近日南京江北砂之船试营业，作为江北核心区最早面世的商业体，一时间引起不少讨论，研创园、城南中心又或者青奥板块都是其直接受益者，而核中核这一轮却显得有些慢了，这是怎么回事？

一、新老城区关联区域与纯新城

江北砂之船的位置实际上处于新老城区相互关联的一个地带，旁边的城南河一端连接江浦老城，另一端连接研创园与青奥板块。而在老城与新城之间还有一部分安置房集中区以及浦口大力打造中的城南中心，所以总体来说周边的人口相对充裕，且城市要素并不单一，既有大面积的居住区，又有体量较大的商务办公园区，既有居家人群，又有办公人群。加之其精心设计的水系景观、多层露台、剧院式亲水广场等，结合城南河的自然风貌，江北砂之船具备不错的休闲价值以及景观地标属性。至于招商水平这个东西老实说见仁见智了，不同的人群会有不同的判断，总体个人认为就是中等水平。

而我们常说的核中核区域，西北是老山，西南是隧道板块，东北有一部分安置房，再往东就是老浦口了，但由于津浦铁路的影响，两者交通基本隔绝，虽然自身附近也有不少住宅，但真正的入住率很低，虽然七里河西岸小区已经较为成熟，人口也较多，但与商务区依然存在一定的疏离感。

因此对于核中核来说，当下区域内的总体人气偏弱，在这种情况下，即使华润万象系主体早已完工，但后续的内场却迟迟没有特别大的动作，很显然华润万象系并不急于一时了，它在等，在等地铁11号线和4号线。

二、长期和短期

从商业的角度来说，短期看城南河一带注定有着先发优势，其与人口充沛的浦口有着更为高强度的互动，更早具备支撑大型商业的基础能力。同时配合未来的大悦城以及浦口科技馆、美术馆、市民中心等，势必在城南河畔形成一条以河流水系为重要纽带的综合型商业文化休闲中心，也具备较高的成长性。

中短期从居住生活的角度来说，显得更为接地气，也似乎更加容易成长起来，毕竟人口是商业活动的底层基础。

而核中核板块城市功能属性上虽然更加丰富，包括图书馆、美术馆、健康城等，但商务区成长较慢，且定位偏向于高端金融，而金融领域在南京目前要数河西CBD最为耀眼，显然在功能上江北CBD与河西CBD存在重合点。在早期江北还未真正成长起来的时期，CBD或更多体现的是形象上的，而不具备真正的有效功能。

而自有住宅区体量不足，周边住宅离散感偏强，对于大型商业综合体来说，短期人气是非常大的问题，所以对于区域内最重要的商业体而言，暂时等待地铁是最佳的选择。一旦地铁11号线建成，就让商务区与其他区域有了高强度的关联。这有助于吸收浦滨路沿线消费人口，包括老浦口等，而4号线带来了往返江南江北两岸的流动人口，也有助于商业体的成长。