如何用近10年数据，探究上海买房必须要考虑的因素？本文所述是浦东区10年成交量变化及原因。由于浦东板块小区数目众多，本文只罗列各板块成交量TOP20的小区。同时，我们会从每个板块挑选出成交排名上升、下降的典型案例进行分析从这些小区近10年的成交量排名变化，以此来探究该板块近10年买房者购房偏好的变化。
2018年“浦东区”各板块成交量TOP20的小区排名变化
1、北蔡
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
*标有 "★"符号的为案例小区
排名上升案例：京浦小区
排名上升理由：稀缺总价低+供应量大
京浦小区，成交排名最初在10名左右徘徊，近2年稳定在5名左右，成交排名有所上升。京浦小区成交的房源主要是52-62平的2房，总价在300万以内，这个总价段在北蔡南部的御桥地区非常稀缺，周边只有康桥花园还可以选择，但与京浦小区康桥花园挂牌量大不如前，且京浦小区更靠近地铁和学校，因此成交排名上升也不足为奇。
排名下降案例：海上国际花园
排名下降理由：替代项目出现
海上国际花园，一开始排名在10名左右，近几年已经滑到50名左右了。该小区是北蔡地区较早一批次新房，主要成交户型是3、4房，在当时区域里比较稀缺的大面积户型，挂牌量又大，因此成交排名比较靠前，但近几年区域可替代项目越来越多，且海上国际花园没有学区房属性，总价又高，因此成交排名逐年下滑。
2、花木
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
*标有 "★"符号的为案例小区
排名上升案例：东城新村
排名上升理由：高架通车+低总价学区房
东城新村，成交排名从10名之外，上升至前三甲，成交排名实现质的飞跃
东城新村成交排名的转折点在2010年，2009年12月25日内环高架浦东段通车，至此内环高架全线通车，这无疑拉动了东城新村的成交量。东城新村，房源大都在600万以内，这个总价在花木地区挂牌量较多的就以下几个小区：
这几个项目中只有东城新村是学区房，且户型可选性较强，新领地虽然总价低但产权只有50年，所以想要在花木地区买个低总价学区房东城新村确实是不二之选，因此成交排名节节高升。
排名下降案例：锦绣满堂花园
排名下降理由：供应结构变化+供应量减少
锦绣满堂花园，2010年以前成交排名很高，主要是由于锦绣满堂花园在当时是区域里最新的次新房，房源户型跨度大，可选性强。
3、联洋
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
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排名上升案例：四季雅苑
排名上升理由：区域内稀有别墅
四季雅苑，排名从最初的20名左右，上升至10名左右。查看近几年的成交记录发现大多是别墅，联洋地区高端住宅很多，但是别墅项目较少，目前挂牌比较多的就是四季雅苑、御翠园，两个项目容积率都很低，房龄也相近，但御翠园经过一轮房价上涨，总价过高，多数要上亿元，因此想要在联洋买别墅四季雅苑确实是不错的选择。
排名下降案例：联洋花园（三期）
排名下降理由：可替代项目多
联洋花园（三期），竣工时间是2005年，在2010年以前，还是联洋板块房龄较新的二手房，品质也不错，购买人相当多，但随着时间的推移芳甸路东侧城市界面不断更新，且二手房供应量大，因此分流了不少联洋花园三期的顾客，导致其成交量排名走低。
4、陆家嘴
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
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排名上升案例：潍坊九村
排名上升理由：低总价学区房
潍坊九村，排名一直在前10名以内，近些年稳坐销售榜首。该小区是明珠小学B的学区房，总价低，与其他学区房相比潍坊九村距离明珠小学近，而且每年的供应量非常大，因此成交排名逐年上升。
排名下降案例：江临天下
排名下降理由：高端住宅不断涌现
江临天下，从最初的10名左右，跌至30名之外
江临天下作为陆家嘴早期的高端豪宅，前些年成交一直不错，但2005年之后板块内豪宅不断涌现，豪的概念也不断被刷新，江临天下作为早期豪宅房龄越来越老，品质也稍逊，且不临江，于是逐渐被追求极致的顶级富豪们遗弃，成交排名逐年下滑。
5、张江
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
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排名下降案例：春港丽园
排名下降理由：替代项目增多+南侧片区规划大升级
春港丽园，最初排名在5名左右，近2年跌到了10名左右。春港丽园位于中环线、高科中路、张江路3条线路交叉口，早些年因为靠近张江科技园且自驾方便总价低，购买客群很多，玉兰香苑的出现抢夺了大量客户。2017年其南侧孙桥科创中心和国际住宅区的规划以及13号地铁线路的修建，使得其周边低总价房如川杨新苑等成交量大幅度增加，分流了春港丽园的客群，因此其成交排名日渐下滑。
6、碧云
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
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排名上升案例：俐马花园
排名上升理由：稀缺低总价独栋别墅
俐马花园，最初排名在15名左右，近几年一直在10名以内，逐渐接近第5名。俐马花园是碧云乃至整个上海都比较稀缺的低密度别墅社区，碧云目前供应量比较大的别墅项目如下：
与云间绿大地相比，俐马花园有较高的性价比，与世茂湖滨花园别墅相比，俐马花园居住体验更好，外加上海对土地容积率的限制，俐马花园有限的稀缺产品，因此近些年成交排名稳步上升。
7、曹路
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
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排名下降案例：民风小区
排名下降理由：动迁房的大量涌现
民风小区，早期成交排名在5名左右，近几年已经滑至20名左右了。民风小区成交的主要房源是2-3房，总价在300万以内，区域内动迁房的大量涌现，抢占了低总价房源的市场，外加民风小区房龄较老，成交自然逐渐减少。
8、川沙
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
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排名下降案例：瀚龙苑
排名下降理由：购买客群发生变化
瀚龙苑，早期成交排名在区域里数一数二，近几年已经滑至20名以外了。瀚龙苑是2007年竣工的动迁房，从其早期的成交记录来看，2008年有公司或投资客以6900元/平的价格购买了32套房源，这属于动迁房的非正常成交，这类非正常成交逐年减少，致使该小区成交排名逐渐走低。
9、高行
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
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排名下降案例：东沟六村
排名下降理由：房龄老城市界面差
东沟六村，成交排名从最初的10名以内，滑到30名左右，成交排名逐年下降。东沟六村所处的片区是一群老公房聚集地，周边配套匮乏，城市界面较差，又没有学区加持，随着房龄越来越老，成交量自然逐渐减少。
10、金桥
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
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排名上升案例：双桥小区
排名上升理由：低总价学区房+供应增加
双桥小区，成交排名从最初的30名左右，上升至了前5名，成交排名大幅提升。双桥小区是福山外国语小学（证大校区）的学区房，前几年证大家园大量供房，导致双桥小区成交量受到严重影响，随着房价的猛涨，双桥小区低总价的优势逐渐显现，外加17年大量房源涌入市场，成交排行自然上去了。
11、金杨
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
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排名下降案例：金台三居
排名下降理由：高架影响
金台三居，最初排名在10左右，近几年已经徘徊在20名以外了。小区靠近中环线和杨高中路路口，2013年-2015年中环高架的修建，一定程度上影响了金台三居的销量，建成通车后，金台三居更是深受高架、地铁等噪音的影响，因此小区成交排名逐年下滑。
12、世博
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排名上升案例：上南一村
排名上升理由：低总价+地理位置优越
上南一村，最早排名在30名左右，近些年上升至10名左右。上南一村面积小，总价在300万以内，区域内300万以内的项目有很多。
但上南一村位于浦东世博源南侧，地理位置好，2014年初世博源开业，上南一村成交排名有所上升，如今又靠优越的地理位置和低总价成交排名稳步上升。但是由于挂牌量与其他小区相比较少，因此排名不是很靠前。
13、三林
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
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排名下降案例：南江苑
排名下降理由：动迁房大量涌现
南江苑，2010年之前成交排名都在10名以内，如今已经跌落至30名左右。主要原因是三林近10年大量动迁房涌入市场，挤占了南江苑原本低总价房的市场，导致其成交排名大幅下滑。
14、唐镇
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排名上升案例：天歌华庭
排名上升理由：大型商业建设拉动
天歌华庭，因紧邻唐镇银行卡产业园，成交排名一直不错，但近些年更是稳坐前三甲。银行卡产业园是“张江新发展科学工业园”的一个组成部分，是张江高科技园区主导产业由生物医药、IT、IC向金融和金融IT产业的扩展和延伸。2010年天歌华庭南侧商业地块出让，即如今的天歌星尚汇所在地，它是银行卡产业园的首个大型国际时尚SHOPPINGMALL，商业的利好，再次拉动了天歌华庭的销量。
15、塘桥
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
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排名上升案例：南泉小区
排名上升理由：区域内产业带动
南泉小区，成交排名的转折点是2012年，从原本的20名左右跻身至第7名。这一年其北侧的创意产业园区更名为上海双创产业园，进一步将“双创”产业化、品牌化。同年，园区创办“双创”电子商务销售服务平台。2013年，双创被上海市人力资源和社会保障局认定为“上海市创业孵化示范基地”强大的产业支撑，带动了南泉小区的成交量。
16、外高桥
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
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排名下降案例：学前一村
排名下降理由：替代项目增多+动迁房大量涌现
学前一村，早些年成交排名在10名左右，近几年在20名徘徊。主要是由于区域内200多万以内的项目越来越多，而学前一村的房龄越来越老造成的，近些年区域内又有大量动迁房入市，严重挤压了低总价市场，导致学前一村成交排名大不如前。
17、洋泾
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
*标有 "★"符号的为案例小区
排名上升案例：巨东小区
排名上升理由：双学区+区域内配套升级
巨东小区，成交排名一直很不错，近些年上升至5名左右。小区是二中心小学（巨野校区）+进才北校的学区房，又靠近公园、医院，商业，生活十分便利，在售的户型主要是50多平的2房，面积小，总价低，功能性强，因此成交排名一直不错。近些年区域南侧的产业也不断发展，星月投资携手银亿股份共同打造的新兴金融复合型创业街区——陆家嘴创业街区完工，区域城市界面进一步升级，巨东小区成交排名得以稳步上升。
