《 北京昌平区回龙观、天通苑地区街区控制性详细规划（街区层面）（2020年-2035年） 》。
这个控规将会决定未来15年， 北京北部“回天地区” 究竟如何发展。
“ 回天地区 ”包括了回龙观和天通苑两个“ 超级小区 ”，号称常住人口上百万，是 北京目前“北漂人口” 最密集的地区。
这个地区的地理位置非常优越，它不仅紧靠海淀和朝阳两个 北京经济大区 ，同时还紧邻“ 海淀科学城 ”和“ 未来科学城 ”，还拥有“ 北京自贸区 ”。
可以说，“回天地区”是北京北部的“ 中心居住地带 ”，这个地区如果 “建设不好” ，极有可能会影响到 北京两大“科学城” 的建设，打乱北京整个北部的“产业布局”和“人口布局”。
所以“ 回天地区 ”遭到整改， 重新规划 是北京城市发展的必然。
根据北京规自委批复的“ 回天地区控规方案 ”，我们可以看到未来这个板块的四大“ 发展趋势 ”：
第一，“ 严控人口总量，实现常住人口的腾笼换鸟 ”。
回天地区号称有80万人常住人口，根据官方的数据显示，2018年常住人口大概是72万，也接近80万了。
这个常住人口总量显然“ 有点高 ”。
根据“控规”，回天地区的常住人口总量要 控制在64万 左右，至少有8万常住人口要被“ 疏解出去 ”。
疏解常住人口的手段主要是两个：
一个是“ 拆违 ”，回天地区目前有地上建筑面积3800万平米左右，规划只保留3500万平米，要 拆掉300万平米 的建筑。
这会带动一部分常住人口“疏解”。
另外一个就是“ 村庄*迁拆** ”，要实现“ 东小口范围内 ”的村庄改造，这也会带动一部分常住人口的“ 疏解 ”。
通过一系列的 “拆违”和“村庄*迁拆**” ，回天地区的人口密度将会有效下降，城市界面会迅速改善。
第二，“ 严控住宅用地，大量增加教育医疗养老 ”。
“控规”中明确提出要“ 严控回天地区住宅用地增加 ”，这就意味着回天地区的“ 新房供应 ”将会逐渐减少，乃至消失。
这个地区将很快就会进入“ 二手房市场 ”，品质高的二手房房价可能会迎来一波“ 涨幅 ”。
严控住宅用地供应的同时，未来的新增用地主要用来增加“ 三大设施 ”： 医院，学校和养老 。
根据我们的估算，未来15年，回天地区每年允许的新增住宅建筑规模仅有16万平米，相当于每年只提供1-2个新房项目。
但是未来15年，医疗、教育和养老的“ 三大设施 ”面积要增加155万平米，几乎就是 “翻倍增加 ”。
也就是未来15年之内，回天地区的住宅面积仅增长10%，但城市配套的规模却要增长75%！
毫无疑问，大量的“ 优质学校 ”、“ 优质医院 ”将会涌入回天地区。
从控规上看，回天地区规划了“ 幼儿园74家 ”，“ 小学21家 ”，“ 中学15家 ”和“ 一贯制学校6家 ”，同时规划“ 综合性大医院5家 ”，“ 中医医院10家”，“专科医院5家” 。
这些规划数量基本上都要比现在“ 增长了50% ”左右。
尤其是教育，规划指出“ 回天地区的教育供给，主要由教育集团办学供应 ”，其实也就是“ 名校分校 ”了。
第三，“ 3条市郊铁路，8条地铁，18个地铁站 ”。
回天地区控规中，明确了区域的“ 轨道交通规划 ”：
一共拥有11条轨道交通，其中3条是市郊铁路：S2号线+怀密线+东北环线（ 从回天地区到望京 ）。
8条是地铁线路：既有线路 4 条，M5 线+M8 线+昌平线+M13B 线。规划线路 4 条，M13A 线+M17+M19 北延+S15 北部联络线）。
同时设置18个地铁站，预计新增9个地铁站，每1.3公里就拥有一个地铁口。
这个地铁规划密度，在北京近郊区中“ 首屈一指 ”，基本无人能敌，实现回天地区与 未来科学城、中关村、望京、CBD 等重点职场的快速联系。
第四，“ 回龙观 海淀化 ，天通苑 朝阳化 ”是北京“ 回天地区 ”发展的必然趋势。
整个回天地区一共分成三大片区，中间是“ 北奥公园绿化带 ”将回天地区分成“ 两大发展功能区 ”。
其中西部的“ 回龙观地区 ”紧邻海淀区，未来将会逐渐成为海淀的“ 职住平衡区 ”，海淀化趋势明显。
东部的“ 天通苑地区 ”紧邻朝阳区，主要承载朝阳区的“ 溢出职场人群 ”，朝阳化趋势明显。
所以未来整个“ 回天地区 ”将会被海淀和朝阳“瓜分”，西部归海淀，承载海淀发展的“职住平衡”，东部则归朝阳，主要承接朝阳的溢出群体居住。
所以毫无疑问，“ 回天地区 ”将是昌平区发展最好的地区，也将是北京北部房价逐渐“ 海淀化，朝阳化 ”的地区。
这个地区在整个近郊区新城中，我们认为仅次于“ 亦庄核心区 ”。
综上所述，回天地区“控规”的出台，意味着回天地区将会 逐渐“大变样” ，外地人聚居、城市管理混乱、城市配套缺乏等问题将会“一扫而空”。
未来的回天地区，将会成为“ 控制人口，配套齐全，交通高度发达 ”的城市微中心之一，医院、学校、地铁“ 应有尽有 ”。
尤其是加上“ 严控居住供地 ”，未来回天地区的二手房房价将会有明显提升，并逐渐向“ 海淀化，朝阳化 ”的趋势发展。
因此，针对回天地区的新房，我们认为不管是 “自住” ，还是 “投资” 都有很大的空间可以想象。