最近，我们发现尹山湖的二手房成交价出现了新低。
根据链家的数据，就在双十二这一天，中海双湾花园一期的一套房源成交，面积为约120.72m²，成交总价240万，成交单价仅 19881元/平 。
不仅如此，我们翻看了尹山湖的二手房成交记录，发现除去一些公寓和安置房小区外，今年成交的1字头房源主要集中在 中海双湾花园 和 双湾锦园 这两个小区。
尤其是中海双湾花园，在12月3日又成交了一套单价 18843元/平 的房源；
11月成交了两套，成交单价都在 1.8万+/平 ；
而中海双湾锦园在12月连着两天成交了单价 1.8万+/平 的房源，距离2字头更远一步。
单价1字头是什么概念？如果是苏州的新房，单价1字头只能选择 吴江、吴中、相城的偏远板块 。相关阅读：苏州买房图鉴！单价1万到4万+，买到的房子有啥不一样
从曾经的二手房最高价突破3字头，到如今竟已跌破2字头，短短3年时间，尹山湖到底为什么不行了？
01
房价一路下降
这已经不是第一次下跌
事实上，这并不是尹山湖二手房价第一次下跌。
提到尹山湖，不得不提 2019年尹山湖二手房价突破3万/平 ，尹山湖业主包下园区广告大屏，喜庆尹山湖房价全面上3万。
本以为这将是尹山湖房价高起的开始，没想到随着尹山湖板块新房补仓后，属于尹山湖房价全面3字头的时代只是短暂地出现了一下。
根据链家的数据，2020年末，尹山湖板块的二手房价 跌破3万/㎡ ，重回2字头。
到了2021年4月，尹山湖二手房参考均价为 29566元/平 。
再到今年6月，尹山湖再次降价，已经开始出现 1字头 的二手房成交房源。
更有意思的是，当初辉煌突破3万的小区就是 中海双湾花园 ，如今二手房价惊现1字头的也是中海双湾花园。
这个小区倒有一种见证尹山湖房价起伏的意味。
02
从3字头到1字头
尹山湖究竟怎么了
所以，房价从3字头到如今已经出现1字头，尹山湖究竟怎么了？
想要搞清楚这点，我们先来看看二手房成交1字头的房源都是哪些。
根据链家的数据，不完全统计，尹山湖共有 11套 二手房源成交单价在1字头，其中中海双湾花园8套，中海双湾锦园3套。
成交的房源中，中海双湾花园的户型几乎都是同一种，建面约120平，楼层分布在 中低楼层 ，装修方面有 毛坯、简装、精装 三种。
不过精装的房源都位于低楼层，中楼层的房源要么是毛坯，要么是简装。
中海双湾锦园的成交房源也是如此，多为低楼层配精装。
这也许就是该户型低价成交的原因之一，低楼层意味着采光不是很好，不得不降价出售。
不过，这两个小区本身的挂牌价格还是依旧保持在2字头的水准。
中海双湾花园均价 2.5万+/平 ，近30天带看423次，可见该小区在尹山湖二手房市场还是很受欢迎的；
而中海双湾锦园的小区均价在2.46万/平，近30天带看216次，数据依然很可观。
但不可否认，这两年尹山湖的二手房价的确在下滑。
我们可以看看尹山湖目前二手房价大概处于什么水平，从图中可以看到，除了几个沿湖排布的小区房价表现不错，其他小区的二手房均价都在 2.5-2.6万/平 左右，这与当初的全面3万+已经有了不小的差距。
即便是板块均价也已经降到了2.8万，与去年4月的2.9万+，相差1千多/平。
整个尹山湖板块目前有2066套二手房在售，挂牌量很大，占到了吴中区二手房总量的 10% 左右，也是吴中区二手房供应量第二大的板块，可见板块去化压力之大。
我们又统计了近三个月尹山湖板块的二手房成交量，根据链家网显示，尹山湖板块近三月成交二手房数量为 135套 左右，平均到每个月大概在40多套。
这其中还包含了11月苏州二手房整体上涨的原因，否则尹山湖的二手房成交数据将会更难看。
我们又选取了近期尹山湖成交的30套二手房房源，发现成交单价最高也只是 2.6万+ ，远低于板块均价2.8万，大部分二手房的成交单价集中在 2.1-2.4万 之间。
并且有不少房源的成交单价在2万出头，距离跌破2字头也不远了。
整体来看，尹山湖二手房市场供应量大，加上二手房市场今年表现并不理想，所以不得不降价去促进成交。
03
成也园区，败也园区
尹山湖仍需自强
但去除外部因素的影响，尹山湖二手房的房价下跌却是真实存在的。
当初凭借“园区外溢第一站”崛起的尹山湖，这么多年来，自身短板依然存在。
比如板块内 缺乏大型成气候的商业综合体 ，爱琴海撤出后，尹山湖商业水街更名，只有一个长申超市人气还算不错；
比如板块内一直被诟病的 教育 问题，尹山湖高中什么时候开工成了未解之谜。
而官方的最新回复是“ 目前基本能满足“十四五”期间全区高中的招生需求，尹山湖高中今年开工的迫切性不高 “。
换言之，大概十四五期间内，尹山湖高中都不会开工了吧。
在尹山湖停步不前时，园区却已经增加了自身的新房供应，胜浦、娄葑、车坊、跨塘……
当初尹山湖房价上涨离不开园区新房供应短缺，如今园区新房供应已经跟上，想要上车园区的选择有很多，尹山湖不再是那个唯一。
对于尹山湖而言，则是 成也园区，败也园区 。
从板块定位上来说，尹山湖是成功的。
板块配套齐全，轨交、商业、教育、医疗，甚至还有湖景生态资源，满足自住需求完全没问题，但如果仅靠这些，尹山湖的房价很难有所突破，甚至很难稳定维持。
就算尹山湖有近园区的大优势，随着园区新房供应的增多，那些当初因为近园区而选择尹山湖的人，也总有一天会因为可以进园区而离开。
以上为正文
编辑 | 张小果
校对 | 柚妙妙