首先声明，不是让你去买佛山，我只想让你，通过这篇文章，了解一二线城市背后真正的差别在哪里，此外，这种环一线城市的卫星城到底适不适合投资，希望你有所收获。

5月31日，有很多地产人或买房人熬夜到凌晨，等待广州深圳政策放松，结果政策没来，却熬出了熊猫眼。

有些准备出手的人，想等广州5改2之后再买，个人认为，如果要改的话也是针对外围，而中心四区基本还是会维持现状。

每一轮调控，中心区都是不断地加强，并没有跟着外围一起放松，这个趋势是不变的，下一波大涨，中心四区的限售一定也会随之升到三到五年。

毕竟中心区不依赖卖地，没有松的必要。

当然，广州也不是没有出政策，比如差别化入户，以及社保断缴三个月可补缴，这些政策作用不大。

同时差别化入户也需要时间去沉淀的，不过对于在黄埔、番禺、白云、南沙等地房地产市场也是算是好事吧。

01、依赖土地财政策的二线城市

东莞和佛山先后放开了限购，东莞的增值税2改5不到一年又5改2，两个城市的二手房几乎都是不限购的，随便买。

侧面说明二线城市在房地产面前几乎是没有底线和原则的，想松就松，想紧就紧，毫无章法可言。

再看看珠三角的强二线城市南京、杭州，还有环京的天津、石家庄，都已经松得不能再松了。

再看看一线市场北京、上海，就是维持现状，隔壁深圳，也是按兵不动。

从这一轮楼市来看，真正的价值还是回归到了一线城市，哪怕二线城市再怎么建设，再怎么发展，再怎么看好，都还是不能和一线城市比。

这几年甚至还有声音说杭州要超越广州了，说什么北上深杭了，一旦楼市遇冷，谁弱谁强一目了然。

这里的根本原因还是， 二线城市相比一线城市，太依赖土地财政了。

一线城市从人口结构来看，光人口数量也比二线城市城市多，中产的数量也更多。

人才密度更高，通过本科落户你就知道，这几年广州吸收的人才肯定比大专都能落户的杭州南京人口结构更优质。

一线城市不放松，地还是能卖出去的，房子也是能卖出去的。

二线城市不放松，房子卖不出，那些光鲜亮丽的经济数据瞬间一地鸡毛。

东莞佛山这种制造业强市，虽然有钱人不少，但是房子一旦不好卖，就马上撑不住了。

既然一二线城市差别这么大，那投资上来看，回报率肯定也是差很多的，这里比的是相同资金产生的回报率。

02、佛山哪里才有价值？

佛山的限购区域又调整了，只剩下桂城、祖庙、大良。

其实就是这三个板块没有什么新房供应，也不需要卖地，留着当限购区，起码也能挽回点面子。

所以佛山值得买的地方就一目了然了，但最值得买的地方肯定还是千灯湖了。

那些听了大V去买了北滘陈村的，应该哭晕在厕所了。

千灯湖是佛山重点打造的区域，也是广佛线上成熟很多年的一个板块，一方面是商业比较成熟了，二是基本也没有新增供应了，价格比较稳定。

另外，千灯湖基本都是10年之后的次新房，户型方正实用，大型小区，居住体验较好。

很多人买不起广州会去选择佛山，从这一轮行情来看，其实千灯湖的涨幅并不比广州的差，甚至多过番禺白云。

比如2019年同样四万的万科欧泊和佛山保利天悦，现在保利天悦已经7万多了，万科欧泊才5万多。

还有2019年250万可以买到中海寰宇天下的三房，现在基本都要380万以上了。

如果你买的是桥南、亚运城、荔湾等，不仅没涨，可能还跌了。

这里的逻辑就是，宁买龙头，不买凤尾。

龙头的优势是集全市合力打造，金身加持的，而非龙头板块，竞争对手太多。

在佛山，你500万预算肯定只适合去买千灯湖，别的地方都不合适，但500万，在广州，你会纠结是买番禺还是黄埔，是白云还是荔湾。

所以，选择太多并不一定是好事，力量太过分散，出拳就没力。

而珠江新城就是集所有之大成，只要有资金就去买，没有任何一个板块可以跟珠江新城比，那珠江新城就会越来越贵。

不是说让你现在500万去买佛山，毕竟佛山已经涨了一轮了，广州不涨也轮不到佛山，那目前500万以上的需求在广州的性价比更高一些，目前所有利好都倾向于广州。

03、哪些人适合买佛山

有一个刚需们不得不面对的现实，就是300万以内的预算买广州真的不如买佛山。

300万在广州买到主城区基本是楼梯楼、老破小了，如果是外围，也基本没什么价值，还不如千灯湖这个龙头。

如果你是在广州工作的刚需，首套还是建议以自住为主，反正佛山限购也放开了，有资金再去买一套。

买佛山适合资金不多的刚需投资客，总价在250-500万之间，因为广州房价太高，二套需要资金又多，再在广州买个差的还不如不买。

资金不多也没关系，还是有很多办法去操作的，这个就不详细说明了。

还有一种是有资金没名额的投资客，能够买到佛山第一梯队大盘的，还是可以买的。

目前佛山千灯湖第一梯队的大盘价格在5-7万之间。

买佛山主要是近、方便管理，还有一个重要的原因就是广州一旦涨了，佛山就开始启动了，这个节奏其实是很好把握的。

你不知道其他城市什么情况，但是佛山这么近，却很容易了解呀。

04、千灯湖的价值排序

千灯湖有什么优点呢？

城市面貌好，都是次新盘，户型都很好，都是大开发商物业，确定性更强。

除了是佛山重点打造之外，最重要的一点就是千灯湖已经进入存量市场了，没有新增供应，这样就导致行情来了价格更容易上涨，而且千灯湖有全佛山最好的学位。

虽然千灯湖在佛山的地位等同于广州的珠江新城，但看完千灯湖之后，你就知道为什么千灯湖的回报不如珠江新城，这里的回报指的是绝对涨幅百分比。

比如珠城可以轻松地从10万到20万，涨幅100%，而千灯湖只能是从4万到6万，涨幅50%，虽然50%，但是也好过广州很多郊区板块了。

那你说，我在广州买个涨幅100%的呀，干嘛要去佛山。

当然没问题，在广州，你的预算低于1500万的，基本不可能给你100%的涨幅，你只有400万的预算，能买的地方有个50%的回报已经是非常高了，别拿着100万当1000万去想。

为什么涨幅不行呢，说到底，还是房子太多了。

珠江新城有亘古不变的珠江，有密集的写字楼，还有超大的珠江公园，以及宇宙级的交通体系，再看回千灯湖，目前还只有一条地铁线，人工湖，写字楼稀稀拉拉。

住宅的体量是超过三个珠江新城的，这才是真正的原因。

珠江新城能买的房子可能只不到1.5万套，而且大部分小区只有几百户，纵观千灯湖，住宅加起来估计有七八万套了。

每一轮行情下来，千灯湖50%的回报还是有的，如果接下来不继续新增供应的话，回报还会更大，总价越来越高了，反弹的机率更大一些。

说完不好听的，我们还是要把千灯湖具有投资价值的房子捋一遍。

千灯湖我们一般分为三个梯队：

第一梯队：保利天悦、灯湖壹号、万锦豪园、中铁国际公馆、保利花园

第二梯队：依云天汇、寰宇天下、滨江1号、水岸花园、叶公馆、万国府

第三梯队：万达华府、中海锦城、金域中央、灯湖领秀

如果是第三梯队，总价控制在280万以内，如果是选第二梯队，建议总价在400万以内，如果是超过500万，还是首选第一梯队的。

因为楼龄都很新，户型相差不大，都有小区，所以你要对比的是同样的总价，你所选择的是楼层、朝向、景观是最优的就可以了，下次有机会我们再具体分析各个小区的优劣。

最后总结一下。

佛山买房的逻辑其实非常简单，就是投资的话除了千灯湖，其他板块就不要碰了，再漂亮的新房都不要买，千灯湖的房子已经很新了，商业已经很发达了，你能发达过千灯湖吗。

另外，除了千灯湖板块，其他地方的新房太多了，未来五年，除了千灯湖的涨幅会随着广州的上涨跟着一起波动。

而其他的什么狮山、里水、黄歧、大沥、北滘、陈村等，是不会有机会的。

稍微有点机会的就是同样在桂城板块的映月新城和三山新城，不过，目前还是在收割阶段，周期较长，如果周边还有大量地要卖，就千万不要去填坑了。

以上

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