每天都会有很多人在米宅网站或者郑州楼市稿件下面留言提问XX楼盘和XX楼盘应该选哪个？现在是不是上车机会？会不会成为高位接盘侠？第一次买房哪里投资价值大？等等等等。
授之以鱼不如授之以渔，今天教首次置业的粉丝如何买房。
1
盯紧你的钱包
大部分人首次置业的时候都是没有方向的。
对，大概方向也没有，所以要么东南西北整个郑州的楼盘一一看完，要么今天听朋友A说绿博的房子好去绿博看一天，明天听朋友B说荥阳东的房子便宜又去荥阳东看一天，看来看去挑花眼。
但是，你要知道，朋友的合适很多时候不是对于你合适而是对于他们自己合适，每个人的需求都不一样，能买什么样的房子决定性的因素只有一个，那就是预算。
这个预算包括你和你的男朋友或者女朋友卡里现有的存款，双方父母能给的支持，除此之外还可能会动用到的有向亲戚朋友借款、信用卡的额度、开发商推出的首付分期政策，这些都属于透支未来得到的款项。
这个时候所需要考虑的是未来一到两年内你预期的收入总额，需要明确的是这些收入是否能承担你偿还借款、银行的房贷、房子的房租。
亲戚朋友借钱是情分，要尽快还清，银*房行**贷逾期次数多基本上就不要考虑下次购房*款贷**了，也要及时还，房租交不起就只能睡大街，还要按时交，除此之外只要努力工作，收入大概率是成正向增长的，其他地方节衣缩食艰苦一年也就过去了。所以对于借来的款项我们既不要没有压力也不要过于焦虑。
2
找准区域
确定好自己的预算之后，需要考虑的就是划定区域和产品了。
首付50万，对刚需来说选择还是挺多的，可多关注环内的项目；
首付40万的可以在三环附近买个小三房；
比如首付30万的就不要在三环内看了，三环到四环之间的地铁口是你最好的选择；
首付20万或20万以内的，环内地铁口先买个70年产权的小户型吧，如已婚有孩子实在住不下的南龙湖、荥阳也可以考虑。
千万不要揣着南龙湖的钱看着北龙湖的房，贵的东西确实好，但请接受现实，小心看来看去今年你对他们爱理不理，明年他们让你高攀不起。
划定区域之后需要做的是排除法。
首先考虑的是通勤成本，如果工作地点不稳定的话，一定要买得离商务区越近越好，比如你在高新区上班，一定要把白沙排除。其次考虑的才是片区成熟度、片区发展、片区地铁规划等等。
其次是片区成熟度，一定要放在片区发展前面，对于刚需自住来说没有什么比楼下的菜市场公交车更重要，所以除非你自己工作在新区，否则不要买，这个新区包港区、绿博、平原新区、武陟。
地铁规划也非常重要，轨道交通决定了片区的未来发展，人口承载，也侧面反应了政府对于片区的重视程度，地铁通起来的同时你会发现学校会有的，商场也会有的，这一条适用于只能买三环到四环之间区域的人，毕竟这个区域目前并不成熟，但是价格低，离市区近，同时已经在建设中，短时间内未来可期。
以上之后，还有的选的话，再去考虑学校、医院、环境等等等等其他因素。
3
准备大招：学会看规划
确定区域之后就简单啦，只剩下对比楼盘，不过先别急着去售楼部，先在网上查楼盘，开发商、价格、户型等信息都可以轻松查到。这么简单的查米宅就行了，还用说吗？不，今天我要放大招——教你看规划！
规划图上对买房最有用的就是地块大小、容积率、建筑密度、绿化景观、道路、地上车位位置等，我们一一分析。
一张图铺开，首先看到的是地块经济指标，比如这样的▼
总占地、容积率，绿地率，总户数，公租房户数，地上、地下机动车、非机动车停车位超级清楚有没有？
郑州大大小小的社区非常多，几百亩的有，几十亩甚至几亩的也有，往往地块越大配套越全，开发商也能有集中的区域做景观，比如21世纪社区中间就有一片极大的荷塘，但是越大越好吗？也不是，300亩的地块住进去，从家里到小区门口都得走10分钟，也是够累的，我们一般认为100-150亩的社区更合理。
容积率是指一个地块中地上总建筑面积与总用地面积之比率，容积率越高居住人数越多，我们可以认为容积率越小越好。
建筑密度是除了容积率之外需要关注的指标，但是往往被大家所忽视，这个指标是指一个地块中建筑的总基地面积与总用地面积之比，建筑密度越小楼间距越大。
下图分别为信保春风十里、康桥悦蓉园和亚新紫藤公馆的几项指标▼
三个楼盘的容积率基本相同，康桥悦蓉园是高低配，信保春风十里和紫藤公馆都是纯高层或小高，那么我们就发现同样的容积率下建筑密度最低的就是信保春风十里13.71%，其次是亚新紫藤公馆的17.37%，最高的是康桥悦蓉园。
不考虑其他因素的前提下，2.5的容积率19层的小高的整体舒适度肯定是高于30多层高层的，30多层的高层的舒适度也许比不过高低配里面洋房的舒适度，但是对于里面的高层肯定是秒杀。
所以通过对比我们发现建筑密度虽然不是绝对的越低越好，但是也可以作为一个重要的指标来参考。
绿地率是指居住用地范围内各类绿地总和与居住区用地的比例，当然，绿地率越大小区绿地面积越大，居住起来越舒服。
还有就是地上车位问题，出于消防考虑，几乎所有的小区都会有地上机动车位，但是交房后小区地上会不会停车，只要地下车位配比基本可以达到1:1，那么大概率上来讲小区内地上车位不会投入使用，相对比而言似乎更应该关心车位是否出租。
关于地上非机动车停车，比如第一张图里面，小区总户数是2320户，地下非机动车停车位2277个，基本也是不会用到地上车位的。
另外还可以看到的是项目有无公租房，上图小区里面总户数是2320，其中商品房1944户，公租房376户。
我们再来看这张图▼
原图比较大，截取一小部分以示说明。
首先小区的主入口在哪里、车行入口在哪里，是否人车分流，地上有没有机动车位，有多少，都分布在哪里？一目了然。
另外主景观在哪里，哪栋楼前面的绿化多？水系在哪里？几号楼在哪里，总高多少层？也可以看的很清楚，比如17号楼总高33层，8号楼与17号楼楼间距为49.05米。
除此之外还有幼儿园、开闭所、垃圾收集点等位置也显示的很清楚，怎么样，是不是妈妈再也不用担心我被忽悠了？
你问我规划图在哪查？当然是米宅网啊。
4
实地考察
买房子当然不能单单停留在网站上，还需要实地考察。
很多人到售楼部听听置业顾问讲讲规划、户型、建筑工法，看看景观示范区，算个价格就匆匆忙忙打道回府了。
错，你漏掉了最重要的一点——到项目实地去。
售楼部很高大上，景观示范区很高大上，但那都不是你家啊亲，家在哪里，在工地上，到工地上去。
环工地走一遍，用眼睛看附近现在有什么商场，有什么公园，规划的学校走过去要多久，高压线有没有在头顶，地铁口是不是真的只有500米。
以上步骤建议步行，唯步行方可出真理。不要偷懒，买对的房子比省下的那点时间重要的多。
除此之外，仅以笔者看过大大小小几百家售楼部的经验，分享两个小窍门：
1、看样板间的时候注意床是不是窄了一些或者短了一些，是不是没有放衣柜，床头柜放了没？沙发是不是比较短？还有就是层高是不是做高了？这些都是视觉上影响屋子空间大小的条件。
2、去一趟洗手间，如果地上和洗手池台面上全是水，水龙头上脏兮兮，那么放心好了，交房之后大概率物业也就那样了。
5
果断下手
好了，片区也选好了，楼盘也看过了，到下手的时候了。
刚需买首套房，有中意的楼盘的话，任何时候都是上车的好时候，什么时候都不晚，买一套房，最好的时间是十年前，其次是现在，
不要等。
自住的不要操投资的心，这个楼盘升值多少跟你一毛钱关系都没有，这是你的唯一住房，你卖了就没地方住，纠结这个问题只会让你买的越来越晚，有这时间不如好好赚钱买第二套。
关注你的首要需求和次要需求，没有十全十美的楼盘，一定要知道自己要的是地铁、学校还是环境？
两个或者几个相似项目的对标中，开发商依然第一。
不要过于关注价格，总价越高的东西越应该在自己可负担的范围内选择自己真正喜欢的。单价高几百低几百两年之后你会发现根本影响不了生活，但是交房后的小区会实实在在影响你。
一定要记得，买房秘籍：快准狠，下定决心要快，选定楼盘要准，对自己要狠。
看完以上文章你还在迷惑哪个项目能不能买吗？如果是，那就再看一遍！
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