君荟天地

（江汉区-后湖）

目前在售3号楼

建面约133-137平尾盘房源

毛坯备案均价18690元/平

另带3000元/平装修

整体均价21690元/平

项目为准现房

最早有望在今年3月交付

销售情况分析：

1、君荟天地在2018年12月15日开盘，推出1、2号楼，建面约105-140平带装修房源。

2019年5月，君荟天地又推出最后一栋楼3号楼，带装修整体均价21690元/平，建面约98-137平带装修房源，目前仅剩部分大户型在售。

2、由于该项目开盘时间距离现在较久，当时开盘时的大部分信息都已找不到，在“武汉阿松”的购房群中也鲜有购房者讨论这个项目，似乎都快被遗忘了。

3、该项目并没有大规模上过分销，即使在中介朋友圈也只是偶尔看到一两个关于该项目的信息。

项目前期备案情况：

君荟天地共有700套房源可售，目前已备案596套，还有104套未备案。不过3号楼1单元3号房和2单元3号房（共50套左右）不对外销售，因此实际可售房源可能就50套左右。

1号楼所有房源已备案：

2号楼部分楼层整层未备案，看起来像是故意预留的：

3号楼1单元3号房预计是不对外销售，1单元3号房备案价才4800元/平，因此没有备案。1号房和4号房还剩余零星房源。

君荟天地在2020年一共仅备案了48套，排在江汉区第13名，说明该项目大部分房源都在2019年就已卖出备案，之后就一直处于平销期。

价格分析：

1、君荟天地上一次开盘还是在2019年5月，当时带装修价格达到了21690元/平，较项目首开时上涨了800多元/平，在当时的江汉区都不算低了。相比周边当时在卖的福星惠誉福星华府峯境贵上了大几千元/平。

2、君荟天地比距离1公里左右的星悦城六期玺越贵了近2000元/平左右。因为君荟天地属于江汉区，而星悦城六期玺越属于江岸区，一字之差就差了近2000元/平，真是一字值千金。

3、2019年5月推出的3号楼，其中1单元3号房备案价仅4800元/平，预计是不对外销售。

1单元中的97平小户型要比边户价格低上500-800元/平，2单元中的中间户108平要比边户低上800-1000元/平左右，价差还是比较大的。

3号房备案价显示为4800元/平：

已售罄的1号楼，中间户要比边户低上300-1000元/平左右。

还有少量房源在售的2号楼，均价要比1号楼低上一点，户型差价上3号房价格最低，而2号房在1单元中要高于4号房，在2单元中基本与4号房持平，1号房最贵。

3、目前江汉区核心在售楼盘，大多都以大户型高端楼盘为主，价格多在3万/平以上，君荟天地实际上属于后湖片区，带装修21690元/平的价格是江汉区低价TOP2，仅比卖毛坯的顶琇国际城高一些，不过该项目目前在售都是130平以上的大户型，因此总价和首付门槛都比较高，因此性价比比较一般。

江汉区核心房价地图：

（来源于江城房价）

但一路之隔的江岸区后湖在售楼盘，价格大多保持在2万/平左右，因此相比江岸区后湖来说，君荟天地的性价比就只能说一般了。

江汉区核心房价地图：

（来源于江城房价）

4、君荟天地附的二手房小区，福星华府誉境，目前二手房挂牌均价在1.75万/平左右，近期二手房成交均价也基本保持在1.75万/平左右。

近期成交价：

与君荟天地一路之隔，位于江岸区的美联时光里，目前二手房挂牌均价接近2.3万/平，近期二手房成交价在2.1-2.4万/平左右。

5、君荟天地相比江汉区的楼盘在单价上有一定优势，而相比一街之隔的江岸区后湖，就没有什么优势，而且由于君荟天地目前在售户型偏大，总价也比较高，因此，都快成现房了都还没卖完。

房源详情：

君荟天地占地面积约1.8万方，总建面约11.7万方，计容建面约8.5万方，容积率约4.8，绿地率约30%，规划总户数700户，停车位840个，车位配比约1:1.2，该项目由3栋住宅及部分社区商业组成。据说这3栋楼属于项目一期地块，后期可能还有二期地块未开发。

项目经济技术指标：

项目沙盘图：

从规划图上可以看到，该项目地块整体呈南偏东15°，3号楼位于地块北侧，靠近秋桂路，可能会有一定噪音影响。

该项目1号楼为29层1个单元2梯4户结构，1层为社区商业、2层为物业用房户型建面约102-140㎡。

1号楼1单元楼栋平层图：

2号楼32层2个单元2梯4户结构，1层为社区商业和架空层，户型建面约101-129㎡。

2号楼楼栋平层图：

3号楼46层2个单元3梯4户结构，户型建面约98-137㎡，1层为社区商业、架空层，14层和30层为避难层。

3号楼楼栋平层图：

该项目户型设计方面实际上有4种结构，分别是98-108㎡的中间户、123-129㎡的三房边户、133-137㎡四房边户，140㎡的四房边户。

98-108㎡的中间户：

该户型2.5开间朝南，厨房也有南向小阳台，没有采用连廊结构，因此这个中间户纯南向不通透的，整体采光和通透性略差，比较压抑。

123-129㎡的边户：

该户型为南北通透三房设计，2开间朝南，结构一般。

133-137㎡的边户：

该户型为南北通透四房设计，2开间朝南，该项目左上角的小房间可用作保姆房或储物间，整个户型全明无暗房，不过该户型有走道，存在一定浪费面积，而且只有一间卧室朝南，整体结构不好。

140㎡的边户：

该户型为南北通透大四房设计，户型方正，三开间朝南，南北双阳台，南向超大阳台，不过该户型走道较长，还是有一定浪费面积。

项目售楼部实景图：

项目样板间实景图：

项目附近后湖大道与姑嫂树路交汇处实景图：

项目3号楼高楼层视野实拍图：

开发商背景：

君荟天地的开发企业是武汉富士新地产有限公司，该公司是深圳富士集团控股公司。

深圳市富士投资（集团）有限公司于一九八三年在深圳市成立。经过36年的发展，集团现已成长为一家以实业投资为主，集房地产开发，物业管理服务、高科技制造业等为一体的多元化企业集团。

附

君荟天地评测如下：

一、区位

君荟天地位于江汉区姑嫂树路20号（地铁石桥地铁站E口西侧）。该项目在大区位上属于江汉区，距离汉口二环线约1.4公里，虽然处于江汉区，但其实距离后湖较近，享受的也是后湖配套。

微观区位

南侧为后湖大道、中石油加气站和武汉市中心医院（后湖院区）；

项目北侧为秋桂街、江汉区政府汉兴街办事处、规划公共设施用地；

项目西侧规划住宅用地和姑嫂树路；

项目东侧为地铁6号线和12号线换乘站石桥站E出口、绿柳路和汉口花园1期。

区位点评：

1、君荟天地行政区上属于江汉区，位于汉口二环和三环之间，环线位置不错，不过按照片区来讲，实际上属于后湖。

2、项目所处的江汉区后湖，目前发展的比较成熟，周边无论是社区底商还是其他配套都比较成熟。

3、项目处于江岸区和江汉区交界处，东侧便是江岸区后湖，城市界面较新，西侧就是江汉区，目前老旧小区较多，城市界面一般。

二、交通

君荟天地周边主要交通出行配套汇总示意总图如下：

地铁：君荟天地是地铁口项目，出小区就能进入地铁石桥站，石桥站是地铁6号线和12号线换乘站。

君荟天地与石桥地铁站位置实景图：

地铁6号线已开通，可以到达武汉核心的香港路、江汉路、汉正街一带，过江可以到达汉阳、经开。

地铁12号线是武汉第四轮地铁规划中的重要线路，也是武汉首条地铁环线，目前已局部开工。

自驾： 从君荟天地出发向南行驶约1.6公里左右就可以驶入二环线（君荟天地-后湖大道-姑嫂树路-机场二高速-二环线），可沿路到达CBD、循礼门、江汉路、武汉天地等汉口超核心的地带。此外从君荟天地出发向北行驶约1.5公里也可以驶入三环线。

项目附近兴业路实景图：

发展大道实景图：

项目附近上机场二高速匝道处实景图：

项目附近和谐大道实景图：

公交：距离君荟天地约300米处有公交站姑嫂树路杨汊湖站，经停的车次众多，辐射范围很广。

项目附近公交站实景图

交通点评：

君荟天地是双地铁口项目，自驾周边有主干道，同时还可以快速上二环线、三环线，附近的公交站点也有很多车次，总体而言该项目交通出行条件还比较方便。

三、配套

君荟天地周边配套汇总示意总图如下：

商业：君荟天地附近步行可达中百仓储（距离约300多米）、商场南国北都（距离约500米左右），2公里范围内有后湖永旺、菱角湖万达广场、新唐万科广场等大型商业综合体，该项目还自带一部分社区商业，周边已建成社区也有社区商业。

项目附近中百仓储实景图：

项目附近南国北都实景图：

菱角湖万达广场实景图：

后湖永旺实景图：

菱角湖万达广场：

教育：君荟天地附近有红领巾小学（阳光校区）、大兴第一实验小学（新华家园校区）、长港路小学、武汉市第一中学、新华下路中学等多所学校，其中不乏名校。具体对口学校以交房后教育部门最终划片为准。

不过，位于该项目北面一街之隔的江花苑，根据2020年的对口信息，目前是对口长港路小学，而长港路小学则有可能对口新华下路中学或武汉七十一中学。

医疗：该项目南侧100多米就是三甲医院武汉市中心医院后湖院区。

武汉市中心医院后湖院区实景图：

配套点评：

君荟天地周边配套还是比较成熟的，步行距离内有三甲医院，附近学校也比较多。但距离大型商业配套还有一定距离，需乘坐公共交通前往。

四、品质

1、君荟天地建筑商为中建三局，建筑质量还比较有保证。

2、该项目外立面采用的是局部干挂石材和真石漆。

3、该项目容积率达到了4.8，再加之地块面积较小，因此可能会显得比较压抑，内部园林景观的面积可能也会受到一些影响。

4、该项目车位配比达1：1.2。

5、该项目规划有精装入户大堂和精装地下车库大堂。

6、该项目仅有3栋楼，体量较小，难以形成大社区居住氛围。

“武汉阿松”综合点评：

项目优势：

1、君荟天地行政区上属于江汉区，位于二环和三环之间，距离二环仅约1.4公里，环线位置较好。不过该项目由于更加靠近后湖，因此享受的基本上是后湖的配套。

2、该项目位于石桥站正地铁口，未来出行方便。

3、项目周边生活氛围浓厚，发展的比较成熟，基本配套都有。

项目劣势：

1、君荟天地带装修均价21690元/平，虽然在江汉区不算高，但由于目前在售的都是130平以上的大户型，因此总价和首付门槛都比较高。

2、项目体量较小，仅有3栋楼，且容积率较高，难以形成大的社区居住氛围。

3、项目距离姑嫂树高架较近，可能会有噪音影响。