这是本月第一篇踩盘报告
七月，成都的新房市场迎来了开盘热潮。根据成都市住房和城乡建设局公开数据显示，截止目前本月取证的项目已有17个。其中，包括新希望万科·知园与交投电建·洺悦珑庭两个“双限地”热点项目。
值得一提的是，最新取证的项目涉及到的产品户型建面几乎都在100㎡以上，还有一大一部份是140㎡以上的纯改善产品。由此可见，小户型的住宅产品在新房市场上十分稀缺，尤其是在主城区。今天房君就带大家来看一个90㎡起的项目——锦江阁。
据置业顾问介绍，项目将于本月底或下月初取证，预计清水均价为23000元/㎡。 下面，就先了解一下项目具体信息。
锦江阁基本信息
开发商：成都鼎宏资产管理有限公司
项目位置：锦江区驿都大道静康路111号
产品类型：高层
产权年限：70年
装修情况：清水
项目占地：约8.26亩
梯户比：2T4
总户数：120
车位数：195
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区 域 分 析
交通便利，配套成熟
锦江阁位于锦江区驿都大道静康路111号，该片区属于沙河堡板块。很有意思的是，项目距离“3开3熔断”的红盘建发央玺约800米。也就是说，周边配套大差不差。
交通方面： 在公共交通上，项目距离地铁8号线的净居寺站约800米，距离地铁7号线的狮子山站约1.5公里。如果选择自驾出行，项目门口就是驿都大道静康路，可以快速连接二环、中环以及三环路，通达性比较强。
（地铁8号线净居寺站实拍图）
商业方面： 项目周边以社区底商为主，各类底商比较丰富，生活气息浓郁。此外，还有马家沟农贸市场，而大型商业体华宇广场距离项目约1公里。
（项目周边实拍图）
教育方面： 项目周边有马家沟小学、沙河堡小学、菱窠路小学、成都市第二幼儿园（望江园区）、新苗幼儿园以及菲力幼儿园，总体教育资源丰富，但在锦江区还谈不上优质。
（菲力幼儿园实拍图）
生态方面： 在生态资源上有一定的优势。项目紧邻沙河公园，步行300米左右就可以去吹吹河风了，另外塔子山公园也在一公里范围内。
（沙河实拍图）
值得一提的是，静康路的噪音比较大。另外周边城市界面以沙河为界，呈现两极冲突。东边攀成钢板块就是崭新的高楼，西面沙河堡板块比起来就老旧了许多。不过项目靠近大运会射击场馆，周边城市界面还会逐步改善。
（正在封顶的项目）
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产 品 详 情
袖珍盘，小户型数量不多
项目占地面积约8.26亩，小区内几乎没有公共配建，环境就怎么样了，是一个名副其实的“袖珍盘”。
（项目售楼部实拍图）
据了解，项目包含一栋住宅与一栋底层商业，底层商业也就是目前的售楼部，未来将作为商业配套使用，容积率2.99。
（项目沙盘实拍图）
据置业顾问介绍，住宅楼共计120套房源，户型建面约90-163㎡，将于本批次全部推出，并且全部为清水交付，预计明年年底交房。
值得一提的是，项目的主力户型为市面上比较稀缺的跃层，户型建面约163㎡的套四，共计60套。那么就先来看看跃层的户型。
点评： 该户型有一个很大的槽点，哪里都是飘窗，就是没得景观阳台。不过，该户型空间尺度大，功能性和私密性都能得到保障，二层的实际使用面积可以达到38㎡，赠送比较大。
再来看看户型建面约90㎡的套二和约104㎡的套三——
点评： 这两个户型总价更低，更受刚需青睐。但是套二这个户型采光不行，大部分还属于住宅式“公寓”。套三这个户型中规中矩，阳台和飘窗多算是一个亮点。
户型方面，其实问题不大。毕竟是清水交付，除了朝向问题，其他的后期业主可以直接改造的。
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房君点评
价格比较香，刚需可以冲
有一说一，这个项目优点缺点都很明显。
1、区域方面，项目属于沙河堡片区，整体配套比较完备，而且是个双地铁的纯新盘。总体来说，区域价值和潜力上限很高。
2、产品方面，由于项目确实太小了，内部环境就不要抱太大期待了。小户型的“公寓”产品也是一大问题。
3、价格方面，项目清水均价约23000元/㎡，建发央玺精装均价约33000元/㎡，虽然产品没法比，但还是同区域嘛。另外，同样是跃层的锦官阁，二手房单价3万左右，价格还是有点优势的。
（数据来源：链家）
4、市场方面，置业顾问透露报名的普通比较多，刚需上车的机会比较大，90㎡的小户型上车门槛是200万，急于上车的刚需还是可以冲一冲。
比较起来，房君认为跃层更香。