最近分析了三篇五四北高配比的安商房，没想到旁边还有安商房，五四北的安商房也是炸裂，那就继续分析。

三迪雅筑枫丹：备案名（三迪枫丹雅筑），地处：福州市晋安区新店镇战坂路80号

楼盘规划

项目占地面积58169平米，规划建设13幢住宅，总户数1489户，物业为艾邦物业。分南北两地块。

三迪雅筑枫丹南区：7栋住宅（宗地2019-31号，三迪枫丹雅筑一区），共759套，商品房56套

三迪雅筑枫丹北区：6栋住宅（宗地2019-32号，三迪枫丹雅筑二区），共730套，商品房56套

土拍情况

2019年7月5日，福州高佳房地产以5.72亿拿下福州宗地2019-31号，楼面地价9135元/㎡；以5.48亿竞得福州宗地2019-32号，楼面地价9347元/㎡。

宗地2019-31号地块，土地面积：43.28亩；容积率：2.17，须建设90%安置型商品住房，按照15500元/平方米均价销售

宗地2019-32号地块，土地面积：43.97亩；容积率：2.0，须建设90%安置型商品住房，按照14540元/平方米均价销售

分析：楼盘与旭辉榕宸天著类似，开发商在同一场土拍连续拿下相邻地块，后续合在一起开发。而且地块的配建和容积率等都类似。三迪以9000多的楼面价拿下90%配比的安商房，对比回购价而言，差价在5000-6000左右，利润空间尚可。

对比当天以1w拿下附近配比80%安商房的旭辉，楼盘主要优势在于容积率仅2.0-2.17，对比旭辉2.5-2.8的容积率，有一定的优势，从备案来看，商品房部分开发商都规划到了小洋房的楼栋，希望借此对购房者有一定吸引力。

户型情况

105平米：4室2厅2卫，三开间朝南，没有过多空间浪费，客卫没有淋浴间有点可惜。楼盘借助小洋房的低公摊，在105做四房可以说有一定优势。

区位情况

楼盘位于五四北战坂区域，虽然也一度以地铁房宣传，但是三号线目前都没正式规划，目前仅仅距离地铁1号线1.6公里，帮助太小。总体而言目前区位情况比较一般。

价格情况

楼盘两个地块今年都备案了，均价27500，公摊17.4%，虽然楼盘现在也大力度降价求库存，但是奈何周边位置更好的安商房也在大降价，只能说就看谁更狠了。

当然随着开发商大降价，楼盘安置房的对接15000左右，如果算货币补贴部分，当年拿房的*迁拆**户可以说是已经血亏了，到时候看到比对接价还低购入的商品房业主，不知道*迁拆**户是什么心情。

去化情况

楼盘由于大部分是安置房，而且基本都网签了，所以如果只看备案网站，会觉得去化不错，在统计商品房数量的时候，被楼盘的去化震惊了。虽然网签有延迟但是领证也半年了，网签数据基本可以准确。

楼盘目前一区商品房网签数量是0，二区仅仅4套，分别是：6#102，6#507，7#901，7#706

对比而言，虽然楼盘是高配比安商房，商品房总共也不过112套，但是半年时间网签仅仅4套，不知道这样的去化率对于开发商而言，后面到底要怎么降价才能卖得动。

楼盘总结

楼盘位于五四北战坂区域，主要优势在于低容积率，小洋房低公摊，搭配105的四房设计。当年借着地铁3号线的传闻，与天空之城等楼盘都宣称自己是地铁房，奈何目前还没看到规划落地，加上楼盘区位距离五四北核心区域也有一定距离，目前周边配套一般。雪上加霜的是楼盘还是市面最难以接受的安置房和商品房混合一栋楼的安商房。

虽然目前楼盘也在大力度降价，但是整个板块都在你争我夺的做优惠，导致就算大降价也去化实在一般，目前商品房网签4套，可以说是五四北典型的艰难盘代表。