通过汕头第一城案例提示业主维权要想在庭审中获胜必须要提交充足的有利证据，引述适用的相关的法律内容。
在中国裁判文书网看了很多的案例，而大部案例则是以业委会败诉而告终，究其原因大多都是业委会一方不知道搜集证据，而是想当然的认为理在业委会一方，到了法庭上业委会一定能赢。实际这个想法是非常错误，现在的法庭是*法讲**律论证据的地方，仅有通俗的理而没有法理、没有充足的证据来证实自已的主张，那么就要承担举证不能的败诉责任。很多业主之所以败诉，主要还是败在举证不能，无法在庭审中用有力的证据来反驳对方的证据因而败诉。
在此提醒全国各地的业主委员会，一定要及时回收保管国务院《物业管理条例》第二十九条规定的相关资料。
而汕头第一城业委会打了几场被动官司，则基本上是以被告的形式努力收集证据去反驳对方的主张而获胜。2018年汕头第一城业委会与开发公司所诉的地下人防车位证据也是主动向法院请求调查令而获得相关证据而获得地下人防车位的所有权。
汕头第一城是李嘉诚先生投巨资在汕兴建的大型住宅区，其建设单位是李嘉诚旗下的汕头第一城开发公司兴建，第一城一期于2003年竣工，其中43幢101号房和44幢101号房（原一期4幢和5幢）原始设计为架空层，后被第一城开发公司申请改变设计为商品房，至2010年一直未售出，后开发商将此二套房屋装修以作为办公室使用，在2010年7月28日将办公室搬迁到此2套新办公室时受到小区保安和业主的阻拦禁止。第一城业委会则以此2套房为原规划架空层，设计用途是作为小区业主的公共活动等配套场地为由，业委会成员召开全体业委会会议逐决定改为业委会办公场所搬进去办公。
第一城开发公司索要无果，将业主委员会告上法庭
请求依法判令被告业委会返还此二套房产及其中的办公设施。
原告开发公司提交的证据：
1、此二套房的商品房权属证明；
2、土地使用证、规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表；证明其拥有此二套物权；
3、汕国土资函[2007]50号关于第一城开发有限公司部分土地要求改变用途的复函；
4、关于反映43幢、44幢首层装修有关问题的复函；
5、相关照片二十张。以证明其对第一城43幢和44幢首层拥有产权为商业用房，并证明被业委会侵害，妨碍原告行使物权；
被告业委会辩称其所诉不符事实，此二套房原规划为加空层，设计用途为小区业主的公共活动配套场地。属于业主共用部位是不能出售的，而非开发公司诉称的“至今尚未售出”的“商品房”。此二套房产未经公示程序，在小区业主不知情的情况下，非法变更规划，擅自改变其规划用途，隐瞒事实真相，采取欺骗手段骗取政府有关部门发给房地产权证。因此此二套房产权证是非法的、无效的。开发商诉请无事实法律依据，请法庭依法予以驳回。
被告业委会提交的证据：
1、业委会备案回执，证明被告主体身份情况；
2、开发商售楼时对外宣传手册、小区模型照片，证明第一城小区原规划设计的44幢和45幢底层不是待售的商业用房；
3、第一城第一期工程技术指标和4、5幢首层平面图，证明原规划是配套公共活动场地。
庭审质证中业委会开发公司提交的证据真实性无异议，但不能证明开发公司主张权利来源合法性。
诉讼期间，业委会主动申请法院调查取证，汕头规划局出具复函。
开发公司表示此回函与本案物权保护法律关系无关。业委会对此回函表示，此回函证明了4、5幢底层房产原规划为小区幼儿园配套设施，06年规划部门在小区业主入住的情况下，违反行政许可法及广东省、国务院相关规划变更程序规定，未经公示、书面告知小区业主并征得小区业主同意，擅自批准确认上述房产使用功能为商品房，批准确认行为是非法无效、应予以撤销。
法院确认原、被告提交的证据，汕头市城乡规划局的《复函》可以作为本案认定事实的依据。
法院查明：1993年7月22日原告取得汕头第一城项目的《建设工程规划许可证》，同月取得《建设工程施工许可执照》，2003年6月5日汕头第一城第四、五座经竣工验收，原告于2007年取得43幢101号房、44幢101号房的商品房权属证明书。2007年2月1日汕头市国土资源局就原告申请部分用地改变功能问题向原告复函，同意按市规划部门批准确认为商业用房，其分摊土地用途为确认为综合用地。
2005年3月31日，原告与业委会签临时建筑物移交协议，约定：汕头第一城一期于1993年规划时并未规划物业管理用房，由开发公司将临时办公室360平米中的115平米建筑部分无偿移交给业主作为物业管理用房。诉讼期间原告没有向法院提交上述临时建筑向行政部门申请延长使用期限的依据。业委会提出上述物业管理用房接受使用至2008年，因临时建筑破旧失修没有使用，开发公司答应在二期置换，至今没有重新配置。2005年住户是300多户，第二期建好后，有800多住户，14.5万平方。
2010年业委会向开发公司发出告知函，为了解决业委会办公用房问题，经业委会第二次会议讨论并一致通过以下决定：将目前43、44幢底层空置房暂用于业委会办公用房。
2011年6月30日，法院根据业委会的申请，向规划局调查取证，要求提供以下资料：
1、第一城住宅小区1993年的总体规划设计平面图批准文件。说明其中配套设施、总用地面积、总建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度情况；2、第一城一期第四座、5座、首层2002的使用功能平面图及配套设施批准文件。说明总建筑面积、容积率等情况；3、第一城一期第四座、五座首层2006的申请变更规划的文件及公示文件、公示结果说明文件；4、业委会办公用房、物业管理用房的规划建筑面积、地点及说明文件；5、配套设施中业主会所、游泳池、幼儿园、商场的规划建筑面积、地点及说明文件。
规划局2011年8月15日向法院复函。其中2006年4月24日同意确认一期工程的第4、5幢首层房产除大堂梯间外为商业用房，因我局原已同意调整第4、5幢首层的使用功能，所以不要求进行公示。
2010年9月16日业委会在汕头市房管局备案，向法院出具的《业主代表会议纪要和表决函投票统计公告》中载明，业主授权业委会就4、5幢首层规划功能改变及物业专项维修资金事项进行谈判或诉讼。
法院认为：开发公司作为第一城的小区的建设单位，有义务按照物业管理区划总建筑面积的比例配置物业服务用房，开发公司未能履行上述义务，致使与小区业主发生纠纷，开发公司以拥有争议房产权属为由主张业委会返还上述房产的理由不充分，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《广东省物业管理条例》第三十八条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告汕头第一城开发有限公司的诉讼请求。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
国务院《物业管理条例》
第二十九条：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
《广东省物业管理条例》第三十八条
建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配套电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。
物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。
住建部2001《商品房销售管理办法》
第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
住建部建房[2010]165号《物业承接查验办法》
第十六条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
第三十五条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
详情参阅中国裁判文书网(2011)汕龙法民二初字第89号判决书
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2020/10/22