还能不能买？买哪里？怎么买？什么时候买？怎么供？

这是买房中永恒的问题，牵动着无数朋友的神经。

纠结能不能买，是因为不懂得房价趋势和城市价值判断；纠结买哪里，是因为不懂得区域和楼盘价值判断；纠结怎么买，是因为不懂得财务规划策略；纠结什么时候买，是因为不懂得市场趋势的判断；纠结怎么供，是因为不懂得资金分配方法。

房子人人适合的逆袭工具，想通过买房实现财富升值、裂变，唯一的办法是自己必须懂行。

不妨看看别人的买房经历，相信会有所启发

一、淘金山为什么涨不上去

粉丝提问：谭老师您好！我16年买了淘金山的房子，小区很漂亮，非常安静，品质很好，这么好的房子为什么涨不上去呢？！麻烦谭老师帮助分析下原因！感谢！

回答：淘金山的上涨乏力，代表着罗湖房价的天花板。豪宅/高品质住宅上涨乏力，表明缺乏顶级人群购买力。价格不便宜，富人看不上，中等收入又够不着，不上不下。整个盘就凉凉了。我来告诉你原因！

1、测量一个区域的天花板很容易，拿标杆豪宅去测量就好了，幸福里勉强能做代表，品质还达不到豪宅标准，华润这个开发商，搞商业综合体相当厉害，去哪旺哪，盖的房子算了吧，就那样。

09年的房子，到现在就疲态尽现，居然好多8万多一点。另外一个标杆是老百仕达片区的乐湖，这个更惨，都出现了7字头以下的。幸福里是托华润万象城的福，要不然，还摸不到今天的价格。

2、这样一来。淘金山涨上去就再正常不过了。房子本身还不错，户型好，赠送多，背山看水库，安静，但也就这样了。没有任何别的优点了，也没有任何支撑上涨的价值点了。

没有商业配套，出行不方便。淘金山小学+布心中学的组合也是没有什么吸引力。幸福里好呆贴着万象城，乐湖好呆楼下还有喜荟城，淘金山啥也没有。住淘金山，还真只能隐居了。

不过在深圳，如果玩隐居，很多富人更喜欢缩在华侨城里，那边的人文气息深厚得多！特别是喜欢艺术的。华侨文化创意园里，有个很普通的书店叫旧天堂，经常有大佬出没。而且华侨城里好吃的很多。

3、有朋友会说，养老可以啊。很多老罗湖，喜欢呆在公园边上养老，去淘金山的比较少。一些老人喜欢住洪湖公园旁边，还有像东乐花园、宁水花园、碧波花园、怡景花园，这种老小区吸引力都比淘金山高。

上了年纪的人喜欢住低密度的楼梯房，出行很方便，房子还便宜。到处还有一些好吃的。一些老店可能开了二十年以上了。生活体验更好。

每次训练传承弟子，我最喜欢的就是去罗湖，早餐都要溜到巷子里去爽一把，真的太过瘾了！一些“坏蛋损友”经常半夜刺激我杀罗湖去。

风险警示：

淘金山前途堪忧。布心目前有旧改，但布心中学能否升级成优质学位，目前还没有任何迹象。即使升级好学位，淘金山都不一定涨得过布心一些小户型高密度的旧小区。

所以不要只想着户型、小区这些房子本身的特点去买房。另外，顺便提一下，深业东岭这个小区，朋友们也要注意规避，品质不怎么样，价格直接摸到天花板，如果没有新的价值点出现，可能会长时间滞涨！

期待湖贝的旧改以及红岭金融创投产业带的发展。期待罗湖王者归来！我这个人很恋旧，如果未来出现成片的豪宅，我可能会再像12年一样带着香蜜湖的一大帮朋友迁移到深圳湾。

如果真有这一天，深圳湾的朋友别怪我！我一想到罗湖的美食就抓狂，可惜还不够老，达不到退休的标准。

二、不懂得价值判断，险些错卖房子

粉丝提问：谭老师您好！差点换错房子了，现在想起来都后怕。我的房子在雍景湾，138平，欠210w，一直觉得雍景湾的房子涨得慢，本来打算去换诺德假日花园145平的，还好听了您的直播，没有犯错！谢谢谭老师！

我手头还有400w，收入7.9w，还想再投资一套。麻烦老师给点建议，非常感谢！

回答：我很高兴能帮助到你！卖房之前要懂得判断价值。

第一步：资产价值诊断

雍景湾是12年的次新盘，正值壮年。招商地产的高贵品质，育才二小二中双学位。138平又是很不错的户型。四海公园就在马路对面。非常有价值的资产，你还不知足！继续持有！

第二步：错误思路分析

我昨天直播不讲解诺德，你可能永远不知道诺德是怎么涨起来的。拿雍景湾138去换诺德假日花园145平，我真的服了你，还亏你买卖过十几套房子。一点常识都没有。

雍景湾品质高于诺德；学位：育才pk实验，彼此彼此。重点还不在这里，注意看：138平，刚好在豪宅线以内；145平，刚好超豪宅线1平，你买的时候要掏一笔巨额豪宅税，卖的时候，下一个接盘的要再掏一笔巨额豪宅税。

这就是房产投资的细节。诺德又不是豪宅，普通的改善换房需求层次而已，对于交易费用会非常敏感。就这一点足以压制145平这个房子的升值潜力和流通性。而且房子越老，人群层次会持续降低，看看现在的鼎太风华就知道了。

红树西岸也有145平，但是西岸豪宅品质，有钱任性的人太多不在乎，你找谁说理去？

投资建议：

必须下苦*学功**习，恶补房产知识。不可以再这样糊里糊涂买房换房了，市场分化了，坑会越来越多。既然定位是投资，很简单，追求升值追求赚钱，用最少的钱去买最赚钱的房子，赚被动收入不用收入供房。直播中分享的诺德的操作方法，你再认真去复盘！

三、低价不一定有价值，刚需不能上错车

粉丝提问：谭老师您好！我在蔡屋围上班，来深圳10年了，手头有80w，收入2.7w，有*款贷**记录。本来准备离开深圳，听了您的直播，又重燃希望。今年想成功上车，有2种考虑：

1、熙龙大厦51平。

2、京基御景华城35平。

我愿意投住分离，希望房子能够升值赚钱！哪一个更适合我呢？麻烦老师给点意见，非常感谢！

回答：每次看到年轻人，如同一张白纸般的房产小白。我的心情就非常沉重。普及房产知识这个事情非常有意义，但任重道远。我相信你之前有过*款贷**记录，一定是被市场误导了。

一些年轻人犯过错，看不到希望和出路，就直接放弃深圳了，要知道，他们可能永远错过深圳！因为你的坚守，可能为你的家庭甚至家族在最好的城市建立了桥头堡！我来教你分析！

1、熙龙大厦你也敢碰。这是罗湖著名的问题楼盘，85年的老小区，90年代是罗湖著名的“*赌黄**毒”小区。里边住了很多夜场的失足女，曾经发生多次抢劫案。

不是房子低价就能买的。如果你不懂得房子背后低价的原因，踩坑没商量！买房是为了赚钱累积财富，追求升值。这种问题楼盘除非拆掉，几乎没有可能升值。

熙龙大厦的臭名昭著和长丰苑有得一拼！

2、京基御景华城是容积率超高的小区，小户型为主。35平面积基数太小，以后你加按做不了，换房不好房。小区被农民房包围，还靠着华强南路和滨河路的匝道，吵得要死。

片区没有旧改的规划，唯一的利好7号线通车早就涨过一波。学位也很烂。没有任何价值点支撑上涨。你买进去基本上是听天由命的份。

分化的市场，很多房子买了会不涨。买错房子，会非常难受。好房子往上涨，你的差房子涨不了，看着好房子byebye内心滴血！

结束语

买房是个技术活。想要稳赚，唯一的办法就是提升自己的专业能力，苦学房产知识。

深圳是最为成熟的房地产市场，市场的分析判断方法在任何城市都是相通的，我在深圳房产价值分析中详细拆解了房价上涨、横盘、下跌的底层逻辑，希望对朋友们有所帮助。

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