今天刷群看到群友分享了金山网红盘榕心映月的维权，正好趁热聊聊，关于楼市摆烂后，这些案例对于买房的参考。
榕心映月
2018年9月，中交+绿城+福州地铁以18.43亿元竞得福州宗地2018-36号地块，溢价率接近0。
地块面积：74.23亩，容积率：北侧3.96，南侧2.6，地块商品住宅（毛坯）最高销售均价不超过30000元/平方米。
2018年下旬土拍，金山的TOD地块，虽然纯商定位，但是依然没有做到溢价，在当时福州还没有指导价，不过部分地块已经推出了限价。
对于地块而言，此前也推出过，一开始是宗地2018-19号，起拍价28.36亿，限价32750元/㎡。
不过最终并没有上市，不到2个月时间，出让条件，仅仅增加了配建10000平的商贸楼（商业），由福州市人民政府指定单位按照5838元/平方米回购。
起拍价从28.36亿减到了18.38亿，直接少了10亿，相对于直接打了65折，限价仅降低了2750元/㎡。
虽然是三家企业联合拿地，不过划分也很清晰，中交和地铁，主要定位在项目的公交站，地铁商业等部分，剩余的主体以绿城做主打，给出的也是绿城的代表项目，杨柳郡。
项目在2019年底上市，拿地的时候，规定是一次性全部备案上市，不过依然被房企操作成了分批开盘，营销交给了闽系阳光城。
最终通过蓄客，分批开盘，加上摇号，项目从2019年到2020年，三次开盘，三次摇号做到日光，成了当时的网红盘。
项目在2022年底，开始逐步交房，在交房前也确定了划片，划片新建的金山小学金闽校区，对口金山中。
受到这个红利，项目在近期未满二的背景下，挂牌基本在3.5W左右。
虽然交房也几个月，项目看上去也算是福州少有还能跑赢保本价的项目，但是依然抵不住目前楼市的摆烂。
项目采取维权，罗列的问题，基本就是目前常见的减配，三期停工，资金疑问等。
从项目的维权，最明显的感觉联发开发，涉及的房企较多，从房企的股权来看，涉及企业：中交、地铁、绿城、首开、阳光城、兰园。
可以说涉及6家企业，目前股权占比最高的是：首开。
从房企占比分析来看，当初预计是这样定位：中交，地铁负责地铁商圈、公交站等功能模块，绿城负责主体建设交付，阳光城负责营销，首开兰园仅仅是资本方。
在阳光城暴雷后，这个多家房企联合开发的项目，看上去依然没有什么风险，毕竟这里，基本都是国企央企背景。
奈何从交付的表现来看，即便是国企央企的背景，有绿城这种所谓的高品质房企，最终还是难免各种减配。
从群友分享的图片来看，绿城也成了被投诉的主要目标之一，虽然股权占比不是最高，但是从拿地到物业和外立面等，项目基本是打上了绿城的标签。
当然这样多家联合开发的项目，出现减配维权，其实也不算少见，只不过在维权的时候，难免出现，谁来担责的问题。
对于项目的尴尬之处在于，虽然有6家房企，暴雷1家，但是剩余5家，对于所谓的口碑，可能也是可有可无了。
中交，地铁置业，忽略，兰园可能就没存在过。
绿城：在福州伤透心，柳岸晓风、桂语映月，都是被割韭菜的代表，海棠映月虽然热销，但是体量太小，根本不够补，这两年已经不再拿地，基本是卖完就走人的状态。
首开：比绿城还惨，首开国仕府、香颂，香悦，榕耀之城，一个比一个难卖，一个比一个坑大，房企自身在口碑营销上，也是躺平状态，目前能留在福州已经是难能可贵。
综上，对于项目而言，虽然是多家房企开发，但是真正要到维权的时候，可以发现这里面的房企，可能没有哪一家还会要脸了。
公园左岸
2018年7月，世茂以28.54亿竞得福州宗地2018-17号地块，溢价率0，楼面价2.26W，面积：98.5亩，容积率：2.0。
项目虽然是世茂拿地，不过在上市的时候定位是三家房企联合开发，保利、世茂、融信。
2019年6月，项目高层精装3.6W，叠拼3.8W，摇号上市，去化率53%。
2019年10月，项目二次开盘，高层精装备案3.77W。
作为地处东二环核心区的纯商盘，项目受到关注也很高，不过在交房前，就被爆出楼盘出现一定的质量问题，业主质疑外立面空鼓等。
当然最后项目交房，由于是精装盘，整体的减配更加明显。
网友给出的感受：这精装不如不装。
项目在交房前，还有一个划片争议，由于附近的榕博小生源爆满，可能存在无法划入的情况，不过最终在划片前，通过业主的维权，项目也正式划入。
目前项目在二手平台，高层住宅挂牌在3.5-3.8W左右，大部分原价出。
当然即便交房一段时间，面对减配等问题，项目也采取维权，由于同样是联合开发，所以在维权的时候，还是谁来担责的问题。
看看项目的股权：世茂、保利、融信、大东海。
从占比来看，世茂最高，保利其次，融信最少。
跟榕心映月的差别在于，这四家房企，三家民企，两家已经暴雷，目前看上去只有一家保利，还有担责的希望。
对于保利而言，在东区这两年深耕，对于口碑可能还有一定的诉求，所以从维权的发展来看，保利一家需要扛下所有。
联合开发思考
对于两个相对关注度较高的新盘，都是联合开发的代表，在维权的时候，最明显的问题还是谁来担责。
这几年随着房企暴雷，联合开发也成了一种风险担保，降低了暴雷率。
不过在联合开发的时候，还是需要做注意，房企对于项目的重视度，或者说是归属感。
目前福州联合开发的项目非常多，但是大部分都是两家为主。
其中以龙湖为首的，采取操盘房企+资金房企。
比如：龙湖兰园天序、龙湖兰园天璞，龙湖盛天景粼天著，龙湖迪鑫九里晴川等。
从项目名可以发现，都是两家房企联合开发，但是从划分来看，不管是物业还是楼盘风格等，全部是龙湖，所以这种类型的联合开盘，跟房企单体开发，并没有太大差异。
还有一种就是目前东区扎堆的，保利招商和樾风华，保利国贸天琴湖，建发美的君兰和鸣，绿城美的桂语映月等。
这些项目也是两家联合开发，虽然划定了操盘方，不过在实际过程里面，两家都会有一定的参与干涉，最终交付后的主体划片，依然存在归属问题。
所以对于购房者而言，在买房的时候，如果区分一个项目的归属感，大体可以有几个直观感受：
1、项目名：即便联合开发也要打上房企，上述的榕心映月，公园左岸，都没有房企做开头
2、房企数量：一般超过2家，基本都很难有归属感，类似三个和尚没水喝
3、物业和操盘：物业、营销、外立面、社区等，尽量不要拆分，类似上述东区项目，君兰和鸣，建发操盘，美的物业。
盘点总结
对于如今的楼市，摆烂已经是常态，目前大部分房企都在退出福州楼市。
对于购房者而言，买房的时候，即便是品质房企，一旦没有深耕福州，都很难保障未来的品质和体验。
买房的时候，认清项目的归属感，以及操盘房企在福州的归属感。
当然目前福州，新上的项目，基本也是清一色的几家了。
题外话
最后再聊聊是否维权的话题，今天看到二群在讨论这个话题。
新盘交房维权，很容易影响项目在市场的口碑，特别对于二手房价，会产生一定冲击，再加上目前房企摆烂，维权很难得到正确回应。
加上目前烂尾频出，市场的底线变成了交房即可，部分楼盘维权还被质疑无非是因为房价跌了等。
关于这个话题，以前也聊过，在房企摆烂的时代，购房者如果还如此佛系，只会变本加厉。
交房即可的目标，完全的一种阿Q精神。
不止是买房，在社会的很多方方面面，尖锐性都很难看到。
福州为何花高价买房，最后还是一堆土黄色？
隔壁杭州，即便是远离市区的项目，房企给出的也是高端系，搭配的也是高品质定位。
这里面的差异，因素很多，但是购房者绝对是主导因素之一。
挑剔，不是贬义词，特别对于目前的楼市。