果你想买这个盘，建议亲自去现场感受一下，看看噪音是否在自己承受范围内。
最大的劣势还是学位。
小学学区固戍小学，是个传统的村小，总体办学质量不行，在整个宝安都排不上号，师资力量也不足，39个教学班仅有54名教职员工。
中学学区是海湾中学，在宝安区还算不错，但全市排名也在五六十名开外。
而且不管是小学还是初中，距离都不近。
我在地图上测了一下，从项目至海湾中学有3.3公里，孩子想步行上学是不太可能了。
03
由于机场附近限高，像富士君悦府这样低容积率的小高层，在深圳也算是很稀缺的产品了。
相比今年很多新盘的交房时间都要到2023年甚至2024年，这个盘2022年年中就能交房，也算很不错。
但开发商也不是傻子，因为限高损失的钱，都要在别的地方赚回来。
我实地体验了一下样板间，得房率实在太低了，预计只有70%多点。
比如100㎡的三房，虽然朝向不错，但看起来还没尖岗山壹号的89㎡大。
很奇怪，这种小高层，这么大的公摊，到底花在哪里了？
楼层也矮，层高只有2.9米，走进样板间就感到莫名的压抑。
78-80㎡的两房，98-107㎡的三房，125-147㎡的四房，199㎡的五房，从户型的面积段来看，富士君悦府是个偏改善型的项目。
但我觉得，这样的户型设计，完全是需求错配。
因为固戍这个地方，是很多人来深圳落脚的第一站，被深圳人民习惯称之为“乡下”，根本不匹配“改善”这个词。
开发商要是把客厅设计小一点，各个房间、厨房也都小一点，挤多一个房间出来，做成80-89㎡的三房，100-115㎡的四房，该有多香啊！
04
还有两个坑，要特别提醒大家注意。
第一，这个盘的总房源本来有600多户，但由于其中一半都是回迁房，此前已经完成了选房。
因此才导致可售房源这么少，特别是78㎡面积段的小户型上车产品，数量非常有限。
而且，这些回迁房并不是集中在某一栋，而是分散在各个楼栋。后续可能出租房源也多，居住人群不稳定，会很影响居住体验和后续升值。
第二，和公寓一个地块的君荟苑，住宅也只有40年产权，2018年拿的地，从交楼限售到上市交易，剩下*款贷**年限将不足30年，未来在二手市场会受很大的影响。
购买时，一定要优先选择君悦府地块70年产权的住宅。、
05
客观地说，富士君悦府要是开盘价在6万/㎡左右的话，还是很值得买的。
毕竟在二手房均价8万/㎡的宝安，这种地铁上盖、还有两房可选的新盘，也是非常稀缺的。
但现在开盘价去到6.5万/㎡，再买就纯属浪费房票了。
由于项目周边商品房项目稀少，参考楼盘非常有限，但还是有几个盘可以横向对比一下。
二手房可以对比的是马路对面的万象新天，目前挂盘参考均价达到了9.8万/㎡，和富士君悦府看似存在3万/㎡的价格倒挂。
但这个盘赠送非常多，60-70㎡就可以做三房，还可以上领航学校，贵有贵的道理。
新房可以对比的是同片区、前段时间入市的领航城三期，均价才6.3万/㎡，还带精装修，社区大，知名开发商，哪哪都比富士君悦府强。
看在目前新房荒的份上，如果实在要买富士君悦府，选小面积出阳台的户型还可以。
要是买大了，以后可能很难出手。