昨天，我被徐州盈佳香荷湾，一套报价3.1万/㎡的高价二手房给震惊了。
（图源贝壳网）
要知道，盈佳香荷园二手房平均报价1.2万/㎡，这套房竟高出同小区18364元/㎡！
凭什么挂出如此高的价格？我决定深入了解一下盈佳香荷园！以下是我这次实探带回来的一手消息，分享给你：
1、盈佳香荷湾共11栋高层，其中北区4栋，南区7栋，绿化率30%，容积率1.8；2、小区内部设施齐全，半人车分流；3、报价3.1万/㎡的房源实际为复式1+2，套内面积为178㎡+60多㎡的花园；4、业主爆料，小区交付4年，入住率不到60%。
盈佳香荷湾项目信息：■ 楼盘地址：下淀路与广山东路交汇处南200米，香槟城南隔壁 ■ 产品类型：11栋高层
■ 二手房价格：12636元/㎡
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4年涨价5836元/㎡小区如今最高报价3.1万/㎡
盈佳香荷湾在2016年所有房源全部卖完，由徐州盈佳置业有限公司开发，2015年年初新房均价6800元/㎡，如今二手房成交均价在12636元/㎡，交付4年，房价涨了5836元/㎡。
然而就在昨天，我们盘点二手房挂牌价时，发现盈佳香荷湾居然出现了一套报价3.1万/㎡的二手房！
于是我向中介店了解具体情况，发现这一套户型面积为89㎡的二手房，实际为复式1+2，该房源位于楼栋1、2层，自带一个60多㎡的花园。
然而花园不计入产权面积，即使实际使用面积为89㎡+89㎡=178㎡，二手房价也要15730元/㎡，远远大于小区成交均价！
今天我来到盈佳香河湾，向业主打听这套房：
我：大姨，听说这边一楼有带花园的房，在哪儿啊？
阿姨：这边都是高层，没有带花园的房子啊。
我：我看网站上有挂出来，还说是60多㎡的花园。
阿姨：应该是他们自己围起来的院子，不合规的。北区那边倒是有平台，你看到了吗？
我顺着阿姨的指向看过去，底商以上的部分的确有个大平台。不过这和我想象中60多㎡的花园不太一样......
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实探盈佳香河湾小区，物业管理被人夸，却见业主乱拉飞线
我首先进入了盈佳香河湾南区，只见小区入口处拉起了一个大大的横幅，上面写着物业对业主的中秋祝福。
据了解，目前盈佳香河湾的物业为恒通物业，1.2元/㎡/月，并不是二手房网站所显示的上海陆家嘴物业。
小区半人车分流，地上停车位划线明确，私家车没有乱停现象。
但是小区内部却没有足够的电动车停车位，我发现每栋楼前都随意停放着各式电动车、婴儿推车。
小区内部放置了各类垃圾桶，周围地面干净整洁。
小区绿化率为30%，中央景观带郁郁葱葱。
景观带旁还设了一个小亭子，虽然显得有些陈旧，但是整体很干净。
走到小区东尽头，休闲娱乐器材安静的放置在那，地面十分干净。
因为南区整体只有7栋楼，且层高在20层左右，所以每栋楼之间采光互不影响，走在小区内部，不显得拥挤。
盈佳香荷园北区仅有4栋楼，建筑风格、层高、小区规划与南区相似，但是因为居住人数少，与南区相比，北区环境更加安静、整洁。
实探小区过程中，无论是保安还是业主，都十分认可物业管理，但是我却在南、北两个小区发现不少业主私拉飞线，给电动车充电，这点安全隐患，需要注意。
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小区交付4年，入住率不到60%
盈佳香荷湾位于北区下淀区，周围多是交付年限较短的小区，从地图上明显可见，物资市场路西侧配套更为完善，而盈佳香荷湾所处的区域配套较少。
这是盈佳香荷湾的底商，数量不算少，每个店铺也都开起来了，看起来比较热闹。
我：大姨，你觉得盈佳香荷园1.3万-1.4万/㎡的价格怎样？
阿姨：呦，这房价又涨了吗？这价格不低，头年我认识的一位，她家户型100㎡出头，也就卖了100万多一点吧。
我：附近有幼儿园和小学吗？
阿姨：我们自己小区不带幼儿园，旁边有，还挺近，小学也有，不过学校一般。
和大姨聊完之后，我和门口保安打听小区，听说我要买盈佳香荷园，大爷坚定的说：实话跟你说，这边入住率都不到60%，现在二手房价边之前还跌了点，你再等两年，还会更便宜。
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小区门口中介店数量少，白天甚至大门紧锁
离开小区，我走向门口的中介店，北区一排底商仅有2家非连锁的中介店，其中一家大门紧锁。
我：老板，盈佳香荷园的房价大概多少啊？
老板：1.1万-1.3万/㎡左右，你想看多大面积的？
我：这个小区有多大户型的？
老板：90多㎡-170多㎡都有。
我：这户型面积跨度真大，这小区房价涨的厉害不？
老板：和以前基本持平。
我：买这的人多吗？
老板：成交还行吧。
然而在这几个问题之后，老板开始极力推荐盈佳香荷园附近的其他小区。
我离开中介店，继续向东走去，紧邻盈佳香荷园的老小区已被拆除。
*迁拆**小区对面就是一大块还未开始动工的空地，我走到这个位置时，人气已经十分冷清。
小区的保安大爷对房价坚决看跌，他说：徐州低价二手房多着呢，刚需买房人不用着急。
那么你对徐州的楼市有什么看法？对徐州未来房价看涨还是看跌？欢迎大家在评论区留言！
来源：徐州楼市
