小编下面从15个方面全方位剖析此楼盘（ 包括产品本身规划、区位、配套、产品细节、户型、周边房价、竞品分析、效果输出研判、交付产品力、总结等 ），分析观点维持客观，中立，第三方。
1、缘起
该宗地有效面积66252.52㎡，容积率B1B2≤4.0、R2≤2.9，建筑密度B1B2≤35%、R2≤22%，绿地率B1B2≥25%、R2≥35%。成交总价289600万元，成交楼面价14157元/㎡。
由长沙驰景房地产开发有限公司最终竞得，从公司信息来看由华中绿城和交银国际信托共同持股，操盘方为绿城。
小结：交付靠谱度--4颗星。
2、总图规划
先上规划总图
（图中楼栋间距标注均取整）
总图排布特点分析：
1、地块形态比较规整，用地红线中包含部分山体打造，部分楼栋为了景观资源呈东西朝向，楼栋分散在地块四周，中央形成集中园林区，布置合理；
2、楼栋朝向上主要为偏西南；
3、由于楼栋呈环形布置，同时部分错位，所以楼栋间的尺度感较好。
小结：地块硬性条件--3.5颗星。
3、指标分析
（来源：自规局官网）
小区分布2栋高层，7栋超高层，综合经济技术指标可得出：
1、住宅地块容积率为2.9，绿地率40.13%，建筑密度12.83%，整体较低密；
2、商住比为0.2%，商业主要设置在地块北侧；
3、设置人防地下室，可了解下具体楼栋，其入户大堂可能会存在高差与人防门；
4、住宅地库车位配比为1:1.07，相比地块定位，车位较为紧缺；
5、户型面积均大于150㎡，瞄准改善人群；
6、各栋均设置首层架空，结合大堂设置，入户仪式感佳。
小结：小区指标--3.5颗星。
4、区位分析
（示意图）
片区及地块本身素质：此地块位于天心中心片区，位于二环内，地理位置较好。
（示意图）
地块周边主要节点：
1、直线650m左右：湖南革命陵园；
2、直线2.1km左右：保利国际广场，再往北，则到长沙五一核心地带，商场写字楼林立；
综上所述： 此地块基本为一线临江，周边火车头文化公园和南郊公园围绕，景观资源极佳，生活配套上只需一路往北，应有尽有。
小结：小区生活便利性--4颗星。
5、交通分析
高速路网 ：周边无高速路网；
城市路网 ：距离二环线很近（1.3km左右），为长沙东西主动脉，南北向临近湘江中路与天心大道，为河东主骨架路网，去哪都方便。
小结：交通便利性--3.5颗星。
6、小区流线
人行、车行出入口： 各开口详见上图示意，下面主要讨论其合理性；
西侧地上人行入园流线与地下车行流线错开设置，比较合理，但人行如需南北穿行，还是会存在一定交集。
可了解下商业地块与住宅地块，地上围墙与地下车位是否分隔设置，如两者完全物理分开，则品质更佳。
小结：小区流线--4颗星。
7、教育配套
（示意图）
学校配套方面：周边有仰天湖金峰小学、天心区新开铺小学、雅礼外国语学校、雅礼中学、长沙理工大学等，具体教育配套以楼盘公示为准。
8、地块细节分析
（示意图）
垃圾站：位于4#（距14m左右）北侧，垃圾清运从北侧车行口出去，对住宅影响相对较小。
（示意图）
公厕：位于商业地块，对住宅无影响。
（示意图）
高差：主入口存在5.5m高差，设置了无障碍电梯，可咨询下是否设置扶梯，运行效率更高效。
（示意图）
消防扑救场地（需采用硬质铺装）：8#、9#的消防扑救场地位于其南北两侧，中间为入园大堂，故而入户前坪基本为铺装，软景相对较少。
（示意图）
5G机房：位于8#楼顶。
9、小区典型户型分析
255户型亮点：
1、独立电梯厅入户，归家体验较好；
2、有独立的玄关收纳空间，但总体不大也不够独立；
3、客厅空间较为规整且横置布局，空间感较好，起居体验友好；
4、主卧套间较为舒适，但总体空间相比户型大小，显得不够充裕，且房门位于客厅，主人房隐私性一般。
户型遗憾：
1、入户开门则正对窗户外，如要做照壁，位置也不太好摆放；
2、北侧阳台如封闭处理，厨房的油烟可能蔓延到阳台内部，不太好散；
3、餐厅空间不够独立，四周都是交通空间，非常别扭；
4、北侧两间卧室，门对门，相互之间有些干扰。
户型可改造性 ：户型框架基本固定，自理空间很小。
245户型亮点：
1、玄关处设置独立的衣帽空间，较为实用；
2、玄关处设置老人房，配备独立的卫生间，起居非常方便；
3、客厅横向布置，空间优势明显；
4、主人房分区较为合理，但总体尺度也不大，空间达不到轻奢起居需求，房门也是正对客厅，对其隐私性有一定影响；
5、设置独立的洗衣房空间，较为实用，但是晾晒空间较为欠缺（可以选择直接烘干）。
户型遗憾：
1、厨房外空间过小，只能做个吧台，吃饭还得去客厅东侧，距离较远，且空间不够独立，对客厅有些干扰；
2、厨房横向布置，长边开窗影响吊柜安装。
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性：
客厅、次卧与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，且中间无承重墙垛，无自理限制。
220户型亮点：
1、独立电梯厅入户；
2、卧室均布置于南侧，居住体验较好；
3、主卧尺度较大，景观面佳。
户型遗憾：
1、客厅位于户型中央，体验差；
2、厨房离餐厅距离较远，使用不便；
3、客厅正对卫生间，体验差（对着卫生间看电视）；
4、南侧三间房，房门距离较近，干扰较大；
5、阳台很小，晾晒空间匮乏（考虑烘干）。
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性： 客厅与西侧阳台可连通，扩大起居空间。
285户型亮点：
1、独立电梯厅入户，归家体验较好；
2、客餐厨一体，不仅规整，而且空间较大，起居体验感好；
3、主卧空间较大，分区合理，居住体验感佳；
4、套房较多，家庭各成员起居方便；
5、设置独立的洗衣房，比较实用，但离晾晒空间较远（采用烘干更佳，不影响阳台实用功能，遮挡景观视野）；
6、公卫北侧即为阳台，隐私性较差，如阳台封窗，这厨房和公卫两处的气味外溢，均不好处理。
户型遗憾：
1、入户走道较长，有两个缺点，其一是不好设置照壁，其二前段空间较为压抑；
2、厨房设置内岛台，看似好用，实际厨房空间并不大，可能设置后，反而碍事；
3、卧室房门相距都较近，相互之间干扰较大。
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性： 客厅、次卧与南侧阳台之间可以打通，扩大户内空间，但中间有承重墙垛，自理受到一定程度限制；
两间次卧可联合做成套间。
315户型亮点：
1、独立电梯厅入户，归家仪式感佳；
2、客餐厨挂角一条线设置，由于空间尺度较大，各区都较为实用；
3、中西厨与外侧餐厅，三者空间既相连又相对独立，使用体验佳；
4、主卧套间各区分布合理且功能齐全；
5、户内均为套房，居住体验较好；
6、厨房烟道设置于设备平台，不占用户内空间。
户型遗憾：
1、北侧卧室距离厨房较近，可能有一定的噪音和气味干扰。
户型可改造性 ：户型框架基本固定，自理空间很小。
小结：户型过于追求江景，但朝向受限--3颗星。
10、周边在售竞品情况
周边主要竞争对手是中海阅湘台，前面也写过，其实前后距离不远，从地块的形态来说，绿城比较方正，景观打造难度要小很多，地块位置也离市中心较近，主要区别在于绿城凤起麓鸣在区位上离陵园更近。
11、周边二手房参考
周边二手房价格没有太大参考价值，但是从沿江区位来说，还是较为稀缺资源。
小结：投资属性3.5颗星。
12、周边城市界面
江景方面主要是湘江水面，江对面并无高低起伏的天际线及沿江亮化，在选择的时候尽量去现场实地看下，对各楼层的江景情况有个直观的认识。
小结：周边城市界面3.5颗星。
13、效果输出研判
首先要说明的是，效果图是网上收集，材质方面如无公示支持，只是个人推测，不确保有实际指导意义，具体建议咨询开发商。
从目前的能找到的效果图来看，主要集中在塔楼，综合部分实体照及效果图来看，可能是铝板和大面玻璃的组合，这也是江景房常见的配置，要了解的是玻璃的详细规格，铝板的大致位置，公建化的立面做出来还是效果不错的。
地库来说也是老生常谈，要了解吊顶的材质（如有），墙面是硬包还是刷漆，地坪材质等等，在高品质交付兑现中，不能只靠简单的“食材”。
大堂来说，色彩搭配其实不是特别和谐，地面灰和墙面黄过渡很奇怪，其次墙面大面的硬包和瓷砖贴面，搭配并不高级。
小结：效果图呈现--3颗星。
14、已有项目交付产品力
绿城目前在售的青竹园和高尔夫小镇都是别墅区，尤其青竹园是长沙传统的别墅后花园，但是对比的产品类型出入较大，于是拿07年就已经建成的绿城桂花城来看下实景交付，原则上也没啥参考性，毕竟年份已久。
从绿化的量来看，其实比较良心，可能是年份长，树木已经生长了较长时间，但07年的楼盘能做到这样已经是不错的了。
从苗木的选型来看，当时还是不太讲究，树并不粗壮而且弯弯曲曲的很多，有的也比较异形。
小结：长沙以往项目交付力--3.5颗星。
15、总结
地块综合 ：此地块位于天心中心区，主打地理位置与景观资源，地块本身不大但总体较为规整，硬性指标不错。
适合人群 ：要啥自行车，买的就是稀缺。
如何选房 ：最好的肯定是1#、7#与8#、9#（西边户更佳，真正的全方位江景资源）。
其次上图几栋的边户，应该能插空看到一些江景资源，其余的可能就是“能，但是不多”。
文章不做任何引导性购买建议，纯粹从客户角度分析项目。
文中户型改造部分均为示意，如需采纳实行，应找具有资质的装修单位做详细施工方案。
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