我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：你好，*弹子**500，想买二套，投资为主， 1 请问大体的区域选择思路是什么 2 如何选择新盘，萬橡悦府，金茂府这些比较火的新盘如何选择 3深圳房产后面怎么样，是否需要提前积累购房资格？非常感谢！
回答：1. 500首付 如果二套可以买800左右的标的，全款抵押能入1000+的标的。 2. 800+总价 投资推荐看双井、朝阳公园、望京等板块。 3. 投资角度新盘性价比并不高，更适合低首付上车。你的情况建议淘位置更优的二手房 深圳短期会降，长期看还是值得买， 在 详细说一下深圳政策的影响 深圳这一轮政策，影响最大的是3年限购。 深圳购房人群中，外地人口太多，绝大多数都没有深圳社保，政策后，深圳的购买力基本卡死。 其次是限贷，暂时废掉了5+2\/3+4，深圳的购买吸引力很大程度上来自于*款贷**的宽松审批，以及7成的*款贷**成数，以及轻易的拉高评估。 715新政后，*款贷**成数暂时废掉，由于深圳已经大涨一轮，所以评估价目前也上不去，这是当下最直接的影响，对购买力的阻拦。 结婚追溯3年前的购房套数，增值税由满二改成满五提高税费成本，这几条政策属于长期、持续的影响，相当于变相冻结楼市3年。 而这个阶段，楼市大概率将进入休息的阶段，之前一轮休息恰好也在3年左右。 接下来的深圳市场，暂时进入存量博弈阶段。 城市内部的轮动还会继续，但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会大。 对投资者的影响： 一、降。老人票废了。54*法大**废了。 二、降，但影响不大。有利于郊区。 三、涨。 四、涨。短期有利于郊区。
提问：孙河的未来你怎么看？北京还会有类似孙河这种先规划后建设的高端区域吗？ 我看你推荐东三环老破小，升值空间在哪里呢？
回答：孙河在2016年前是最佳买入时间。 2017年后，售价就逐步漫过平地。 整体规划的居住区，前提是要有充分的产业区。 北京的产业区，只有东三环，望京，中关村，西二旗。 东三环的居住区已经固定，望京有望京内部，孙河，北苑天通苑，西二旗周边已遍布贵妇盘，只剩下回龙观老破大。 机会在存量市场筛选。
提问：您好，我目前有两套房，一套海淀永定路附近泽丰苑，135平米，还有一套在房山阎村232平的顶层复式。我现在想在北三环和平西桥周边20公里范围内，买舒适型和保值兼顾的一套房子，手里有现金700万左右，打算卖掉房山房子，合在一起买套。不知是买多大面积的合适？是直接买了自住，还是买具有投资价值和自住兼顾的好，考虑投资价值，以后租个舒适型的房子住？请给个建议。北京房价，向后看几十年，是不是会跌？
回答：未来北京房价跌的可能性不大。 建议自住+保值会更好点 建议看下 富力城D区，乐城国际，东湖湾，橄榄城，美伦堡，上林世家，倚林佳园
提问：房姐早上好，最近有个一起在北京飘的伙伴需要买房，准备买保利和悦春风限竞房一手房，在对其进行说服的过程中，告诉他们不要买那么远的时候，他们都认为这种房子： 一是新房 二是价格也不高为未来养老做准备 请问房姐，这种想法的伙伴要怎么才能让他们明白郊区的坑？
回答：为什么要说服呢？ 除非是你的女朋友。 —————— 把我的内容转发给他，就是最大的帮助了，剩下的人各有命。 关键词“远郊”、“地铁”、“庞各庄”、“河北县城”、“边界”
提问：你好。您好。我的情况是。外地国企工作。一个月稳定现金流7000，一年总收入17w左右。刚入职。前期空档半年。首套名额。名下无*款贷**。北京有购房资格。现金手上有270w。请问投资买房考虑哪个地段。这样的低现金流适合全款抵押，还是可以操作*款贷**。
回答：建议还是SFSD，走按揭。可以自己 养下 ls，或者找中介包装。另外建议从*款贷**中预留1-2年的月供，用来增强你的月供能力 ，防范风险 270万首付约等于总价520-570万，推荐看 望京02后的品质次新7左右，惠新西街7＋，亮马桥一带公寓类6上下，还有朝阳公园板块
提问：房姐，您好！ 拜读您的贴子很久了，感觉您很有经验和专业知识的储备。最近我也有置换的打算。 我的问题是：1，打算卖掉海淀万柳的学区房大三居，换朝青的润枫三居和华纺两居，这样操作对不对？将来会不会后悔？ 2，润枫和华纺以后还有上升空间吗？现在出手可行吗？ 谢谢！
回答：1. 学区房不要就出掉，操作么问题 2. 润枫水尚不错，但别买挨着铁路那几个楼就行，小区环境还可以，华纺易城是个不错的小区，仅次于润枫水尚。还有首城国际也可以看，位置相对更好。这几个小区也是推荐的盘，可以入手 3. 东坝现在偏贵，现在入实际不是很好。 4. 学区不用的情况，都可出掉，没必要拿在手里
提问：房姐，我手里有两套房在出租。一套西便门79年带学区，500多，还一个柳芳89年，300。本来想一直这样租着，但现在有两个担心。1.实*房行**产税后这两套房价会不会大跌 2.房龄长，银行将来不提供买的*款贷**，房价会不会跌，也不能出手 留着这两套房目的，1资产抗通胀，2补充养老金，3急用钱时能卖掉变现。。 现在该怎么办？1. 继续这么出租着，2. 卖了换。 全卖还是卖1。换新还是二手？ 卖那个换哪个？手里*弹子**不到100。要买算二套。目前年纪快50岁了，收入逐步走低，*款贷**不容易。谢谢。
回答：1. 房产税可以看下精华帖有过详细解答，对房价影响不大 2. 西便门可以出掉，房龄过老+学区因素，不适合长持。柳芳可以继续持有 3. 500+手中100，可以投资一套天通苑顶复或者朝阳公园、朝青的2居
提问：老师你好，请问首付200的话，是买一套北京小房子，还是成都买一套天府新区的改善新房呢？
回答：200万首付，足够北京买一套460万左右的次新两房或者老小区三房。 如果做些特殊操作，还能买到更多。 北京有房票北京先买，因为凑钱，也是一道门槛。 成都天府新区可能比较贵。
提问：房姐好，我北京工作居住证单身女，固定流水每月1.5W ,sfsd 想投资为主居住为辅，现金50 xyk有30万 家人能凑50，我的情况推荐如何上车，现在还是个小白！还是不要勉强上车，在积累些资金!不知明年房价走势如何？
回答：凑到120w+主看甜水园、金台路、十里堡等地段老破小，或者常营附近次新 房产依然是现在最佳的投资品，不过现阶段需要精挑细选
提问：美丽的房姐，我老家雄安新区，雄县县城有爸妈90p房产，1、可以抵押吗？大概能抵押多少钱用于购买北京房产？ 2、我和老公在北京软件园工作，现金首付180w，刚需上车，想年前入手，回龙观、天通苑有哪些小区推荐呢？
回答：可以抵押，如果没有*款贷**，抵押出70%左右 回龙观融泽嘉园，和谐家园，国风美唐 可以跑盘看下 tty不用考虑，只有大面积才有投资价值
提问：房姐您好！关注您很久了，有个问题真的纠结了很久很久，我真是痛苦呀。我现在北京，但是我现在离婚的话有sfsd资格，可以买北京的房子，但是我又很看好临深比如东莞的房子，很想买，但是买了北京的sfsd资格就没了。不过我老婆有房不担心住的问题，而且近期北京人口一直在流出，如果纯投资角度，到底是买东莞还是买北京呢？求指点！盼复！！
回答：东莞是一个没有中心区，极度扁平化的城市，虽然未来会不错，但相比北京依然差一级。最好的配置是北京+深圳，满足这个要求再看东莞都不迟
提问：请教房姐，北京的住宅，有中央空调（包括制冷制热）、有集中供暖（30元\/平米）、有24小时热水（30元\/吨）分别是加分项还是减分项？能差多少？谢谢。
回答：住宅统一中央空调配热水，是以前公寓类住宅产品（比如蓝堡华贸新城国际）常见配置。 如果小区当前仍然是正常住宅氛围，那么这些配置属于常规，不影响； 如果小区已经沦落为老破大，因为住户和租客群体的下滑，这些配置反而一定程度上减分。