翟营北大街穿过和平东路、石钢铁路线和紫晶悦城后，在石济客运专线和石德铁路线面前就成了一条「断头路」。而在铁路对面，翟营北大街向北穿过奥北公元、丰收路并直抵北二环东路，丰收路在这里也成了一条「断头路」。
遍地断头，在石家庄这个被铁路线重重分割的城市里，实在是普遍现象。产权问题掣肘，即便一些铁路线早已不复当年繁忙，有的已经停用甚至废弃，可要扒掉这些铁路线，却不像《人间正道是沧桑》里，杨立青扒掉苏联人铁路线，还能当着苏联大兵的面吆五喝六一般轻松。仅老火车站站房及周边地区因中央商务区*迁拆**改造，石家庄协调中铁北京局就用了两年时间，各种苦楚，实在非一般人能想象。
可就是这样一个断头路扎堆的地方，却隐藏着一个占地面积40万平方米，建筑面积也有50多万平方米的小区。名字没什么特点，亚龙花园。可这个规划了六期，建设了十几年，足足有57栋高层住宅，常住超过万人的小区，还有另外一个响当当的称号：
中国规模最大的小产权房。
不过，你可千万不要Diss这个小区。和历史与当下的很多小区相比，亚龙花园的居住环境「只好不坏」：公开资料显示，这个小区的绿化率有38%，小区内的中心花园有8000平方米。小回的一个朋友住在亚龙花园，对这个位于北二环内的小区啧啧称赞，直言上下班方便，周边配套完善，比购买新房还合适，这样的房产给多少钱都不卖。虽然小回知道，按亚龙花园如今的二手房价，朋友这套房产只能勉强付清在它东北方向不远万科翡翠书院最小户型的首付。
是的，你没看错，亚龙花园目前的二手房价基本在9000至1万元/平方米，比奥北公元1.6万元/平方米要低不到40%，比紫晶悦城1.7万元/平方米低超过40%，即便这两个项目和亚龙花园之间只有一条断头路的距离。
作为小产权房，这样的房产是没有办法在正规渠道进行交易的。在不动产登记中心，你查不到这个项目的任何信息，自然也无法办理房产交易过户。不过，和其他小产权房一样，这样的房产自有其独立的交易渠道，自由顺畅。如果你有意购买亚龙花园的房产，需要通过村委会交易，市面上的说法是，村民之间交易收取3至6万元的「过户费」，村民和村外人交易收取300元/平方米，村外人之间交易则收取200元/平方米。亚龙花园里常见的98平方米两室两厅一卫，过户费最高在3万元左右。
小隐隐于野，中隐隐于市。二环内寸土寸金，居然还有这么大规模的小产权房项目「隐身」其中，实在是石家庄房地产市场「奇葩」事件……之一而已。可时间长了，看着旁边的正规产权二手房价蹭蹭蹭涨，小产权房自然也着急。
在房价上，一荣俱荣，小产权房也不能落后。
前两天，划拨地上建成套住宅可缴纳土地出让金再自由交易的政策落地。可让小回没有想到的是，小产权房也跟着非常兴奋，亚龙花园就成了这种兴奋情绪的「策源地」之一。有小产权房交易的朋友大书特书，不明就里的购房者也把问题集中在了小回这里。懵逼的小回实在是想不明白：
早已被挤进墙角的小产权房，有什么可激动的呢？
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憋屈的小产权房，就像是一个长期潜伏在水下的人，眼看着商品住房一个个窜出水面，窜上八丈高，房价如同出水芙蓉一般让人喜欢，小产权房也急需一个「出水喘口气」的机会。可但凡小产权房在水面上露露头，就会被政策高压一把摁进水里。
如今，连以往看起来「同病相怜」的划拨地成套住宅，也有了在水面露头的机会，你可以脑补一下小产权房那绝望的小眼神。
先来科普一下这三类房产：商品住房，市场化开发，房企真金白银交了土地出让金，建设在住宅用地上，货真价实的70年产权。同为住宅用地和商品住宅，你非要说点区别，那就只有一个：城市公共资源由于地域分布不均，在享受的时候需要根据人和房的属地关系划定，人的属地关系在「户籍」，房的属地关系在「房本」，现在叫不动产权证书。
举个栗子，在义务教育阶段享受划片入学政策，需要的是人在户上，房在片内，居住时间还得达标；一些学位极其紧张的学校，甚至要求父母和子女在片内房里住够多长时间。如果你人、户、房在高新区，那就只能遵循高新区的划片规则，长安区无论怎么划，都和你没有半毛钱关系。
多说一句：即便是打破户籍壁垒，允许户籍自由流动，可城市公共资源就这么多，优势城市和优质资源更是凤毛麟角，「狼多肉少」，城市和资源议价能力便会大幅飙升。想通过挂靠空户或者租房落户，就想钻优势城市和优质资源的空子，难度只会越来越大。
再说划拨地成套住宅，即建立在划拨地之上的住宅。「划拨」，需要有人来划，有人来拨，这里的「人」有且只有政府部门。划拨地的出现，是由于这些地块常被用于公益。翻看过往三年石家庄划拨地的成交明细，常见的用途包括道路交通、医疗配套、公园绿地等等等等。因其公益用途，政府部门在划拨审批时，土地使用方只需要缴纳少量土地补偿费用，有的甚至不收任何费用，几乎等于白送，也是由于划拨地不以营利为目的。打开划拨地性质的不动产权证书，土地使用年限往往没有限定，一条短横线解决问题。道理很简单：公益用途，公共资源，只要存在，处于服务，就有保障。
划拨地之上的住宅，常见于城中村、棚户区*迁拆**改造项目的回迁房上。回迁房规划之初，便是用于*迁拆**户安置。拆掉了一套房，终归需要补偿，不管是一套换一套，还是一套换N套，在资产价值上，置换前后是对等的，没有出现营利。为了鼓励城中村、棚户区*迁拆**改造，政府部门也是遵循这一点，对回迁房给予划拨地性质，仅收取少量的土地补偿费用。根据小回的统计，2019年至今，石家庄划拨性质的住宅用地供应14宗，面积33公顷，约合495亩，可成交金额仅0.62亿元，连上半年石家庄卖地收入的零头都不到，折算下来，成交单价是令人发指的12万元/亩。
12万元/亩，简直就是白送。
也正是由于划拨地建设的成套住宅没有缴纳任何的土地出让金，其管理和交易都要受到更加严格的限制。首先，回迁房原则上仅能分配给*迁拆**户，房本的初始登记也必须由*迁拆**户来办理。其次，回迁房仅能在*迁拆**户内部交易，一旦转入公开市场交易，处于空白状态的土地使用年限该如何界定倒在其次，更重要的是，涉及到营利、获利，此前未缴的土地出让金该怎么办？
然而，把划拨地成套住宅牢牢禁锢在一个封闭市场，或者像小产权房一样只能地下交易，见不得光，那只是理想状态。现实情况是，经历了三年大变样的石家庄，回迁房规模已成天量，上市交易是无论如何也摁不住的；一些城中村、棚户区*迁拆**改造项目，常见回迁房规划过多，*迁拆**户无法全部消化的问题，货值摆在那里，市场又有需求，房企和村委会将这些回迁房转入市场的意愿也非常强烈。一个主动，一个愿意，与回迁房大量涌现几乎同时的，便是这类住宅的交易壁垒，早已被慢慢攻破。
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江湖相见，都没有缴纳过土地出让金的回迁房和小产权房，常常是表面互道问候，内心互相鄙视。对这两类房产的傻傻分不清楚，也是如今划拨地建设的成套住宅「有条件」交易政策出台后，不少购房者一脸懵逼地问小回：这是小产权房可以转正的节奏吗？
划拨地建设的成套住宅尽管没有缴纳土地出让金，但初始登记还是有房本的。只不过，初始登记是名字往往是*迁拆**户。如果是由于上述「特殊原因」，在政府部门批准后对外销售的回迁房，在房企和村委会的协助下，购房者也可以登上初始登记的班车。与之相比，建设在耕地、林地、村集体土地这些绝对不能用于房地产开发土地上的房产，也就是普通百姓称呼的「小产权房」或者「村证房」，是绝对拿不到房本；在不动产登记中心，你也绝对查不到这些房产的信息。
这些房产，原本就不应该出现在那些地块上。
当然，一些小产权房或村证房，你也可以见到房本的。小回听到的一个比较奇葩的案例，是石家庄某小产权房项目，由村委会自行印制房本，还赫然盖上了村委会的公章。称呼其「村证」，由村委会颁发证件，这名字倒是恰如其分。
划拨地建设的成套住宅通过补缴土地出让金实现「转正」，事实上并非新政。无论是主城区，还是周边县、市，这一政策已执行有年。
2017年初，不动产权信息在石家庄实现联网，不少人才知道：原来一套房应该有两个产权证书，一个是房产，叫所有权；一个是地产，叫使用权。后来实现联网，将这套房的两个产权信息合并在一套系统里。可这一合并，登时「天下大乱」：由于历史原因，大量房产要么是土地信息和房产信息对不上，要么则干脆仅能查到房产信息，压根查不到土地信息。2010年以前，石家庄土地市场并不正规，甚至出现了一些项目预售手续都颁发了，可到了2010年之后才拿到土地手续的现象。这种本末倒置、前后矛盾的现象，直到2010年之后才有所改观。可历史上规划建设的房产如此众多，以前两套信息在两个系统，普通百姓买房卖房，只要交割房本就可以。可如今不动产权证书将两套信息合二为一，结果要么对不上，要么缺失，新房本也就无从谈起。
连续多月，石家庄的二手房交易几乎停滞，当时的八大房产中介机构联名上书，要求有关部门尽快解决问题，否则，影响市场交易秩序先放在一边，交易过户规模减少，涉房税收锐减，到时候别找我们。多个部门争执了足足三个月，最终出台了多项补救和应对措施，尽力将房产的两套信息对上。这其中，就包括划拨地建设成套住宅先补缴土地出让金再自由交易的政策，当时的政策规定，也是如今文件提出的总房款1%。
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新瓶装旧酒，划拨地建设成套住宅先补缴土地出让金再自由交易的政策，从以往的口头通知，到后来的临时规定，再到今天冠以红头文件，终于实现了制度化和条文化；无论是此类房产的买家卖家，还是房产交易主管部门，也终于可以告别以往临时抱佛脚的状态。可兴奋如小产权房：连回迁房都有了「洗白」的道路，那我们告别憋屈的地下交易，重见天日岂不是指日可待？紧张如商品住房：回迁房规模庞大，要是集体转正进入市场，李鬼转正成李逵，那我这真「李逵」岂不是要贬值了？
前两天，被小产权房、村证房转正问题问得多了，小回在微信朋友圈里直言不讳：
小产权房转正，休想。
划拨地的存在是建立在完备、到位的城市规划基础上。换言之，一宗住宅用地是政府让利划拨，还是走公开市场挂牌出让，这宗地块在城市规划上已经确定为「住宅」性质。然而，建设在耕地、林地、村集体土地之上的小产权房，原本就不该出现在那里；如果没有这些违法违规建筑，这些地块应该是其他用途，可能是一块农田，可能是一片林场，可能是一座公园绿地。城市规划就像是「拼图」，每一块之间都在相互搭配，见缝插针盖房子只能让规划变成一张废纸。
更可怕的结果在后面：如果网开一面，朝小产权房紧紧关闭的产权大门打开一条「缝」，首先是规划的尊严何在？其次将引发大量小产权房「揭竿而起」，大干快上。几乎所有的投机者，心态都是出奇的一致：
他们能转正，为什么我不能？
这样的投机心态将催生更多的小产权房，让小产权房这个深坑、巨雷更加「尾大不掉」。
即便是不动产信息统一登记、全国联网，即便是房地产税重要到来，持有房产也需要照章纳税，可小产权房作为「法外之地」，不仅仅是几笔税，几笔补缴的土地出让金问题，更重要的是：
这关系到土地使用的秩序和城市规划的尊严。
与调控政策和城市基本面相比，这两项因素其实是房地产市场正常秩序的「压舱石」。三年大变样以来石家庄房地产市场「拨乱反正」长达五年之久，已经用血琳琳的事实一再证明这一点。
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至于划拨地建设的成套住宅，的确，规模不容小觑。小回仅统计了2017年至今石家庄划拨性质的住宅用地供应规模，面积247公顷，约合3705亩，成交金额6.19亿元，折算17万元/亩，又是「白菜价」。即便是按照3.5的容积率计算，这3705亩的划拨性质住宅用地可形成的住宅建筑面积也有将近900万平方米。更大规模的划拨地建设成套住宅，早在三年大变样及其后三至五年时间内，便已经进入石家庄房地产市场。保守估计，当前石家庄划拨地性质的住宅存量应该在2000万平方米以上。
2000万平方米集体「转正」，听起来确实有些吓人。然而，真把这当成冲击石家庄房地产市场的重大威胁，未免有些杞人忧天。诚如前文所言，先补缴土地出让金再自由交易并非新政，执行有年，买家、卖家交易此类房产还算顺畅，即便如今这项政策制度化和条文化，该交易的已经交易，该转手的已经转手，踩着点儿蜂拥而至的回迁房规模也依然有限。
更重要的，则在此类房产「身上」：回迁房是划拨地建设成套住宅的绝对主力，可熟悉回迁房的朋友早有耳闻，用于回迁安置的房产，容积率往往比较高，舒适度自然要大打折扣。这样的房产，小区物业、绿化、设施，乃至楼间距、建筑密度，都要远逊于可能一街、一墙之隔的商品住房，住宅里面的梯户数更是密密麻麻，居住感受与商品住房更是相去甚远。
本来嘛，为了尽可能腾挪出商品住房的开发空间，在回迁房规划红线之内顶格设计，将回迁区用足，尽可能完成回迁安置任务，是绝大多数项目开发心照不宣的选择。小回参与的多个项目总体规划，回迁区和回迁房基本遵循了这一点。
在房价一飞冲天的阶段，回迁房和商品住房一荣俱荣，连小产权房都能涨点价。可在房价波动和分化的今天，影响房价的因素已经回到了小区内物业、配套、环境，小区外地段、交通、区位等等因素之上，回归了本真。在这些方面差强人意的回迁房自然无法和商品住房直接较量。在如今的市面上，一街、一墙之隔，回迁房和商品住房的价差往往在30至40%。
举个栗子，小回现在居住的林荫大院，市面上的二手房价在2.3万元/平方米，新小区、环境不错，价格不菲；可隔北焦路相望的北焦回迁区北焦花苑，市面上的二手房价在1.4万元/平方米，价差在40%左右，高下立见。
价差这道鸿沟，并非一笔土地出让金就能弥合的。即便回迁房转正，可从规划之初，到交付入住，回迁房与商品住房之间的鸿沟，也是注定无法弥合的。
对于转正入市的回迁房，更感兴趣的，或许是这样一群购房需求：购买力不强，如果选择新房，只能被一竿子支到二环外，甚至临近三环边的位置，但如果对地段、交通和配套有一定诉求，又可以短暂接受回迁房相对较差的居住感受，那么，回城选择回迁房，是这类购房需求比较理想的选择。
只不过，这套房产注定只能作为过渡居住使用。人的需要总在更新迭代，今天能满足你的，明天未必还是你的「菜」。等你购买力够强，家里添人进口的时候，当年用来过渡居住的回迁房，还能满足你吗？
当然，你也可以考虑入手一套类似亚龙花园这样的小产权房。放弃产权上的「执念」，这个小区甚至比一些「金玉其外、败絮其中」的商品住房还要「靠谱」。只不过，放下「执念」，哪里那么容易？否则，也就没有石家庄房屋产权的这条「鄙视链」了。