文/陌景珑
目前重点城市房价暴涨，首付贷被千夫所指。那么，房价暴涨，首付贷真的有这么大神力吗？
首先要看规模。从目前整体信贷情况来看，首付贷规模实际还比较低。以链家互联网房地产金融交易额来看，2015年它的首付贷规模只有3亿，占全年7000亿交易额和1300亿新房交易额的比例极低，分别只有0.042%个和0.23%
家园云贷是世联行推出的一手房首付产品，2015年的年报数据显示，去年全国一共发放了32209笔，放贷金额为29.92亿元，平均每单借款不到8万元，为公司带来收入4.15亿元，这部分收入只占世联行2015年全年收入的8.8%。
据同策咨询研究部总监张宏伟测算，目前整个房地产交易中使用首付贷的比例约为5%，个别大的中介公司也很难超过10%，而这些使用首付贷的人群大部分还是刚需人群。
其次，首付贷其实并不是一种理想的融资渠道，它的利率较高，通常月息达到了1.6%——2%，这就注定了首付贷通常只作为一种缓一时之急的过桥*款贷**。有数据显示，80%以上的首付贷期限都在3—6个月。
最近，中信证券一份关于首付贷的研发报告也认为，“目前按揭*款贷**放款占销售额比例还比较低。众所周知，任何首付贷的利率都要远高于按揭*款贷**。既然现在按揭*款贷**占销售额的比例都并不高，我们很难想象有大量的居民会舍按揭*款贷**而用各类首付贷产品买房。其次，提供首付贷的，不少是一些上市公司。我们在任何上市公司的定期报告中都没有见到过规模巨大到足以影响整个房地产市场的首付贷产品。”
在有限的成交量和利率条件下，应该很难说首付贷促推房价暴涨的结论能够成立。 如此这般，为什么市场还会把此轮暴涨和首付贷联系在一起？
实际上，链家的偶然性事件发放大了互联网金融创新工具风险。2月曝出的两件链家事件，让大部分C端的互联网房地产金融产品全部曝光，包括首付贷、赎楼贷、换房贷。其实，事件中是赎楼贷出现了风险漏洞，还有就是经纪人个人参与到了金融交易流程中。这类风险不可避免会出现在交易型互联网金融平台上，因为切身利益便会放松对借款人的资质审核，而在与交易无关的第三方平台上，像搜易贷平台，对借款资质的审核非常严格，这类风险大都会有效规避，也让人员道德因素导致的风险降至最低。
即使在链家事件中，首付贷其实也没出现问题，但是借着链家事件，首付贷的杠杆功能却第一次作了全民普及，由此让它和近来的房价暴涨联系在了一起。
另外，深圳房价暴涨也过分夸大了首付贷功能。
据国家统计局公布的最新数据显示，房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳，比去年同期暴涨52.7%。上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后，广州房价的同比增幅也超过10%。
众所周知，过去一年深圳楼市是投机者参与最甚的一年，首付贷的杠杆功效自然不能排除在外。不过不能否认的是，深圳楼市具有全国最佳的炒作条件和氛围。首先，一个大前提是房子供不应求，当地70%的人口都属于无房户，而土地供给却非常有限；其次，深圳是四个一线城市中限购条件最宽松的城市，只要一年的社保记录；再次，深圳近年经济增长迅速，居民的财富积累水平较高；最后，深圳毗邻香港，又有国家发展自贸区的政策支持，城市前景看好。
可以说，与其他重点城市相比，深圳炒楼的自然条件最优。实际上，除了首付贷，炒楼可以利用的工具还有很多。
其实，深圳房价暴涨，宽松的银行信贷是一个重要助力。来自人民银行深圳中心支行的统计显示，2015年12月末，深圳房地产*款贷**余额为10286亿元，首破万亿元关口，同比增长29.2%。其中，个人住房*款贷**余额为7420亿元，同比增长40.0%，远高于北京、上海。2015年12月份的按揭平均成数达到65%，远高于其他一线城市，同比高3.2个百分点，与70%的最高*款贷**成数限制相差仅5个百分点。
另外，一些开发商的卖房“技巧”让“零首付”很容易便可以实现。现实中，有的开发商通过虚增房价，使得购房者贷到的虽然只是八成房款，但*款贷**总额已超过真实房价，实际上等于没出钱却购买了房子。
此外，用银行提供的信用贷或消费贷来支付首付差额，也是业内公认的一个渠道。2014年底根据银监会的统计，个人*款贷**中有超过1.48万亿元的资金，既不是个人按揭*款贷**，也并非汽车和信用卡，相当于当时个人购房*款贷**的12.9%。这些信贷资金是不是流入了楼市，也是一个值得揣摩的话题。
这样来看，深圳房价出现暴涨局面，显然不是首付贷一个工具所能够承担。一个楼市，拥有适合炒作的先天条件，又有接连不断的刺激政策，房价怎能不一飞冲天？
首付贷，只是做了一只替罪羊。（ 鹰觅房产新媒体深度参与地产裂变，提供超有料的行业观点 欢迎关注鹰觅房产新媒体微信公号：yingmi909 更多交流可加作者个人微信号：lidongjie147258369）