激进的“闽系房企”福晟，由于高价拿地、短债长投风险，2019年便陷入债务危机。后虽与世茂合作纾困，但其债务危机仍然沉重。
01
评级下调
9月2日， 福建福晟集团有限公司 （ 以下简称“福建福晟集团” ）公告称，其主体长期信用等级和“18福晟02”、“18福晟03”、“19福晟01”、“19福晟02”债券信用等级均由AA+调整为AA，主体及债项均被列入信用观察名单。
下调评级公告
评级机构认为，福建福晟集团控股股东持股比例变动多次，同时高管及董事会人员变动较大，公司治理结构的变化对经营稳定性产生了一定的不利影响。 2019年，福建福晟集团房地产业务无新增拿地，建筑施工业务新签合同额同比下降，未来业务规模的可持续存在不确定性。
《小债看市》统计，目前福建福晟集团存续债券12只，存续规模99.25亿，到期日主要集中于2021和2022年，债券集中兑付压力较大。
存续债券到期分布
众所周知，2019年福晟集团爆发债务危机，后虽有“白衣骑士”纾困，但其仍深陷债务泥潭。
02
700亿负债压顶
据官网介绍，福晟集团创建于1993年，是一家地产、建筑两翼协同，涉足金融贸易、物业管理等多元化领域的大型综合性企业集团。
福晟集团旗下拥有福建福晟集团、深圳福晟集团、福建六建集团等百余家下属子公司，员工达六千多人。
福晟集团官网
2019年以来，福建福晟集团控股股东持股比例变动多次，目前其控股股东为钱隆投资，持股比例为51%，穿透后公司实控人为自然人潘伟明，共计持股52.43%。
股权结构图
据克而瑞数据显示，2019年福晟集团以468.8亿操盘金额在房企中排名第61位；以370.9万平方米操盘面积排名第50名，位于百强房企之列。
克而瑞2019年数据
近年来，由于资产减值和毛利下滑等原因，福建福晟集团盈利能力明显下滑，陷入增收不增利怪圈。
2019年，福建福晟集团实现营业收入426.81亿元，实现归母净利润8.52亿元，经营性现金流由净流入转为净流出，净额为-26.89亿元，对债务和利息的保障能力较差。
实现净利润情况
在土储方面，2019年福建福晟集团拿地节奏放缓，无新增土地面积。
截至2019年末，福建福晟集团累计土储369.08万平方米，同比下降9.34%，未来房地产开发业务规模可持续性存在一定不确定性。
截至最新报告期，福建福晟集团总资产为913.95亿元，总负债706.64亿元，净资产207.32亿元，资产负债率77.32%，剔除预收款后的资产负债率68%，净负债率131%。
《小债看市》分析债务结构发现，福建福晟集团主要以流动负债为主，占总负债比为67%，债务结构待优化。
截至2019年末，福建福晟集团流动负债有470.06亿元，主要为其他应付款项和应付票据及应付账款，其一年内到期的短期负债有63.88亿元。
然而，相较于短期负债，福建福晟集团流动性明显不足，其账上货币资金只有31.84亿元，现金短债比为0.5，并且现金中有近半为受限资金不可动用，其短期偿债风险较大。
在备用资金方面，截至2019年末福建福晟集团银行授信总额为392.82亿元，未使用授信额度为247.77亿元，表面看财务弹性尚可。
银行授信情况
在负债方面，福建福晟集团还有236.58亿非流动负债，主要为长期借款175.75亿元，其整体有息负债有315.97亿元，带息负债比为45%。
在福建福晟集团有息负债中，一年内到期的有87.08亿元，1-2年内到期的有158.31亿元，其余2-3年和4-5年内到期的分别由39.23亿和31.35亿元，可以看出其短期债务到期压力较大。
有息负债高企，致使福建福晟集团2019年财务费用同比增长6%，利息支出高达6.56亿元，列入资本化利息21.31亿元，同比增长3.9亿元，对利润形成严重侵蚀。
财务费用情况
业绩下滑、流动性吃紧情况下，福建福晟集团偿债资金来源主要依赖于外部融资。
但从以上分析可以看出，福建福晟集团剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债中，有两项指标高于监管要求的“三道红线”，未来其再融资将受限。
在融资渠道方面，福建福晟集团渠道较为多元，除了发债和借款，其还有4次租赁融资，231次应收账款融资，39次股权质押融资以及6次信托融资。
值得一提的是，2019年福建福晟集团还获得政府补助2600万元，主要为土地价款递减销税额及总部经济奖励等，但这对其偿债来源影响较小。
另外值得注意的是，2019年福建福晟集团应收账款和其他应收款项数据飙升，分别由16.18亿元增长至37.3亿，58.21亿增长至125.67亿元，合计占流动资产的20%，主要为应收关联方往来款，且均不计息，存在较大资金占用风险。
应收账款和其他应收款情况
总得来看，福建福晟集团业绩下滑、流动性紧张，而其将在1-2年内集中到期的高负债如达摩克利斯之剑高悬于头顶，可以说债务危机后的福晟，还没有脱离危险期。
03
黑马失蹄
1993年，因广州筹建水电站，潘家原籍的土地也在征收范围内，补偿标准是每人5万元，按照全村千余口人计算，安置金接近5000万元。
但潘伟明兄弟发现，安置金无法满足村民的购房需求，于是他们建议村民将资金借给自己，成立房地产公司。等到安置房完工后，村民用房抵扣相应款项或者留在公司享受分红。
福晟集团董事长潘伟明
就这样，潘氏兄弟拿到了启动资金，房子建成后效果初显。
尝到甜头后，当时已是广东从化市最年轻镇长的潘伟明，毅然辞去公职，与其兄创建了广东云星集团，并先后开发了包括广州星河绿洲、夏日港湾在内的多个地产项目。
创业初期，潘伟明表现得很节制，对成本控制的风险意识特别强烈。
2003年，福晟集团成立，哥哥扛起了云星地产的招牌，而潘伟明则全身心投入福晟。
两年后，福晟集团斥资1亿多元，并购重组具有70年历史、产值20亿以上的福建六建集团，被业内视为“蛇吞象”的经典案例。
也是从那时起，上市成为潘伟明的目标。
2015年前后，为了上市，福晟逐渐开启规模化扩张之路，通过凶猛的并购拿地，囤粮拓储。
2017年，福晟以1358.8万平方米新增土储成绩，和融创、恒大、碧桂园、万科等龙头房企一起出现在前十名的位置上。
同时，福晟高价拿地、“短债长投”的融资模式，为日后的危机埋下了隐患。
2018年，房地产调控政策出台，楼市遇冷项目去化困难，让本就资金紧张的福晟流动性迅速恶化。2019年下半年，福晟股价闪崩、裁员一半、申请破产被拒等消息弥散开来。
流动性危机下，福晟开始出现债务逾期。2019年8月，福晟集团与钜派投资共同发起的“钜福光晟并购专项基金”逾期未兑付。
债务危机爆发后，不少金融机构要求福晟提前还款，甚至出现抽贷现象，这使得危机中的福晟越陷越深。
于是，今年1月福晟与世茂集团达成合作，并推出“世贸福晟”合作平台，合作范围包括其千亿可售资源，以及近4000亿旧改存量货值，这被业界称为房地产历史上规模最大的并购案之一。
然而，半年后世茂所表明的入局，却并没有实际持股福晟，而福晟复杂的债权债务，世茂也并未真正重组与清理。
目前，福晟危机重重，其被执行人信息多达数十条，法律诉讼不断，并且多只福晟系基金出现延期，项目交付延期，员工跟投债务也没有解决。
被执行人信息
“白衣骑士”不能救福晟于水火，“合作”也并未能将世茂于福晟的权责一致。曾经的业界黑马、有着千亿梦想的福晟，如今落地一地鸡毛，输就输在了“激进”二字上。