随着网友的添加入群，现在每周统计到的置业问题也是越来越多，楼盘也越来越多，所以应群友要求，报哥在此回复，但篇幅有限，只选取一些提及频率较高的项目，供网友查阅…
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楼盘分析篇
Q1、颐安5期怎么样，是不是要开卖了？
报哥：颐安都会中央算得上大运片区的标杆楼盘，区位非常不错，5期于今日（11.17）开盘，户型比较实用，76和89平米的户型都可以做3房，89的户型南北通透，宜居性好；距离地铁大约400米，在步行范围之内；学校资源为华南师范大学附属大运学校；楼盘的商业配套也很亮眼，面积大约10万平米，其中不乏许多大品牌商家；另外是带精装交楼；可以免去自己装修的繁琐；总体来说，楼盘的品质和配套都挺好。
Q2、有人了解名居广场吗
报哥：名居广场最大的亮点是龙岗线爱联站零距离地铁物业，项目户型产品丰富，包含商务公寓和住宅，可选择的面积段较多。未来周边规划有多条地铁线，商业配套相对完善，旧改密集且规模都比较大，片区的发展前景还是比较客观。不过目前周边多农民房，环境一般，有待后期旧改建成。后期旧改规模大，施工或有灰尘及噪音影响。
Q3、布吉新房里城玺樾山二期怎么样？
报哥：里城玺樾山刚推出二期产品不久，在售户型有80-91-94平米的3房，万科物业，楼盘优势之一就是学校，南京师范大学附属学校就在小区楼下，明年9月开学，目前在建设中，容积率低非常舒服无遮挡，楼间距大视野开阔，小区的儿童区域打造比较高端丰富，得房率在市面新房来说中上，缺点就是所处位置较偏远，配套还不太完善，距离地铁口稍远。
Q4、万科和雅轩怎么样？
报哥：从开盘成绩来看，市场对于这个项目的认可度很高，半个小时就卖了368套，而且成交均价6.4万/平米不算低。
这个盘虽然位于龙华，但是距离福田市中心非常近，距离北站商务中心也只有一个站的距离；配套不算顶级，但是比较齐全，加上今年龙华今年的土拍距离项目也才两个站，大家对于这个区域的想象力很充足。
Q5、龙岗龙城华府求分析下。
报哥：龙城华府位于龙岗中心城，2007年建成，距离3号线爱联站571米，附近教育资源配备丰富，幼儿园、小学、中学尽在几百米之内，医疗、购物休闲也在附近。根据贝壳网消息，目前二手房单价在40862元/平左右，现有31套正在出售，近两个月只有两套交易记录，自住没问题，投资欠佳。
Q6、龙华观澜的中森华府有人看过吗？
报哥：这个楼盘目前的交通配套稍差，距离未来地铁10号线也有一定距离；但楼盘的生态环境很好，出门就是公园，楼盘自带的商业也可以满足日常所需，比较宜居。 楼盘的均价为4.5万/平米，价格在龙华还是很有优势，据了解，楼盘的小户型一经推出就遭到抢购，如果能接受目前交通状况，刚需可以考虑，升值空间需要等未来通地铁或者周边商圈优化后。
Q7、云玺锦庭值得买吗？
报哥：这个楼盘说起来让购房者比较纠结，可以说是“又爱又恨”，楼盘所处的宝中片区规划好，利好多，前海扩容刚呈报上去，未来潜力不可估量，但是楼盘自身的一些属性又让人无从下手，比如，楼盘体量过小（仅有3栋）；97平米的户型只能做两房，利用率不高；与周边二手房几乎无价差，买家很难获得现价红利。
从开盘的结果来看，97平米的户型的去化不好，楼盘的捂盘嫌疑严重，部分户型不卖，整体去化率不足五成。
Q8、京基御景半山（龙岗）怎么样？
报哥：京基御景半山位于龙岗宝荷片区，主推79-150平米2-4房，楼盘自身规划的配套相比周边楼盘要好，社区内有公立幼儿园，九年制学校，900平米大泳池，还有几层的底商，但也只能满足日常所需，周边并没有大型商业配套。
楼盘距离现有地铁和未来规划地铁站点都不在步行范围内，而且门前还有一条深厦铁路，或多或少会有噪音影响，首次开盘均价3.9万/平米，去化成绩一般，区域内的大型规划宝龙科技城还未落地，投资和自住都有些尬尴。
Q9、龙岗的桑泰龙樾怎么样啊？69 的2+1房，240万的样子
报哥：桑泰的社区花园比较大，可惜没有没有幼儿园；户型方面，69的户型确实赠送很多，但是赠送的空间不好利用，北面靠近盐龙大道，有明显的噪音，小区离未来地铁有点远，大约800米；另外有传言说北边的垃圾处理场有异味，需要实地勘察。
总价来说，门槛相对较低，比较适合刚学上车，据我所知，69的户型卖得还是不错的。
Q10、招商领玺怎么样，开盘了吗？
报哥：还没开盘呢。
前海的规划、升值潜力是项目的加分项，但户型、学位、环境方面略有不足，虽然招商领玺是前海稀缺的住宅，定位上也是走了豪宅的高端路线，但是最大户型只在150平米，豪宅属性还是不够强，据说已经蓄了很多的客，之所以迟迟不开盘，大概率是想与近期一些10万+的项目错开时间。
Q11、大家觉得红山莱蒙水榭春天怎么样？
报哥：水榭春天目前一共有5期，分别为1、2、3、5、6期，算得上是红山片区的标杆楼盘。
123期共享花园，属于龙华实验学校学区，周边商业配套比较完善，楼下就有沃尔玛，居住氛围很浓厚，地铁距离稍远，车位有些紧张；5、6期属于深高北学区，房价略高于123期，入住率也很高。
总体来说，水榭春天在16年之后几乎是横盘的状态，但是整体的居住环境，配套都是非常不错的。
Q12、龙岗的君华天第刚需自住如何？
报哥：君华天第位于新生片区，距离新梓学校较近，可与传麒尚林、龙园大观、水岸新都3期等住宅社区共享商业配套，附近规划有地铁3号线延长线，整体居住氛围尚可，均价约3.7万/平米。
值得注意的是楼盘的容积率很低，几乎是豪宅配置，但是户型又很刚需实用，而且车位达到了1:1，看得出来开发商还是很用心的，刚需自住没有问题。
Q13、布吉的万科公园里觉得怎么样？
报哥：这个楼盘体量比较大，小区内设施齐全，周边生活配套也很完善，公立学校距离也很近，不过目前地铁较远，17号线属于长期规划，要等很久，楼盘户型比较实用，自住比较合适，投资不太建议。
Q14、凤凰天誉怎么样？
报哥：凤凰天誉虽然没有赶上大空港发展福利，但靠近前海与南山的天然优势还在，加之距离12号线臣田站极近，未来交通很方便； 周边配套比较齐全，但高端品类不足；项目周边旧改众多，目前均价为65000元/平米，未来升值潜力还是有的;
产品方面,项目体量较小,花园空间不足，从户型上看，凤凰天誉部分户型存在玄关过长等问题。
Q15、润科华府这个盘怎样？点评一下。
报哥：润科华府位于宝安区西乡街道鹤洲村，距离规划中地铁12号线洲石路站约900m（地图直线距离测量，仅供参考）。
从居住角度来看，目前润科华府周边工业园区占比大，周边商业配套一般，但项目自带商业配套较丰富，随着地铁的建成和旧改的推进，相信升值空间会很大。
目前参考均价：4.9万元/㎡，还不到5万的价格，是低于西乡、碧海片区的一手、二手房的，对刚需来说算是一个不错的选择吧。
Q16：怡瑞达·乐郡怎么样？
报哥：项目位于龙岗中心城深汕路418号，邻地铁16号线同乐站（在建中），距离坪山高铁站也不远，出行方式相对多样化。周边有摩尔城、海航城、益田假日广场等大型商业及三馆一城等市政配套。
自身商业不多，社区较小，距离现有地铁稍远；项目亮点在于居住的舒适度和功能性，2梯2户到2梯4户的高梯户比，以及89平米的4房设计。
此外，均价3.5w/㎡的价格在龙岗片区还是比较有优势的。
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知识科普篇
Q17、各位中午好，请问买二手房需要网签吗？
报哥：现在的房产交易都很规范了，网签一般都少不了。网签就是购房者在与销售对象签订合同之后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。在备案成功后，会出具相应的网签号，用户可以通过这个网签号在网上对在二手房交易过程中签订的房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同等进行查询。
Q18、哪位知道有深圳社保还是要5年才落户深圳吗？
报哥：不是的，落深圳户口的社保要求没有那么长，资质好的可以直接落户，资质较差的通过积分入户也不需要那么久。你可能是把落户和买房的要求混淆了，买房才需要深户或者5年社保。
Q19、把房产转给下一代，用什么样的方式最好？赠与？还是转让
报哥：如果房子满5年，可以通过交易的方式，这种买卖最少费用，其他情况可以采用房产赠与的方式进行办理费用降到最低。
Q20、深圳的房子如果没指标了，是否也赠予不了？
报哥：是的，必须要购房名额，赠与的房产必须满足房屋所在地的购房指标才能赠与。
Q21、有了解额度赎楼和现金赎楼的朋友吗？中介要我们额度赎楼，但有朋友建议现金赎楼。
报哥：报哥先普及一下二者的区别：
1、额度赎楼只适用于卖房的情况；现金赎楼适用于所有情况；
2、额度赎楼，需要担保公司有实力，有融资牌照，；做现金赎楼的公司只要有资金，就可以做；
3、费用对比，一般用款时间在一个月以内，现金赎楼更划算；用款时间一个月以上的额度赎楼更划算。
中介希望你额度赎楼是希望多赚一笔赎楼费而已。
Q22、请教，孩子要多少岁，购房能落在其名下？
报哥：孩子要18岁以后才可以，不然都是以家庭为单位。
Q23、买房过程中业主反价不用出违约金吗？
报哥：买房过程中，给了定金的情况下，买家毁约定金不退，卖家毁约赔付双倍定金。
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置业建议篇
Q24、观澜比平湖哪个好？
报哥：观澜和平湖的现状都是处于深圳的边缘，房价相差不多，看法也因人而异。每个区域都有自己的概念，观澜属于龙华区政府所在地，未来的潜力还是有，平湖的规划也不错，在10号线通车之后，与市中心的通勤会更加方便，报哥更看好观澜，仅供参考。
Q25、豪宅线调整了，二手房会涨价吗？
报哥：已经涨了很多了，而且是一天内多次调价。不过也不用太着急，报哥估计近期的涨价是短暂现象，大概率不会量价齐增，过段时间价格会有回调。
Q26、红本房可以交易吗？它与小产权以及公寓有什么区别？
报哥：红本就是商品房房产证，可以交易，其中包括住宅和公寓。住宅和公寓最主要的区别在于产权年限和土地性质；而小产权一般都是绿色房产证，简单理解就是房屋的使用权是你的，土地使用权是国家的，交易没有法律保障，传闻以后也会转正。
Q27、推荐一下沙井新盘，想过去看看
报哥：目前沙井的新房货量很少，在售的住宅只有卓越中寰加推的部分，公寓推荐你看看万科星城，接下来的最快入市的可能是京基御景珑庭，海岸城预计明年入市。
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版块分析篇
Q28、横岗中学附近的片区怎么样呢？
报哥：横岗区域面貌陈旧、区域低端印象固化。长久以来人们对横岗的印象停留在低端的农民房、眼镜城、制造业工人上，无鲜明改观。在全市价格普涨之下，横岗成为涨幅最小的板块；横岗是刚需聚集地，成交及供应以小户型为主，大部分在售楼盘都离地铁不远，地铁3号线是他们目前的独宠，差不多是唯一能够亮出来的招牌。旧改很多，期待提速，未来14号线的开通大概率能带来一波利好，现在或许是洼地吧。
Q29、光明新区怎么样？
报哥：光明新区最近几年房价持续上涨，房地产项目从2011年开始如雨后春笋一样，从1万/平米涨到现在近5万/平米，价格翻了几倍，目前价格比较稳定。
光明新区的土地储备丰富，且都在政府手中，未来想怎么发展就怎么发展，前景非常可观。产业、学校、地铁等规划都很有潜力，是目前炙手可热的区域之一。
Q30、坪山的升值潜力如何？
报哥：坪山这几年发展不错，有学校，有高铁，有公园，有商业，也有自己的产业，未来也有14、16号线；我也去看过很多楼盘，比如中心公馆，财富城，AIO都不错， 居住氛围也慢慢浓了起来，买房的门槛也相对较低，如果是自住，完全没有问题，如果是投资（非投机），我还是更看好宝安和光明。
完