元旦假期回来之后，我就记着好像欠了一篇微信的供稿，眼瞅着时间一天天儿就没了，我还没有想好去哪踩盘，想到的两个地界儿要么被同事写过了，要么就被揭叔无情地否了。我写点儿什么呢？我心里一边嘀咕，一边像个小怨妇一样刷着朋友圈，突然一条动态吸引了我的注意，朋友圈里卖瓷砖的那哥们儿可以直接到十里河闽龙广场了，原来是 17号线开了呀！ 在次渠站可与亦庄线换乘， 在十里河站可与14号线、10号线实现三线换乘 ！所以带着职业的敏感，我决定去看看这附近的几个典型小区。
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华威西里
小区分为两期，一期总共是12-23号楼10栋楼，都是6层不带电梯的小板楼，二期主要为16-18层的塔楼，两梯八户。小区 主力户型一居室45平朝南向，两居室60平南北通透，最大的是三居也不过70来平 。踩盘这会正值中午，小区里没有乱七八糟停放的车辆，可能是都去上班了吧，毕竟 4000多户的小区才600来个车位 ，肯定不太够，再看小区单元门口停放的的自行车就有点堵了，弱弱小小的我不侧着身子还真进不去~
小区处在三环边上，很大的一个优势就是 配套成熟 ，社区里面就有幼儿园（劲松二幼），一路之隔有汇文实验学校（小学、中学）、附近还有比较知名的垂杨柳小学，小区北门出来有许多小餐馆，东门20米就是朝阳妇幼保健院，南门30米就是博钰弘古玩城，西边过二环100米还有个龙潭湖公园。
小区 主打小户型 ， 均价6.2万 ，总价上车门槛低， 235万可以上车40平南向一居，300万可以上车南向56平两居 ，小区 距离地铁潘家园站、十里河站都很近不到1公里 ，腿着几分钟的路程，比较适合为了上班方便而在此购房的刚需用户；但开放式老小区，品质品相不太好，所有人都可以进出，和新小区相比有很多管理不到位的地方，小区租户和回迁较多，居住人口杂乱，户型是上个世纪的产品，不方正不通透，进深长或面宽大，造成太多浪费空间。
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山水文园（东园）
小区分东园、中园和西园（别墅）三部分，虽然我先路过的是西园（别墅），但扫了一眼这小区充满设计感和艺术感的大门，确定了是我进不去的那种，所以就继续往前走了，过了山水美术馆，来到了 东园 。小区门口的登记台旁边站着一个穿戴整齐的年轻保安，我会不会也进不去呢？待我偷偷观察了几分钟后，看业主们不用登记不用门禁， 外卖小哥也能随便进 的时候我就放心了，大摇大摆地走了进去。
东园分为三期和五期，三期06年建成，五期13年至今，整个小区共计27栋楼，4栋塔楼，除了塔楼四梯四户，其他楼都是一梯两户或一梯一户，主打 南北通透两居室和三居室，四居室户型为平层、错层、复式等，复式带花园，阁楼有露台。 整个小区非常 低密 ，公摊做的也很舒服，单元门进来并没有设置门禁，先是一个宽敞的大方厅，大理石地面，转角走个大长廊才可以到家门口，还有些楼栋，整个一楼没有住人， 私密性很好 ， 很豪也很奢侈 。
在这里，一千万可以买个豪宅125平的大两居， 溜达着就能到国贸，商业配套很完善 ，但让人望而生畏的是开发商的资金链崩了，导致后面有些房源连收房都收不明白，而且山水文园用的是自己的物业，那物业未来会怎么样啊？所以就是 这样的房子，最好还是离远点儿 ，因为后续的 物业服务直接影响整个小区的保值属性 ，一个好的物业服务体系，跟一个差的物业服务体系的小区，哪怕一块儿盖完的户型都差不多，到最后体现到二手房上，尤其是三环的这个区域，一平米差距至少5000起步儿。
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弘善家园
这个小区是十里河片区的典型代表， 小区体量很大 ，共45栋楼，总高16—28层， 70—80平米的两居较多 ，一居和三居户型较少，小区户型多种多样，但都说不上好，甚至是有点差劲，一字型、多间房朝北，且窗户较小谈不上品质，而且 小区出租房源多，相对比较乱，也谈不上物业服务 。
小区 优点 也很明显，距离地铁14号线、10号线十里河站都很近，步行即可到达，最远的A区也能溜达着到；小区 价格优势 也很明显，300万+买个两居，低于周边二手房小区的价格，满足了那些预算不多，但又想在三环里购房人的需求，但小区房源主要是经济适用房和商品房两类，房本大都不满五年， 过户税费较高 。
踩盘的时候正值下午两三点，发现一个很有意思的事儿，当作一个小彩蛋放给大家吧，阳光很好很明媚，可惜这个小区的很多楼，15层以下看不到阳光~
总结 ：
①十里河、潘家园这个片区基本都是上世纪90年代的老小区，户型、品质、物业服务都很一般，优点在于配套成熟交通方便，但是保值和流通属性非常一般。
②这个区域如果是刚需上车的话，弘善家园我认为比较合适，首先是楼龄新，今后置换的话不用挑客户，其次是潘家园区域的“90后”小区，住几年再置换其实也不吃亏，毕竟这里是离双井国贸最近的区域之一了，周边配套也是应有尽有，横向对比区域内同类性质的百环家园，户型差劲房间朝北，一居50平350万起步，上车门槛更高。
③17号线通车之后，片区内的二手房价格并没有太大的波动，但从十里河到亦庄方便很多，在亦庄产业园上班，不追求品质的，享受好地段的可以看看十里河版块。毕竟目前亦庄有品质的次新、新盘价格较高。