改善居住条件正成为当下楼市的主流选择之一
所谓微改善产品，业界一般是指面积在100-130平方米的户型，也叫改善型刚需产品。
东莞时间网讯近两个月，微改善产品在东莞楼市异军突起，供应量暴增。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，100-130平方米微改善产品，反超70-100平方米刚需产品的供应成为主角，在东莞住宅总体供应中占比34%。11月，100-130平方米微改善产品在东莞住宅总体供应中所占的比例继续上升，达到了36%，对70-100平方米刚需产品26%的占比形成了压倒性优势。
成交方面，微改善产品也不遑多让。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，70-100平方米刚需产品成交依然稳占上风，在东莞住宅总体成交中占比41%，100-130平方米微改善产品成交上涨幅度较大，约占26%。到了11月，100-130平方米微改善产品的成交已相当接近刚需产品，在东莞住宅总体成交中占比32%，当月70-100平方米刚需产品的占比也不过是35%。
微改善产品的供应、成交何以能在这两个月突飞猛进？对此，记者进行了深入调查。
100-130平方米微改善产品供需两面均飙涨
最近两个月，东莞楼市异常火爆。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，东莞住宅成交105.18万平方米，环比9月的87.7万平方米大幅上涨20%；11月，东莞住宅成交113.71万平方米，环比上涨8%。至此已连续两月成交破百万平方米。
其中，微改善产品的表现尤为突出。供应层面，微改善产品近两个月供应量暴增，已压倒刚需产品。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，100-130平方米微改善产品供应22.04万平方米，反超70-100平方米刚需产品的供应20.46万平方米成为主角，在东莞住宅总体供应中占比34%。11月，100-130平方米微改善产品在东莞住宅总体供应中所占的比例继续上升，达到了36%，对70-100平方米刚需产品26%的占比形成了压倒性优势。
记者了解到，今年10月之前，东莞每月100-130平方米微改善产品的供应量都远低于70-100平方米刚需产品的，在住宅总体供应中所占的比例基本都在30%以下。
成交方面，微改善产品也在紧紧追赶刚需。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，70-100平方米刚需产品成交依然稳占上风，在东莞住宅总体成交中占比41%，100-130平方米微改善产品成交上涨幅度较大，约占26%。到了11月，100-130平方米微改善产品的成交已相当接近刚需产品，在东莞住宅总体成交中占比32%，当月70-100平方米刚需产品的占比也不过是35%。
据了解，今年1-9月，每月东莞100-130平方米微改善产品的成交量都在住宅总体成交的25%以下，10月才开始突破到26%。
微改善产品价格稳中有升
日前，记者走访市场了解到，目前市面上的微改善产品价格走势相当稳健，稳中有升。
“100-130平方米微改善户型，是目前市场上最受欢迎的产品，甚至比80-90平方米的刚需产品还要受购房者青睐，价格自然要坚挺一些。我们碧桂园·豪庭二期今年5月3日开盘，推出88平方米二房，90平方米2+1房，107、138平方米三房。目前，107、138平方米三房已基本售罄，只剩下零星几套，88平方米二房、90平方米2+1房的房源倒是还有很多，大概还有300多套。我们开盘时均价只有5980元/平方米，目前已经涨到了7200-7300元/平方米。我听说有人为了买到心仪的107平方米三房，加价到7500元/平方米，业主还是不愿卖。”碧桂园·豪庭相关负责人樊先生说道。
光大·山湖城售楼员小叶告诉记者，光大·山湖城在售77平方米二房、95-106平方米三房、122-133平方米四房，其中，95-106平方米三房和122-133平方米四房最受欢迎，价格已由今年7月25日开盘时的6500元/平方米左右，涨到了如今的8000-8500元/平方米。
“任何一种产品，当它供不应求时，自然就会涨价。而据我们瑞峰置业统计，今年10月，100-130平方米微改善产品新增1918套，成交2380套；11月，新增3058套，成交3168套。这种供求比决定了微改善产品涨价的趋势。”瑞峰置业副总经理姚丽军表示。
据瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，100-130平方米微改善产品成交均价为8966元/平方米，基本与9月持平；11月，100-130平方米微改善产品成交均价为9329元/平方米，环比上涨4.5%。
■原因分析
今年10月以前，每个月微改善产品的供应量都始终在住宅供应总量的30%以下，成交量也都始终在住宅成交总量的25%以下。为何近两个月微改善产品供应、成交双双爆发？
二套房首付6成政策促微改善需求增加
“近两个月微改善产品供应、成交爆发，原因很多，其中一个就是二套房首付6成政策造成的影响。”合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺告诉记者，2010年1月，“国十一条”出台，要求加大差别化信贷政策执行力度，二套房*款贷**首付比例不得低于40%；当年4月，“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷；2011年1月，力度空前的新“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%、*款贷**利率不低于基准利率的1.1倍；2013年2月，新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，北上广深、厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至六到七成。“2011年开始，东莞二套房首付需要6成，而在2010年之前，只需要两三成。2010年以前，东莞置业者换房非常方便，因为二套房首付非常低。那时候很多人认为一步到位买100平方米以上的三四房压力太大，于是就选择70-100平方米的二房、小三房等小户型过渡一下，因此，在当时70-100平方米的二房、小三房刚需产品是绝对的主力。”
“但是，当二套房首付比例越来越高，甚至2011年开始需要6成时，首次置业的资格就显得越来越珍贵，置业者也就越来越倾向于一步到位，越来越青睐小三房、三房、小四房，因为换房的成本太高了。70-100平方米的需求在减少，100-130平方米的微改善需求在增加，不可避免地，开发商就在供应端进行调整。只不过，开发商规划、开发需要时间，有一定的滞后性，不会马上在供应上显现出来。到了去年年底，已有迹象显示两房供应、成交俱减，小三房、三房供应、成交俱增。而到了今年10月、11月，受一系列因素影响，100-130平方米微改善产品才全面爆发。”李兴旺说道。
二套房首付降低刺激换房需求
“微改善产品供应、成交飙涨，最大的原因就在于二套房首付政策的调整。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐告诉记者，2011年开始，东莞二套房首付变成6成，严重抑制了改善需求。直到去年9月底，二套房首付政策开始进行调整。去年9月30日，央行出台新政，对“首套房”做了重新定义，即还清首套房*款贷**的置业者再购房，将享受首套房的政策优惠。该政策使改善型需求成为最大受益者。接着，今年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房*款贷**政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房*款贷**未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；拥有1套住房并已结清*款贷**的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。然后，5月31日东莞公积金中心正式发布公积金新政，根据该新政，拥有1套住房并已结清*款贷**、再次申请住房公积金*款贷**购买改善型住房的，最低首付款比例为30%。8月27日，住建部、财政部、央行联合发布《关于调整住房公积金个人住房*款贷**购房最低首付款比例的通知》，要求从9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房*款贷**的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托*款贷**购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。9月30日，央行联合银监会宣布，在不实施“限购”措施的城市，对居民首次购买普通住房的商业性个人住房*款贷**，最低首付款比例调整为不低于25%。
“今年的‘930’新政，结合去年的‘930’政策，可以理解为：还清首套房*款贷**的置业者再购房，商贷最低首付比例为2.5成。同时，今年的‘330’政策，意味着未结清首套房*款贷**的置业者再购房，商贷最低首付比例为4成。经过5月31日的东莞公积金新政，8月27日住建部、财政部与央行的联合通知，目前拥有1套住房并已结清*款贷**的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付降至2成。不管是商贷，还是公积金*款贷**，二套房首付比例都已降得非常低，这对改善需求来说是个重大利好，极大地刺激了改善需求入市。”车德锐说道。
降息降低了一步到位与换房的成本
接受采访时，东莞市房地产协会秘书长陈骏良表示，微改善产品与刚需产品的总价相差其实并不是很大，对于首次置业想要一步到位的购房者来说，可能有点困难，但大多数人咬咬牙还是可以承受的；对于想要改善居住条件换房的置业者来说，目前二套房首付比例大幅降低，由刚需户型换成微改善户型，换房成本已不像原来那么多。
“更重要的是，央行连续降息，大大降低了购房者的房贷成本。10月23日，央行再次宣布自10月24日起实行‘双降’，*款贷**和存款基准利率下调0.25个百分点，存款准备金率下调0.5个百分点。自去年年底以来，央行降息次数已多达6次，其中5次集中于今年。也就是说，今年平均两个月降息一次，*款贷**基准利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。房贷利率已经降至10年以来最低值。经过年内5次降息后，按照基准利率计算，购房者一百万元的*款贷**20年期，累计利息减少了近17万元。而相比去年11月22日前基准利率下的房贷，这一数值更高达22.57万元。”陈骏良强调。
二孩政策放开助涨了微改善置业
二孩政策的放开对微改善市场的刺激作用是显而易见的。
“10月29日十八届五中全会决定‘全面放开二孩政策’，一对夫妇可生育两个孩子。对于房地产而言，在全面二孩政策落地后，随着家庭多子化成为趋势，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。因为二孩后，家庭结构将发生变化，由原来的三口之家上升为四口之家，同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭，同时，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，二孩后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策后，生二孩的家庭改善家庭住房状况成为必然。”李兴旺说道。
车德锐也表示，二孩政策的放开，对改善性住房需求有所提升，小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，100平方米以上的三房、四房将成为市场需求主流。
“从我了解的情况来看，目前看房的改善型客户，是有一部分出于家里将有2个小孩的考虑。这批客户在选房时，对户型结构有更明确的需求。因此，各大开发商想要迎合购房者的心思，在户型更改上必然要有更多的思量。”陈骏良如此说道。
■市场特点
100平方米左右 三房最畅销
记者调查了解到，目前市面上在售的100-130平方米微改善产品中，100平方米左右的三房最吃香。
“在东莞市区，120平方米以上的大户型总价太高承受不起，90平方米的很多楼盘，虽然户型上可以做到三房，但实在太局促，我们想买个100到110平方米的房子，大小适中，住起来又比较舒服的，还真的挺难的。”在世纪城·幸福公馆营销中心，打算购房的刘先生说，自己原来居住的房子是两室一厅，眼看孩子到了上小学的年龄，他打算把父母接过来照顾孩子。
据横沥碧桂园现场负责人介绍，横沥碧桂园二期目前在售108、109、124、142平方米三至四房，其中，108、109平方米三房最受消费者欢迎。“这种户型总价低，加之三房在建造或设计上要顾及其功能性，因此程序较其他户型复杂得多，一经推出便遭到哄抢。”
李兴旺表示，目前东莞房价已经比较高了，100平方米左右的小三房，相比大三房而言，可以为购房者大大节省购房成本。另外，随着房地产市场的发展，东莞开发商的户型设计水平也大大提高，这些紧凑小三房的设计更为科学、合理、舒适，在有限的空间内做到了使用面积的最大化，有些小三房还通过赠送飘窗等达到增大使用空间的目的。“因此，100平方米左右的三房最畅销，不足为奇。”
■客群剖析
100平方米左右的买家多为首次置业
120-130平方米的置业者一般都是改善需求
在购买微改善产品的置业群体中，有人是首次置业，有人是改善换房，首次置业的买家占比多少，改善需求又占了多少比例？
“首次置业、改善需求，各自具体占比多少，还真不好统计。不过，一般而言，100平方米左右的买家多为首次置业，120-130平方米的置业者基本都是改善需求。道理很简单，对于首次置业的购房者来说，若是想要一步到位，120平方米以上的户型总价就过高，100平方米左右，一般都被设计成小三房，但与80-90平方米的二房刚需总价差不了多少。对于有实力的改善需求来说，100平方米左右的三房，不过是普通两房的‘加强版’，又没有入户花园，又没有主人房套间，房间也小得搁不下大衣橱，要改善，至少得买个120平方米左右的三房才算住得舒服。”李兴旺表示。
■后市
微改善产品供应 呈上升趋势
今年10月、11月微改善市场爆发是否仅是特例？对此，车德锐表示，这不是特例，今后微改善产品供应将呈上升趋势。“首先，微改善的需求是真实存在的，且十分庞大，因为自从2011年开始二套房首付比例变成6成后，微改善需求一直都被压抑着。其次，自从2006年建设部等九部委联合出台‘90/70’政策之后，东莞市场上100平方米以上拥有独立房产证的产品开发明显缩减，从2007的434.71万平方米降至2008年的200多万平方米，2010年创新低，虽然2011年开始供应逐步上升，但到2013年也不过回归至271.41万平方米。不过，2014年，‘90/70’政策已然弱化，在土地拍卖和规划报建的时候，都已不再将‘90/70’政策作为强制性条件，新推中大户型多为单一房产证。尤其是3月27日国土资源部、住建部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。意味着2006年以来的‘90/70’政策全面退出。随着‘90/70’政策的弱化及退出，100-130平方米逐渐成为主流户型。再次，政策是支持微改善需求的，不管是二套房首付降低，还是降息，还是‘全面放开二孩政策’。”
无独有偶，李兴旺在采访中也告诉记者，“在与一些开发商聊天时，他们表示，今后将尽量少或不规划二房户型，适当提高100平方米以上三房、四房的比例”。
东莞市汉邦房地产有限公司营销管理中心总经理邓雅琳证实了以上两者的说法。邓雅琳表示，今后70-100平方米的户型，尤其是两房，将会适当减少一些，小三房、三房、小四房将会适当增加一些。“看小区所处的位置，有资源的地方，就考虑多增加一些120-140平方米的三至四房；中心区的话，就增加90-100多平方米的小三房的配比。”
但也有开发商，如三正地产副总经理李启清表示，“是否增加微改善产品、减少刚需产品，要看菜吃饭，量体裁衣，具体情况具体分析”。