据南京网上房地产的最新数据显示，截止到4月11日，今年南京二手房累计成交16691套，不及去年一季度的20195套，“金三银四”日均成交量也仅保持在200套左右，没有“金三银四”市场火热的风采。从当前的宏观政策及信贷政策，当前是不是在南京购房的好时机？
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买房群体决定了看待房价涨跌的态度
目前南京楼市的买房群体分为刚需、改善以及投资三类。
刚需：从南京二手房成交类别来看，刚需房源依旧是市场主力。刚需侧重的是房屋的居住属性，资产增值只是购房的附加值，受制于经济实力，刚需对房价的涨跌非常敏感，微小的价格变动都会影响这类客群对房源的选择。
改善：改善受生活质量的提高或家庭人口的提升，具有较强的改善需求。这类客群已经具有一定的经济实力，更加注重户型、面积以及周边环境，对价格的涨跌并不敏感。
投资：投资客群看重的是房屋的金融属性，将房屋当做金融产品来做。随着房价上涨而产生的资产增值，是投资客购房的主要动机，他们考虑的更多是投资收益率，这就决定了投资客对房价涨跌的紧密度，是房价涨跌的最密切关注者。
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买房 的资金实力决定了抗风险能力的高低
从一季度南京购房者付款方式来看，高杠杆买房是多数人的选择。南京购房者通过商业*款贷**购买二手住宅比例达53.6%，不过与去年同期相比比重降低了15.6%；与此同时，全款购房比例由18.1%上升至20.7%。
一季度南京购房者付款方式占比
数据来源：南京我爱我家研究院
当前南京信贷政策不断收紧，首套房*款贷**利率普遍提升20%，二套房不少银行*款贷**利率提升至25%，这大大加大了购房者未来的还贷压力。
全款 、纯公贷、纯商贷三者 抗风险 能力排名
（1）有全款买房能力的购房者对信贷及货币政策的抗压性处于最高级别。
（2）其次是纯公积金*款贷**的购房者。不同于商贷利率“频繁”的政策性调整，公积金*款贷**的相关细则较为稳定，降低了政策性风险。
（3）抗风险能力最低的是纯商贷的购房者。在信贷政策缩紧时，南京二手房成交量出现明显的降幅。可见，纯商贷购房者在应对楼市政策调控时，抗风险能力是较弱的。
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影响当前南京楼市的三大维度
1、人口：“抢人大战”初见成效
南京人才落户新政实施已经一月有余，从市人社局公布的今年一季度就业数据来看，今年一季度新增大学生就业参保人员中，本省外市和外省人员占比分别为32%和49%，外省市大学生合计占比81%。在落户新政正式实施后，一个月时间内新增大学生就业参保近3万人，占一季度新增大学生就业参保总数的44%。显示出南京对外地大学生的吸引力越来越强。
今年一季度新增大学生就业参保人员名单
数据来源：南京市人社局
对于楼市来说，赚的是土地和人口的红利，而且归根到底是人口（数量加质量）的红利。可以说，人口净流入是主导房价的核心要素。
此外，根据最新的划分标准，南京是长三角唯一的特大城市，要成为特大城市，人口是一个重要指标。2017年末，全市常住人口总量833.5万人，较上年增加6.5万人，增长0.79%，增幅为近5年来新高。在南京人口发展规划中，到2020年末，南京人口总量预计达到910万人，大量的人口的流入与定居对当前的南京楼市的发展而言，有较多的需求量。供求关系影响价格，未来的房价依旧会比较坚挺。
南京市历年常住人口数量
数据来源：南京统计局；单位：万人
2. 土地：发展租赁住房
在今年*会两**上，南京市长蓝绍敏表示南京愿意“牺牲”200多亿土地收益，发展租赁房。2月7日，南京位于燕子矶新城、麒麟科创园、江宁大学城，以及江北新区核心区的5幅租赁地块出让成功。
在住宅地块中，南京土拍热度下降，开发商不再疯狂的加价拍地，拍出的宅地全部不能达到最高限价。在限价的背景下，开发商拿地更加理性。
2018年一季度南京土地成交情况
数据来源：南京市国土局
3. 信贷：公积金额度提高，刚需机遇来临
当前信贷方面仍以收紧为主，首套房商贷利率上浮20%，房价上涨幅度受限。不过公积金新政的实施，当前南京公积金个人最高可贷50万，夫妻最高可贷100万，对纯公积金的刚需购房首付的要求有所降低，对刚需来说是购房的好时机；对投资而言，商贷利率的不断提高，成本增加，则需谨慎考量入手区域的升值潜力与出售周期。
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当前是否是购房的好时机？
1. 从购房的动机来看，无论未来调控是否放松，房价如何变化，刚需作为当前政策受益者，买房不用犹豫，并且人才新政的实施，未来购房需求量会进一步增加，房价依旧有上涨的空间。对于投资客户来说，利率的上涨以及限售政策，应该优先挑选优质板块。
2.根据南京的医疗、教育、交通等资源，可以将南京分为三个梯队。
第一梯队：主城六区（包含鼓楼、玄武、秦淮、建邺。栖霞、雨花台），目前南京最优质的资源都集中在这六个区。
第二梯队：江宁区、浦口区，这两个区拥有的资源仅次于主城区，这两个区的房产也属于较好的资产增值保值资源。
第三梯队：*合六**区、溧水区、高淳区，这三个区域未来规划较为完善，尤其是高淳区随着S9号线的通车，结合当前的房价，未来房价有较大的补涨空间 。