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Q:提问: 京总您好！从知乎到微信再到星球关注您有一段时间了，看了您知识星球的文章觉得分析的特别专业。我最近打算置换，但思路还不是很清晰，想请您给解析一下，十分感谢;我的情况：国贸工作，居住在通州，在九棵树的旗舰凯旋有套65平的小两居*款贷**已结清，市值245。因家里有老人和小孩，需要置换一套120平左右的三居房，有电梯的高层或者低楼层的洋房板楼。目前自有资金180万，出掉现有住房后共有资金425万。因二套*款贷**限制加上预留装修款，计划置换的房子总价控制在500-550万。考虑小孩回头不用因换房转学，所以第一选择还是想选在九棵树、梨园、果园这几个片区。
希望置换的房子除了满足自住需求外，未来也具备一定的升值潜力。目前初步选定有以下几个标的1、桃花岛120平步梯低楼层三居。优势是小板楼低密度，空间宽敞居住舒适，距离地铁7号线以及孩子学校都很近。劣势是楼龄偏老跟我目前这个小区一样都是2007年的房子2、K2海棠湾100平电梯小三居。优势是楼龄较新，2011年的品质小区，距离孩子学校近。劣势是小区密度大，看好的这套房子楼层偏低采光不好，紧凑三房居住舒适度也会差一大截。
3、DBC加州小镇120平电梯三居。优势是户型好，南北双地铁（八通线和7号线都近），离孩子学校也不远。劣势是楼龄老2006年的，位置稍偏周边配套比前两个小区都差一些4、蓝调沙龙东区120平步梯低楼层三居。优势是地段好，距离九棵树地铁及罗斯福商业都近。劣势是楼龄老2005年的房，另外小区园林环境很是破落，荒芜的感觉5、阿尔法三期120平一层三居带花园。优势是小板楼低密度，楼龄较新2011年，一楼带花园对老人友好。劣势是一楼采光不好，尤其是冬天日照时间短，全天只有两三个小时;以上五套房子总价都在预算范围内，但不知道哪一个更合适，请您指点迷津，或者您是否有更好的建议，谢谢您
另外还想请教您：环球影城片区未来发展潜力如何？听说环球北部沿万盛南街从东往西沿线已经有了相关知名商业和教育配套，也有央企入驻。包括环球影城东侧的设计小镇的规划，那片也是中关村通州园区，未来是否会随着相关产业的落地，从而带动梨园、九棵树这个大片区的发展呢。再次感谢您！
A:回答: 您好,1、我在知识星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读全文;万达以南果园、九棵树、梨园、临河里、乔庄、玉桥、临河里这些区域的二手房无论大小新旧从2017年一直处于下跌的趋势,乔庄和玉桥跌的没那么严重,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这种区域原则上不建议买入,置换更没有意义,除了额外增加交易成本没有其它利益,
置换的本质是把手里的劣质房产换成优质房产吃板块房价上涨的红利,通州这个地方至少在大批量产业落户前不会发生普涨现象,就是未来产业饱满后最先涨价的也是万达商圈、市政府东侧的武夷商圈,次级带动的是璐苑商圈和北苑商圈;这些区域的行情都是几年后的事,也有可能十几年,没有大面积涨价,这些位置基本带不动,行情就是持续横盘微跌,位置上选筹不正确,房源其实好与坏意义不大,区域位置决定了未来的房价天花板,楼盘决定了成长性,好楼盘好位置需要在对的区域里,涨幅才能最大化,或者买北苑也比这些地方好些,虽然距离核心区远了点,但属于通州的西大门,能承接不少国贸的通勤,有行情时不至于那么冷,如果非要选一套,桃花岛、加州小镇会好一些,通州虽然大量盘都为新盘和次新盘,特别旧的老社区行情可能不太好,但2000之后的还好,地铁和配套是关键
2、全国任何一个城市,只要是旅游产业基本推动不了区域的房价,旅游产业是流动人口,工作人员基本也都是服务行业,这种行业收入普遍比较低,能在工作地买房的很少,一些高管有购买力,但是这种行业流动性极大,一般不会就地置业,建议阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单;祝一切顺利!
Q:提问: 您好，现在在通州工作，家在朝阳红庙老破小，一年后孩子上幼儿园会去通州住，住单位分的宿舍。这个宿舍离单位近，离幼儿园和北京学校近，但就是2居室，不大。所以，想在通州买个大点的房子投资或自住，或者不在通州买也可以，在城区买个投资的房子，但是自己不住。想问一下，在通州买，看了春和景明155的，融御140的，不知道怎么选？在城区应该选哪儿;选多大合适？谢谢
A:回答: 您好,感谢信任!我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,已经对通州全区域分析,春和景明和融御属于两个不同性质的板块,融御在武夷花园商圈,通州新城的核心板块,位于政府规划文件中01组团,这个商圈的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧,这个区域在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市政府搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，
璐苑商圈和武夷花园商圈只有一条河之隔，房价比武夷花园便宜将近1万一平米，这个区域的优势就是距离运河商务中心，价格比较友好，整个区域的界面还是很不错的，老旧小区比较少;一般买这个区域的多位刚需为主,武夷花园商圈多位改善为主,
1000万的总价如果买璐苑春和景明属于资源错配,这两个盘相比融御的价值高于春和景明;需要注意的是通州虽然定位较高,但现在依然还在兑现中,投资通州需要做好长持的准备,尤其是偏大的户型,通州属于利好长期,兑现周期会长一些,如果想尽快吃到板块红利,可以往朝阳东部看看,这些热点板块不会大起大落,涨幅比较稳健,金融属性也有优势,可按照精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图选筹;关于户型上2-3居都可,尽可能选一些居住体验较好的楼盘,北京的楼市正在发生结构性变化,一些居住体验较差的楼盘即便在核心区也会被市场慢慢弱化,祝一切顺利!
Q:提问： 京籍，无房，置换亦庄，卖房（海淀2居已出）加现金有1000，亦庄工作，5、6年后退休，目标亦庄3居，不在意学区，退休后可能考虑置换。1.河西这个价位买不了3居；2.瀛海新房，如hjcy，目前周边环境不是很好，总价能够上，不知现在是否有溢价，5年后流通性如何3.马驹桥，刚刚取消双限，通勤没问题，新盘金悦郡能否入手，周边环境也是个问题，后续流通性咋样;这三项如何选择，或者是还有其他建议，请京总指点，谢谢！
A:回答： 您好,感谢信任!河西的海梓府110平的三居价格900以内,金茂悦南区100平的三居1000以内,金茂逸墅130平的三居会超出150左右的预算,如果能克服资金的困难这个盘很好,或者路东的格林小镇160的大三居1000出头,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;这个总价在大兴购置,如果不买亦庄的河西或者路东,很不划算属于资源错配,
这个预算无论是在哪个区,都要选择核心位置,如果对面积有更高的要求退一步也要选核心产业主要的溢出板块,但大兴这个地方即便是核心产业主要的溢出板块也承受不了这么高的总价,像瀛海、马驹桥都属于次级板块,1000万的总价,未来流通性会大打折扣,现在房屋的流通性价值大于其他价值,马驹桥在过去两年被炒的很热,但这个地方没有核心产业,属于亦庄的产业外溢,本地落户的产业造富力度也比较弱,购买力非常弱,1000万风险很大,
台湖马驹桥解除双限购,越是精准施策的地区越要谨慎购买,这些地区消息放出来之后,可能会有一波短期炒作存在量多价升的现象,对于台湖和马驹桥我保持以往的观点;可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力
所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;
马驹桥的定位是亦庄的产业外溢，主要的产业是物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 从过往的行情看上涨动力一般，但下跌比较严重，亦庄从217年到今年期间有过几次行情,涨幅也是北京所以区域中最高的,但马驹桥除了几个新房项目频繁调价以外,二手房市场价格还是处于平稳状态,并没有受到亦庄的影响,这个区域问题很多,不建议1000放到这个地方,建议认真阅读精华栏文章北京房产投资核心逻辑和原理,大兴跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!
Q:提问: 京总您好，我和爱人都在金融街上班，目前父母名下有石景山鲁谷远洋沁山水一套自住三居室，平时我们两个人住，地铁上班40-50分钟（能接受的通勤时间极限了），父母偶尔来京会一起居住。未来两年准备要小孩，且双方父母快退休了可能未来长期来京帮忙带孩子，加上最近房价小低谷，我们想在半年到一年内首房首贷买一套两居室（至少可以一居改两居）。目前能拿出首付400-500万，可承担500万以内*款贷**，并且不考虑卖掉父母名下的三居室，希望要买的房子一是保值增值（方便以后置换，体现现在上车的意义）二是小区环境好房子次新，三是学区比石景山学区好是加分项。爱人是西城集体户口，但未来学区政策不明朗，如果买在西城海淀当然更好，但未来上学前还可以置换，所以我们第一优先级是增值保值，这套房可以自住也可以不自住。现在有四个思路
1、在西城买公房（为了能直接高*款贷**）。前期看了月坛、金融街，首套*款贷**500万，能买月坛的小两居，比如物资部大院，上班近，但普遍还是有一定学区溢价，而且房子很旧、没有电梯；如果带电梯的公房又基本都是塔楼、筒子楼，楼道环境较差，没有小区；环境稍微好的两居基本得1000万以上且不怎么出房。
2、在西城买商品房（为了买次新房）。前期看了广外，陶白，首套只能贷300万，考虑再加点杠杆，800万能买朝向不好的一居室（能改两居），比如玺源台朝东朝西的、庄胜朝北的。远见名苑等也看过，自住是不达预期。中信城等优质小区远超预算，不知道未来出手小户型房时哪些小区更吃香。
3、在地铁沿线的海淀区买次新房。初步看了五棵松、万寿路等，950以上能买新兴年代两居室，但目前不出房，只有底层909万。永定翠庭小区更新，但只有东西向两居，小点1000万，大点1200万；还有就是永定翠庭830万朝南一居室，目前没房源可以等，一般绑定车位一起卖再加50万。
4、在沁山水再买一套两居室。900万也需要在房贷基础上再加点杠杆，优点是可以自住，肯定不用租换租了，并且方便和父母互相照顾。但是缺点明显，都在石景山，对学区没帮助，还把鸡蛋放在了一个篮子里。未来置换不知道沁山水是否还有涨价空间了;请问这四个思路哪个合理一些，买房的板块及小区有没有什么推荐，谢谢！
A:回答; 您好,1、鲁谷是承接海淀和西城溢出的一个刚需地段,远洋沁山水在整个区域品质和价格都是比较高的,所以涨幅动力有点不足,只能说这个盘因为没有竞品保值属性很好,上涨空间和市场有关,如果海淀和西城发生大范围房价上涨现象,龙头位置涨完喘息时这个盘会涨,如果不想折腾买这个盘没什么不可;2、如果不考虑鲁谷可以重点淘一下五棵松板块的,复兴路79号院、新兴年代、永定华庭这三个盘保值性很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
越是不出房的盘,或者出房就没的盘越值得买,2居室无论是流通性和增值性都优于一居室和开间,有条件尽量选2居;永定翠庭价格稍高,同样是老公房社区西城的居住体验没有海淀的优,其次西城有学区问题,现在没有学区需要,从投资角度没必要往西城挤,五棵松板块距离鲁谷和金融街距离都可;要么原地淘,要么五棵松,这两个方案相对都比较稳健,无论是买鲁谷还是五棵松未来再做升级置换时流通性和成长性都有保障;西城的话不确定因素太多,祝顺利!
Q:提问: 您好，看了您的文章，受益匪浅，特来请教您基本情况：目前住在丰台望园东里一居室，预计能卖430万，感觉这个房子未来增值潜力不行，想置换优质区域强势能板块。期望总房价750万~800万，两居室，涨幅能跟上或跑赢大盘，目前和爱人工作在国贸，未来可能的工作范围包括国贸，望京，西二旗，金融街。目前已经看过的板块：朝青，新北苑，四惠，亦庄，望京（还未看），重点看过朝青的华纺易城，汇成家园，新北苑的润泽悦溪，花语城，望京还没怎么看，海淀和西城目前还没看。
困惑和问题1.丰台的房子购入才3年，时间不长，考虑到置换也有成本，现在置换的考虑是否正确，时间点是否合适？2.孩子刚满6个月，现在是否需要考虑学区？担心现在买学区政策风险太高。目前初步思路，先满足改善和增值需求，5年后再换学区房，思路是否可以？3.新北苑目前看价格已到高位，周边配套相对一般，也比较远，担心高位接盘，和朝青相比，哪个会更保值增值？以上几个板块以及小区您怎么看？4.望京板块价格会更高一些，您有什么推荐的小区吗？5.其他区域您有推荐吗？谢谢。
A:回答: 您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对关于持有的盘常年处于横盘的情况下到底该不该置换掉,有过详细分析,建议全文阅读,从17年到目前为止,北京是有过几轮行情的,优质盘在这几轮中受益还不错,目前的楼市是好的在持续的涨价,淡季慢涨,旺季领跑市场,继续持有不涨的盘会一次次错过其它板块行情,如果做置换表面看增加了交易成本,实际会拥有吃到其他板块行情的机会;
2、关于购入学区房的思路,按照当地政策提前一年以最低总价购房获取学位是目前最稳健的方法,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区就变成了12万甚至更高,多出的部分就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,如果买了高溢价学区房政策消失会失去价值,回归原本的价位;
3、750-800这个价格买朝青和望京中短期会吃到红利,新北苑的价值是整个区域全是品质新盘,整体居住环境和区域面貌都很好,但前期涨的过快,这个区域的购买力全是来自海淀中关村和朝阳望京一带,这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;而望京和朝青本地置换群体很充足,楼盘可关注华纺易城、青年汇佳园、首开知语城、可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;这三个盘保值性很好,祝一切顺利!
Q:提问: 京总你好，关注你好久了，看你的文章对房产有独到的见解，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城100平米三室房产，1.7万进的，目前市场单价4万左右.*款贷**100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进的，目前市场单价1.6万，无*款贷**；
涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，*款贷**60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无*款贷**，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，*款贷**30万，还有20万左右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来高点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢
A:回答; 您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有限,很难跟上整体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,
2、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好*款贷**,将来做*款贷**也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚,祝顺利!
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