我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，今天去看萝岗区府板块的中央城，11月有一阵春风吹到中央城，第一，幼儿园、小学、中学省一级资源；第二是它23号线地铁火坑站，有规划，第三是看到一期对面的青年公寓住满人，感觉这个盘学区、地铁占有一定优势，转租率目前来看有条件，目前销售的2期，靠近古村改造的地块，但现在价格是比较高了，均价3.7w起了，之前看到相关的内容说大盘后面流动性会比较麻烦，现在学区和地铁能不能加分，投资的话，雕叔可以入手吗？

回答：雕叔眼中的合生中央城：12000-15000户的大盘，他的问题不在于相关的配套，不在于学校资源的引进（湖南师范大学附属中小学），而在于如果你是投资，你的对手盘是不是“漫山遍野”般的多 另外我决的合生做这么一个大盘，总给人的感觉是没有底气，看看当年的华南新城（不也引进了华师附小），还临着珠江的独特资源，最后因为物业等各种原因变成了非主流小区，主要是对这个开发商没有太多信心 结论：自住可以，投资就要谨慎

提问：请问雕叔，400左右总价，首套首贷，想去鱼珠买三房，最好带主套，应该去哪里找？

回答：不好的消息是：400万总价，在鱼珠买不到带主套的三房了，无论是美林的100-110平的户型，还是盈彩110-135的，总价都够不着了 唯独有希望的是金碧世纪的108平，可能淘一淘有机会

提问：雕叔好，想请问下代持的问题，目前表弟（21岁，单身）有成都首套首贷名额，计划买入500万核心区新盘，限售5年，预估5年翻倍问题不大，房产增幅扣掉房贷为利润，给他提成10%，总代持时间预计7-8年，每年支付3万给他，以后在提成里扣减。他自己购房计划是3年后购入100万总价房产，商量了下他同意名额给我们，然后他要买房时我帮他想办法全款（或者现在明确下来支持50万，以后可以增值部分扣减，犹豫中） 有3个问题：1、如何规避风险，包括代持协议怎么签署；2、想参考下业内行规的代持分成模式；3、其他落地细节风险，包括首付转账是直接给他还是给他父母，以后每个月流水转账方式等等可以减少代持风险；4、退出方式，有没有办法从表弟名下通过做共有产权人的方式将房子转移到自己名下？求具体操作细节；感谢解答

回答：代持建议找自己信得过的亲戚来代持吧，代持人要是有别的想法，你会很难受，还有不要找穷人代持，有一种穷人是在外面欠了很多钱的，然后名下房子都被查封了，那你就更难受了，另一种穷人看到你涨了这么多然后总想多分杯羹，你不分吧又给你搞点乱七八糟的你就很难受了。亲戚代持，你的防控手续太多也不好，他会反感：既然这么不信任我，还找我干嘛 代持协议你找个中介门店的店长，多问几个一般都会有 10个点的其实有点多，一般亲戚建议5-8个点就够了 一般来说如果是二手的话可能会签一个长租约给回你还有网签给你之类的，主要你是一手，一手的时间周期太长了，七八年时间，不确定因素还是挺多的，比如将来她媳妇跟他离婚，别忘了这套房子还在还房贷的哦，他媳妇要是说她有参与还贷，他两离婚的话也会把房子分一杯羹走 因为你们不是*亲近**，走不了*亲近**交易，直接按普通交易走，把价格写低它税就降下来了

提问：总价同样的情况下，是买华景新城不太好的组团，比如翠安侬苑、或者华景五期好呢，还是买天河北的学位房好一些，比如天河北也可以选华标广场、中诚广场二期、翡翠家庭之类的，现在看房看混了头，不知道怎么选？老师帮忙解答一下

回答：从你的问题来看，你应该是想买学位房给小孩子 上学的。 这两个板块都是不错的，包括学位，商业，交通等。 具体落实到小区，就是产品力的问题。 各有各的优缺点。比如华景的翠安侬苑小区打造更丰富，华标广场带一个小园林，但是楼下就是华润万家，商业体购物很方便；比如华标广场大部分是房出阳台的户型，翠安是厅出阳台等。

提问：雕叔今天牛奶厂5.1万的地拍，楼面价要破十万了吗？能撑得起这样高的想象力？

回答：你想问的问题是5.1万的楼面价，楼价要破10万？其实很难的。开发商拿一块地有其本质的逻辑，不能纯粹从数字上来推演 1、计容9.4万建面的体量，不算大也不算小，算作一个中小规模的盘，容积率为2.0，一定是低密度的小高层、多层洋房为主，相当于高端的改善型豪宅产品，除非后期调规划 2、如果这个地方卖10万，那么珠江新城卖几钱，你会说不排除猪心卖15万，这边卖10万，比如早期的富力壹号半岛，比如海珠西的天誉半岛，这些项目是靠单点的“强势”而运营而生的项目，不是市场的主流声音和标准化的结果 3、不管怎么样？合景这么大的开发企业肯定不是吃醋的，这个开发企业在猪心开发的领峰、誉峰等产品你也看到了，做豪宅也是没问题，如果这块地交给大壮那才叫有问题的 4、市场整体是看好的，一定是向上的，这个毋庸置疑，在中国，想象力永远最重要，要坚信“先相信、后看到”

提问：雕叔，有两个选项，1.西向房子，临十字路口。2.临街。这俩房子是前后楼关系。楼间距较近。其他条件一样的话，买哪个？

回答：你是投资还是自住，如果投资的话，选择单价低的，这两套房子都没有太大问题，除非你介意风水（比如十字路口），如果自住的话，选择噪音小的，显然后者

提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。 1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。 2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。 3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。 4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

提问：雕叔，请教选筹问题。同样单价，一个金碧世纪花园三室二卫和中鼎三室一卫，价格都差不多440万，中鼎朝向东北，中高层，金碧是4楼。北向，主要用自住加投资，想问下雕叔选哪个比较好？

回答：总价差不多440万，金碧世纪的是99平，中鼎的是89-91平，从单价上来看，中鼎的还高一些，从这个时点来看，单纯价格上来看，中鼎的是偏高的，但是金碧的是北向4楼，好像也不太好选 这两个小区都可以选，都不会选错的

提问：我有一个朋友，上个月过户的时候，在过户现场，一直跟业主纠缠在到底是先过户还是先转首付款上，雕叔从专业的角度来看，这个环节怎么做才是最合理的，而且也保证双方都没有怨言

回答：您好，这个问题常操作规流程是先过户后支付首付款，但也不排除反向操作，那如果双方都比较担心安全性，建议1.协商过户之前支付部分首付款，过户后在支付剩余首付款！建议2. 双方做银行资金监管，过户后双方确认解冻资金到业主账户，现在操作很方便很多银行可以在APP操作！[握手]

提问：雕叔你好， 目前持有滘口的两套两房（佛山）， 一套40平，另一套60平（在供），预计短期内卖掉40平的 首付100万以内（未做第二套的抵押贷），目前流水25k 想在广州入手一套，如何置换为好？能置换到哪些板块？ 是卖掉一套，另一套做抵押贷，还是两套都卖了？

回答：如果不怎么优质的标，卖掉2套全力打广州未尝不是一个好的选择？ 就是卖房买房的节奏要控制好，千万不要让自己挂空挡 100万的话很多可以选，万博的3房，带点杠杆去做吧。或者你看看你看中哪个板块的标，不然你这么说有点范我不好接话

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