在目前的经济生活中，涉及到转移土地、房屋权属的契税缴纳行为较多，根据契税缴纳的税收政策进行纳税税务安排，降低契税支出，日益为各方面纳税人所重视。契税税务安排常用的方法（道儿）有哪些？通常存在哪些误区（坑儿）？等等，可能就是大家非常关注的问题了。
为此，智慧源作为17年来从事房地产财税研究的地产财税专家，针对上述问题进行了梳理并将梳理结果分享给大家，希望对您有所帮助。
契税税务安排常用的那些“道儿”
1
利用交换减轻税负
1、 相关依据
根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则规定：土地使用权、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。
2、适用对象
售旧购新情况
3、典型案例
（1）概况
甲打算把自己的一套普通住宅200万卖给乙，再以800万元从丙购买一套别墅。如果不加安排，则甲应按照800万元为税基缴纳契税，乙按照200万元为税基缴纳契税。
（2）安排思路
第一步甲将普通住宅与丙的别墅进行互换并补交差价
第二步，丙将换来的普通住宅卖给乙。
（3）效果
甲仅就互换差价600万元为税基缴纳契税，等金额互换部分200万元的税基就通过“交换“免掉了。
2
通过合同拆分降低税负
相关依据：根据财税[2004]126号文件《财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》规定：
1、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
2、安排思路：合同分开签订，房屋、土 地作为一个合同签订，其他非房屋、土地作另一个合同。销售发票也由转让方分别开具。在成交价格的确定上，整体打包转让的，按照房屋、土地、房屋之外的建筑 物、构筑物以及地面附着物价款分别评估，按房屋、土地评估价占整个评估价格比例确定实际成交价格。
3
搭桥税收优惠政策降低税负
1、经常被“搭桥契税的税收优惠政策
《财政部 税务总局关于继续支持企业 事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税（2018）17号。
常用的安排思路，企业先成立一全资子公司，再将土地、房屋权属无偿划拨给全资子公司。
契税税务安排常遇到的那些“坑儿”
1、“内部无偿划拨不征收契税”，暗度陈仓操作不当带来的风险
《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）第七条规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
重点提示：如果用土地、房屋权属作为出资方式设立新公司，则投资企业因为获得了被投资企业的股权，不是无偿划转，不符合文件规定免契税，就应当缴纳契税。
所以，“先成立全资子公司，再无偿划拨“与”直接以不动产出资成立公司“的后果是不一样的。
2、继承与赠与行为的区别搞不清带来的风险
房产无偿赠与行为、继承行为和遗赠行为在法律上是有一定区别的，对应的税收规定也是有差异的。
按照现行税法规定，法定继承人继承房产免征契税；赠与行为应当依法缴纳契税；对在生前就将房产权交给继承人的赠与行为以及将房产指定给法定继承人以外的单位或人的遗赠行为，应当征收契税。
