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问答182期
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问：青龙寺金泰地块近两年会开盘么，保利也参与吗？
答：已经有动作了，金泰拿地是在一年多以前，48亿摘得青龙寺388亩地，成为当时的地王；最关键的土地数据上，容积率容积率不大于2.5不小于1.2，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%，注定会是一个低密度高端的项目；
去年1月份，金泰•青龙寺项目在西安会展中心召开国际招标开标会，来自世界著名的6家设计单位参加了本次竞标，与此同时土方工程也开始招标，新闻显示，项目名为金泰青龙台，目前有关部门在重点解决项目推进中的冬防期出土，变电站建设和文勘与规划手续办理问题；和青龙路加气站的边界问题也已经解决。
按照这个进度，金泰青龙台今年面世希望很大，青龙寺区域的改造涉及四个城中村，分别为，铁炉庙一村、二村、观音庙村与王家村，为陕西成长地产控股集团与陕西保利房地产开发有限公司联合开发改造，是雁塔区政府确定的2019年重点改造项目之一。
问：想卖华远君城的房子，要不要等地铁十号线开通？
答：君城算是华远在西安开发很早的小区，最早一批是08年开的，现在已经全部入住，这个区域由于周边安置房和老小区较多，大开发商的小区比较少，仅有紫薇东进，中海开元壹号和华远君城；
君城最大的优势还是在成熟的小区配套，自带学校，以及700米外的地铁四号线和大明宫遗址公园，十年前的小区户型，物业，小区环境和现在比，还是差一些了，朝西的两室户型，在二手房市场上也并不走俏；
目前小区二手房大户型报价在15000+，小户型在14000+，如果考虑置换转手，可以趁早，或者加钱在同区域买更大品牌的，诸如金辉，中南，恒大，也可以跨区域去浐灞选更大面积，等十号线没意义，周边三号，四号线开通后，也没见房价有多大变化。
地铁口有了，你房子也老了，折旧的东西是卖不上价的。
问：鱼化寨金泰怡景花园经转商，86平两室能卖多钱？
答：虽然现在都叫共有产权房了，但此前在西安还是有大量的经适房，位置不错，价格较低的，比如梨园路的紫云溪，龙首北路的天赐苑，昆明路的天朗莱茵小城，高新的鸿基新城，鱼化寨的金泰怡景花园；
这些小区的共同优势是占据了主城极好的位置，经过这些年发展，生活交通方便，但受制于保障房的定位，整体品质，户型都很一般，在市场上和同区域商品房对比，经适房打七折，安置房打五折；
西安对于经适房交易的条件是满五年，同时按照购买价格的15%补差价后，可以给证交易，按照鱼化寨周边二手房的价格，金泰怡景花园的均价大概在14000+左右，毕竟地铁口的位置还是很香的，当然小区很小没什么环境也要认。
问：秦汉新城恒大，绿地，中粮适合投资吗，和泾渭新城比如何选？
答：投资之前首先想清楚要挣的是哪一部分收益，是长期持有正租金还是短期转手赚差价，如果仅仅是手里有闲钱，就是想买房目的不明的，不要着急出手；
西安现在的态势是主城区大量上新，周边区域热度极具下降，对于自住，秦汉新城的价格差是有自己一定的市场，但投资来说，无论出租或转手，在很长时间里基本是看不到希望的；
秦汉新城定位宜居生态改善养老，兰池大道两侧是可以重点考虑的，毕竟城际线通了，环境不错，都是大开发商，跨过渭河就是西安，还不限购，但其他区域透支的就比较厉害；
非要选的话，恒大文旅城，毕竟不是孤单单的住宅，以后产业还是有一定盼头的，但要做好长期持有的打算，当代上品湾不适合西安人投资，适合周边工作自住的人。
问：房哥等你的二手房买卖攻略，想入手高新学区房？
答：不得不承认，链家进入到西安以后，二手房的交易流程费用规范了很多，当然房源信息也进一步垄断；二手房不同于新房，所见即所得，房源都在中介那，没有太多坑，法拍房除外，所以选定区域预算，多看房多还价就是了，现在算是西安二手房的低位；
高新二手相对贵既是因为区域内无新房供应，也是因为高新区学校不错，即便没有一小二小那般强势，但整个高新在公办教育的投入是别的区望尘莫及的，所以整体公办的质量是不错的；预算有限优先看公办，预算充足民办可选；
热门的盘包括绿地世纪城，中铁缤纷南郡，高科尚都，紫薇田园都市，玫瑰公馆，利君明天，枫韵蓝湾，天朗蓝湖树等，单价从15000-20000不等，基本都是五小，六小，第二学校的学区。
问：高铁旁全运村四期和桂雨兰庭，哪个更适合投资？
答：先不论区域，单从市场销量上看，全运村是绝对跑赢桂雨兰庭的，前者为绿城贡献了极大的业绩，产品上，无论是小区规模，配套，户型，装修，全运村也更受追捧；
桂雨兰庭和隔壁的和悦华府一样，一直处于平销的态势，虽然11000多的价格不高，但奈何草滩这个地方生活交通配套实在跟不上，到处都是园区工厂，自住不便，投资想象空间有限；
全运村不同，有着全运会的金子招牌，区域改造建设如火如荼，地铁，学校，商业都在陆续落地，即便价格不低，但卖的很好，对于投资而言，港务区的价值比草滩是要高的，买华润未来城市还是全运村都可以，看中签率和自己预算。
问：苏宁云著对比保利天悦，选哪个更好，已迷茫？
答：天悦次次摇号一房难求，云著次次不摇号，房源众多，群众用真金白银投票是有原因的；但天悦的价格确实越来越贵，且人数众多，如果非刚需且预算刚够就不建议等了；
毕竟高新没房大家都清楚，越往后，天悦的价格和购买难度会成倍提升，同时高新吸引的又是全西安的购买力，开发商压根不愁销售，所以价格松动也不现实；
目前在17000+的备选上，天地源万熙天地，中南春风南岸，奥园和悦府，苏宁云著都是备选，但这些都是泛高新区域的，苏宁又是在于房源充足，楼层户型选择性大，同时自带100亩苏宁广场商业，再加上周边公园，学校，图书馆，会议中心陆续落地后，区域面貌会有大的改善；
再加上周边现在较高的地价，未来的潜力是会大于其他价格备选的，当然不看未来，仅考虑生活便利度，看万熙天地吧。
问：明年房价会适当降点吗，后悔没有上车？
答：都知道现在房价的稳定是建立在严格的限价基础上，无论从土地成本，拿地的配建要求，还是市场趋势看，稳住大概率，降价基本不可能，虽然现在看着卷价在12000，但其实是拉匀的结果；
真实的市场是大量16000+朝上的大面积改善盘盘踞在主城区，小面积刚需盘要么位置偏远，要么老盘加推摇号到地老天荒，买房是等不起的，尤其对于还没房的人，早买不仅预算充足选择范围也大；
看清市场本质，刚需早点买，市场冷热不均，但两极分化严重，大多数人自嗨凉凉的房子，和你其实是没有关系的，和你有关系的都在抢。
问：融创珺庭府自住能否入手，发展前景如何？
答：根据备案价，珺庭府均价在22210.94元/㎡，定位精装大平层，最小面积157平，主力面积187平，对于考虑在高新选同类产品的，这个小区基本绕不过，但从登记情况看，比较一般，很多人对价格和小区规模还是介意的；
产品上，无论是户型或装修，都是不错的，但小区规模很小，35亩5栋楼，位置上是高新二期三期交界地带，周边产业园集中，包括法士特和比亚迪，生活设施较少；
周边几公里内，这样的产品独此一家，适合地缘内的改善，但对于放眼整个西安的人，选择就太多了。
问：房哥转型验房么，实地考察，评论更有发言权？
答：2019年恰逢西安交房季，根据统计有至少81个小区集中交房，房哥从去年年底正式开始验房业务来，验房报名量已经突破500单，涉及20余个小区，今年报名已截止；
验房作为新兴的一项服务，也是房哥平台2020年的重点，验房合伙人在西安有近12年的验房从业经历，验收房源成千上万，这种实地考察的形式，不仅会充实我们对于各个小区的线上点评，同时借验房机会，我们也会走进各个小区，实地记录西安各个开发商的交付实景，收获更多一手资料；
年后房哥验房团队，logo，规划以及更多消息将会公布，感谢大家一路支持，本期问答也是年前最后一期，我们年后再见！