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Q:提问: 星主早上好:感谢您给予我的关于中央别墅区答疑解惑。其实，前段时间，我在中央别墅区看过几个叠拼，都存在您说的竖向分区的问题，而且院子也很小，基本让地下室采光天井占完了，活动空间很小，而且竖向分区的居住体验不是一般的不好，所以都不在考虑这类产品了。最近又在顺义新城看了北京合院的联排，我觉得户型和院落都很好，价格也在我的预算范围内，就是不知道现在每套1300万左右的价格是否可以实现保值，将来的流通性是否好，如果小朋友在后沙峪上幼小，是否方便，请您再次指点迷津。您是否可以给我推荐更好的选择，衷心感谢！
A:回答: 您好，为了提高产品自身品质与空间把目标移到顺义新城，就与中央别墅区的配套资源脱节了，作为改善产品，从东侧的京密路沿着高白路一直向西到火沙路，温榆河南北两侧这个地段是资源最好的位置，教育医疗民生资源全部也都集中在此地，而这个区域以外的位置就属于外溢了，相当于郊区中的郊区,距离越远价值越弱，谈不上投资，只能作为纯改善用途，不但会存在保值性打折还存在流通风险，你可以顺着高白路穿过火沙路一直向北到春晖园附近看看有没有适合的产品，价格要整体低一些，
保值性及流动性要比顺义新城略强一点，但中短期也不要有太高的预期，别墅的投资属性本身很弱，那些具备稀缺资源的产品从长期会因整体房价水平上升而得到阶段性上涨，原则上投资别墅一定要布局到这种位置，也就是先买区后买盘,那些资源匮乏的区域有很多好产品，但是价格这么多年一直都涨不上来，建议你参阅星球精华栏会员文章 05#选筹/北京购房安全边界图,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘, 祝顺利！
Q:提问: 京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1;燕东园90平米，预计售价990W;2;人济山庄105平米，预计售价1155W;3、马连道2套34平米商用开间，预计售价204W;4、窦店世界名园131平，自建二层顶楼带露台。预计售价200W; 5、琉璃河小产权100平米，预计售价80W;6、今年底前，到手一套琉璃河大产权回迁，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑*款贷**。问题:以您的角度，如果持有这些房产如何整合。以上请解答，万分感谢！
A:回答: 您好，1：3456要最先做脱手的动作，参考星球 11#北京七个行政区边缘的房价预警研判; 窦店和琉璃河没有流通性更没有金融属性，也不会存在将来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅、商业、工业等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，从产权性质及地理位置两个维度，这三套都要弃掉且越快越好，有人接盘价格不离谱就可出。马连道要从2个角度考虑，一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，依照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望不符，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新仓位上。
2：人济山庄及燕东园保值性尚可，这两套的总值可以平价替换成主流盘主流户型，且可以占有三项稀缺资源,分布在这两个盘上都为小户型，效率太低了，把这两套二流区域二流盘小户型换为一流区域一流盘大户型，更有利于后期的成长性,这种置换是大趋势，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，参考星球精华栏会员文章 01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 房山加马连道脱手后近600，燕东人济是2100往上，这样你的布局很灵活,策略一:大的2100可一次打完，600可布局一套2居，策略二:大的总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！这都是后期成长性很好的策略,祝顺利！
Q:提问: 您好，有同小区两套90平万年花城五期两居室，一套A全南估计可卖700-740（刚挂出），具体看市场，另一套B二改三的紧凑小三居，目前自住，有3岁多刚上幼儿园的娃，趁楼市回暖，刚以近14年的最低价866捡漏签约了隔壁万年花城四期C房139平大三居，供自住改善及长期持有缓慢增值，因为看好片区宜居环境及长远发展。孩子2026年入学，考虑到学区政策的不稳定，不打算提前操作，打算等2025年用B二改三房去置换到海淀或者西城区，不打算纯学区，打算居住属性优先兼顾学区，
目前在看红山世家和紫金长安，其中紫金长安非常满意，优点是育英小学和育英学校一次性解决小学中学9年教育，一次性满足居住上班和上学及综合发展，小区品质也好，除了价格高之外零缺点，目前如果只卖一套，只能买得起1居室上车，不想两套都卖了换一套，想保留目前两套的房票实现资产多功能布局，首选保留新入的大三居C长期持有，卖B套换宜居兼顾上学盘，多谢
A:回答: 您好，1、万年花城作为板块内的标杆收益于丽泽影响，从保值及增值上都是很好的，但不至于好到要把80%的资源全部都压在这个盘上，过去投资房地产追逐的是潜力，未来追逐的是剩余价值，也就是谁的海拔会更高，购买学区房以居住属性为主兼顾学区，这个方向是正确的，既然这样你保留C把A和B移到西城或海淀，才是真正意义上的多功能布局，选筹上避开学区属性占比过高的盘，它的上限是要原有持仓高的！购买低总价的小户型策略是针对于溢价比较高的，如果以居住属性为主就没必要了;
2、紫金长安在板块内确实不错，但近15万的单价学区价值占比过高，这个价格可以买海淀的中部与北部了，从楼盘资源及地段资源都要比紫金长安好很多，而朗琴园的价值要更稳固一些，可以参考星球会员文章 16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,13#学区宝典:东西海学区房选筹导图 ,祝顺利!
Q:提问: 京总好！关注京房会一段时间了，感觉分析到位，非常专业，相见恨晚。我现在家庭房屋情况如下：2020年5月花费520万以孩子名义在广安门内购置84年56平五层（次顶）小房子，当时考虑孩子上班方便，又考虑西城学籍，目前预计570万左右，2021年以我们的名字购置沿海赛洛城七期二手房，加中介费等共计花费830万，精装修，目前预计880万左右。在昌平东小口有一套无房产证的改造房，六层带电梯的四楼，小三居，建设用地现在出租，有可能以后办下房产证
济南有套自住房，2017年次新 93平，因照顾老人，这套房暂时不考虑出售。海南文昌有套小房子约五十万左右，我们想养老去住。我现在北京济南两边跑。因为孩子工作单位搬迁到永定门外，现在还没结婚，近六七年用不上学籍，我们担心以后西城老破小继续降价，考虑是否出手，再添一百万左右换成一百平左右新房？这几天看了西红门片区的玖玥城、橡树湾，十八里店云筑，还有一个情况让我们也很纠结，孩子单位有可能2025年搬迁雄安，但北京肯定要给她留一套房子，我明年就退休，爱人也还有六年退休，我们需要留一部分钱养老，所以不能都放在房产上，不敢加太多杠杆，最多孩子贷一百万的公积金，我们再添一百万左右，
另外沿海赛洛城的房子我们原来也有想法出手，不过现在行情不好，我们装修也很费精力，而且居住比较方便，有车位和充电桩，所以是不是可以过几年孩子稳定下来再考虑置换？综上请京总帮忙分析，一是我们有没有必要在明年三四月份出手西城广内小房子，换成新房？二是如果有必要出手，新房买在哪里，孩子上班比较方便，又能保值增值？西红门还是十八里店？或者其他项目？三是赛洛城的房子最晚啥时必须置换？四是京总对我们的房产还有啥优化建议？十分谢谢
A:回答: 您好，广安门老破小和沿海赛洛城保值性无需担心，老破小在东西海朝这四个区域长期价值很好，老房子本身不值钱，值钱的是它所占有的地段资源，城内的土地资源是稀缺的，城乡结合部或者正在发展的新区有大量土地供应，土地出让建的大部分是刚需盘，未来大量新房涌入市场对老破小会是致命的冲击，相反城内大部分区域没有土地供应，就没有竞品，选择性很小，要么就是以更高的成本选择品质稍高一些的大盘，要么就是老社区。
沿海赛洛城这个盘的优势是流量够大，应该说在朝阳可以排到前列，百子湾是一个超热门的刚需商圈，流通性保值性都可，根据你描述的情况，应该把这两套中的其中一套做升级，最优的效率是2换1，孩子25年存在工作的可能，加上你们养老的话可能也不在京，基于这两种不确定因素，没必要留2套中规中矩的房子，这两套按照最高的预期也就是保值性良好，大波势来了也能跟着区域内的大盘往上走，但不具备大跃升的条件，每一波反应最快的产品不管是两居还是三居，涨幅最大抗跌性最强的是主流楼盘主流户型，可参阅星球会员文章 01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），
你们做升级应瞄准这种产品，从长期更有利于资产的成长性,关于提到的几个新盘，这种不适合你们，刚需北京的第一套房，为了居住环境和面积不得已才要到次级板块，这种更多的是牺牲地段资源获得更高的楼盘资源，是存在兑现风险的，你们在京已有2套，接下来的方向应该是升级综合资源更好的产品，而不是到外溢板块去打新，这个方向对于你们是错的，建议参阅星球会员文章 03#置换实操论,抄底与逃顶，05#选筹/北京购房安全边界图， 祝顺利！
Q:提问: 京总好！昌平融泽嘉园有一套两居价值520，通州一套三居,价值400-450，目前不好出手可能暂时就自住了。家庭年收入80，孩子初中暂时也不用考虑学籍。想着把昌平这套房卖掉后做个杠杆，希望在保值增值的前提下租金回报可以高一些。考虑的有朝阳区星源汇（只能一居750-800）裘马都（只能一居750-800）海润国际（一居600-650），奥森板块几个项目的两居（700-750）。目前首选是星源汇，想听听星主的意见如何做选择，另外像星源汇这种项目是否还能保值增值（因为租金确实算高的）谢谢京总！
A:回答: 您好，星源汇的弊端第一是户型设计跨度太大，它的一居室近80，两居到了160，三居达到了260，这个盘最早的产权性质是商业，后来改的住宅，整体户型布局不是从居住的角度设计的，第二是它的体量太小，整个小区只有2栋楼，无论是酒店式公寓还是住宅，那种只有2-3栋楼的都属于小众楼盘，即便是在繁华地段里涨幅也全差，亮马桥本身就是一个住宅资源很差的商圈， 整个东部围绕CBD类似于星源汇的这种盘租金水平都很高，像北京公馆、世方豪庭都是同一类盘，租金不是投资房产收益的主体，涨幅才是，
你置换升级使用杠杆肯定是要关注涨幅，考虑租金回报是基于房价不涨的前提下，作为一种理财方式去计算，近800的预算是可以在一流商圈拿到涨幅很好的盘的，原则上自然不考虑这种租金很高涨幅很差的房子。其次海润国际的自身资源和商圈资源都要更差一些，这种盘看似2000年往后的，实际都是80年代设计的产品，也是2000年后最后一批80年代设计的楼盘，对比真正2000年后的有很大的差距。建议你参考星球会员文章 05#选筹/北京购房安全边界图，01#北京楼市的十年主流预判，87#朝阳跑赢大盘选筹导图 ，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，*款贷**的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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86#丰台跑赢大盘选筹导图
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