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Q:提问: 京总您好！在微信公众号看了很多您与会员的问答沟通，佩服您的思路清晰，客观理性，精准分析，耐心独到。迫不及待买了会员权益，想得到您的指点和分析。1、目前想全款购买一套三居，预算1200（性价比高的房子可适当增加预算），以自住为主，不考虑学区因素，兼顾保值增值，注重环境和舒适度。2、目前小孩一起居住，工作在安华桥附近，主要考虑孩子上班通勤方便。已经看了朝青望京新北苑亚运村，感觉亚运村通勤比较方便，价格适中。3、亚运村看了保利金泉华悦公寓和荣尊堡。从居住角度更喜欢荣尊堡的安静整洁低密。朝向不佳，无南北通透，高层东西南、东西北户型视野不错。但是这个小区好像没有存在感，是什么原因呢？4、根据我的情况，期待您给分析一下，内城里您是否有更好的小区建议？谢谢！
A:回答: 您好，感谢信任！荣尊堡一直卖不上价格的原因是它的楼体设计问题，这种以大户型为主的塔楼社区户型设计很糟糕，2000年之后的改善型社区已经很少有这种了，同样的预算我可以买一个正南正北的通透户型，包括保利金泉也一样，这两个盘的自身品质很高，主要是输在了户型上，其次是亚运群从07年之后就过气了，原来热度高是因为亚运村没有高品质楼盘，奥森板块众多新盘涌入市场后自然会抢走这两个盘的购买力，同样的价格奥森板块的世茂奥林户型比这两个盘好太多，价格比保利金泉还要低，商圈的资源也要优于亚运村，如果你想通勤距离近些，可以往奥森板块看，奥森的主要稀缺资源是生态，长远价值要比亚运村稳健，融域嘉园，上林世家，包括京师园，奥林春天系列这些都是很好的改善盘， 其次从投资角度我更建议你到望京淘淘次新，像澳州康都南北向的三居价格在1300-1500，慧谷阳光130的三居价格也在1300上下，150的主流三居价格在1450左右（可重点关注），上京新航线130的三居价格1350左右，望京比起奥森爆发力更强，这几个盘价格都在10万以下，5年之后核心圈的次新楼盘不会再有10万以下的价格，现在10万以下的都可以去认真研究，望京这个区域更适合投资，可以参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问: 你好，京总，本人目前想置换下房产，现在是在通州宋庄首开香溪郡有一套90房子，打算把房子换到通州市里离地铁近的北关或者离北运河西近的房子，因为目前宋庄这个房子感觉没有好的发展且配套差，也为了方便通勤并兼顾孩子上学，希望楼盘将来也能够保值些，求推荐楼盘。目前在考虑属于万达商圈新华小区，还有属于武夷花园的西上园，再就是属于永顺北苑那块的在水一方，鑫通家园。从保值来看买哪个好点？还有目前首开香溪郡房子什么时候出手好点，未来这个房子还有没升值空间，这个房子是靠近机场，许多邻居都是在机场上班。盼复谢谢
A:回答; 您好，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图，首先通州的兑现是一个长周期，即便是现在放开限购，不一定会涨价，只会多一批接盘客，现在通州的价值还是弱了些，你从宋庄往核心圈换方向上很好，越快越好，宋庄是一个纯通勤的板块，即便全市渗透不一定能溢到这个位置，你选的位置很好，靠近运河商务中心附近的商品房会是第一批享受到未来人口红利的，万达是通州发展最好的一个商圈，北关密度较大，不建议做首选，武夷花园很好，楼盘关注第一梯队第二梯队都可，万达第一梯队:金禧，万方，帅府二期，第二逸秀，帅府，武夷第一梯队融御，京茂，运河湾，自由城，百合湾，第二牡丹园，月季园，京茂家园，如果选万达建议选第一梯队，武夷花园第二也可，以上楼盘整体行情都还很稳健，只不过品质高的长期价值会好一些，通州有很多新盘和次新盘，如果房子过老，未来优势会慢慢降低，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘的详细行情祝顺利！
Q:提问: 京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1、海淀区北京大学燕东园90平米学区房，预计售价：990W;2、海淀区人济山庄二期105平米，预计售价：1155W;3、西城区马连道茶茂国际 2套34平米商用开间，预计售价：204W;4、房山区窦店镇世界名园小区131平，自建二层顶楼带露台。预计售价：200W;5、房山区琉璃河小产权房100平米，预计售价：80W;6、今年底前，到手一套房山区琉璃河大产权回迁房，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑*款贷**。问题：1、以您的角度，如果持有这些房产如何整合。2、卖出后仍考虑重新布局市内优质区域优质房型2居以上。区域不限，不考虑居住，纯考虑未来升值可能。您会建议布局何区？甚至哪个盘？以上，请解答，万分感谢！
A:回答: 您好，感谢阅读！其一：3456你要最先做脱手的动作，参阅星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山的窦店和琉璃河都是正被弃掉的板块，这种类型的住宅没有流通性更没有金融属性，也不会存在未来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅地产，商业地产，工业地产等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，准确说哪怕是在房山这种外围区域，只要是主商圈的70年产权商品房，都有它的价值，结合产权性质及地理位置，这三套都要弃掉，且越快越好，只要有人买，价格不离谱就可出。其次马连道茶城这套你要从2个角度考虑，一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，按照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望是不符的，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，如果马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新两居的建仓上。其二：人济山庄和燕东园的保值性尚可，但你这两套的总价是北京主流盘主流户型的标准，分布在这两个盘上都为小户型，效率太低太浪费资源了，
从长远角度你应该把这两套二流区域二流盘的小户型换为一流区域一流盘的品质大户型，这种置换是大趋势，影响会长达十年二十年，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，可参阅星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你房山加马连道抛出后总资金是近600，燕东园和人济是2100往上，这样你的布局很灵活：大的可以选一套主流大盘的四居，2100可一次打完，剩余的600在次级位置选一套2居，另一种思路是大盘选一套三居，总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！还有一种情况是不动马连道（这种情况是马连道的租金回报不错），降低大盘的总价提高小盘的资源，置换升级后的最终布局：一大一小或一大两小（含一套商业），这都是很稳健的方案，方向上海淀和朝阳的头牌区域都可以考虑，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问: 京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答: 您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，*款贷**的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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