海珠明珠花园拆掉重建的吗 (明珠花园海珠价格)

在海珠区，全现楼，总价 4.6万/㎡ 起 ，你听听，心动不？

谁见了不得哇哦一声，纷纷投来视线，感慨海珠区新房还有这么便宜的？

毕竟这段时间海珠区豪宅市场声音比较大，像是琶洲南TOD、海珠天珺以及保利湖光悦色等等，新盘已经偏豪宅化。

而500W就能入手海珠新房，可不吸引人么。然而隔壁 均价9W/平的保利·海珠天珺 去年年底 开盘被秒空 ，这边 至今门可罗雀更是 今年成交单价最低的项目——明珠花园 。

这么便宜为什么成交还最低？有果自然有因。

任何考虑过明珠花园的人都需要提前思考一个问题：

70年只剩40年产权的住宅“新盘”，能接受吗？

明珠花园前身是东建集团地块，于1992年开发建设，经历过竣工烂尾、债务纠纷等波折，重新复活。这便宜的价格， 基于项目产权已经缩水31年的情况下 。

虽然海珠区缩水楼盘挺常见，比如滨江东的保利悦轩1994年的地，中间由于种种原因，直到2015年，才转辗到保利手里，从1994年11月17日开始算，产权缩水了28年。海珠湖景峰项目停工了10年有多，产权缩水了13年。

众所周知，住宅上的70年产权，即土地的使用权年限，我们平时说的产权缩水指的就是这个。

它之前还更便宜，如今，随着房价“水涨船高”，房价也从预计的3.2万/㎡升至4.8-6万/㎡。

总的来说，明珠花园这个盘：

优：

1、价格挺有诱惑力；

2、位置还不错，位于区府板块；

3、学校可以；

4、即买即办产证即交楼。

劣：

1、项目产权已经缩水31年；

2、距离地铁1公里；

3、离高架近，挺吵的；

4、户型显拥挤，很一般。

今天就跟着明叔来详细看看这个盘吧。

区位交通

明珠花园项目靠近滨江东，挨着主干道东晓路。往北直接走海印大桥，就到海印广场附近，自驾到珠江新城大概是二十分钟左右，区位还不错。

项目距离8号线晓港地铁站大约1公里路程，走路约20分钟左右。在建的10号线滨江东站会近一点800米左右。 晓港在新港西路和东晓南路交汇处， 无论是去珠城还是琶洲都挺方便的 ，但对于上班族来说，这个地铁距离还是远了点，像明叔这样的大长腿，都得走挺久。

价格户型

目前项目在售的价格为4.8-6万/㎡，其中看马路与桥的单元户型最低可做到438万/套的低总价，如果追求居住舒适度，103平米东南朝向户型，价格大约620万/套。

销售介绍户型为“钻石型”，反正进去后看着挺怪异的。放下图大伙儿可以自己看看，个人觉得比较“三尖八角”，唯一还好的是主卧次卧相对比较方正。

93方北向三房一卫 ，适合 刚需客户群体 。“米”户型塔楼设计， 每一户都属于不方正，通风采光都有影响 。因为户型不方正，导致重新设计风格的难度提高，要做两卫就要接受一个暗卫的事实。

另外整体设计也 顾及到动静分离 ，厅直出阳台的设计，还算没那么绝望。在现在的新颖合理的新房设计，这种产品比较拉胯，对于以后的 置换难度比较高。

103方南向三房两卫 ，适合 刚需客户群体 。“米”户型塔楼设计， 每一户都属于不方正，通风采光都有影响 ，户型可设计做四房，只能在功能性提升，改变不了原本的不方正的硬伤。

另外整体设计也 顾及到动静分离 ，厅直出阳台的设计，还算没那么绝望。在现在的新颖合理的新房设计，这种产品比较拉胯， 在比较好的地段里面积利用到极致，极致的刚需户型 。

还要注意的是，楼盘是 三梯八户的设计，所以单元与单元之间的楼道会显得很昏暗。

项目的西南面看东晓路与高架桥，双向八车道，存在较明显的车行噪音。东南面相对较好，看低层老旧楼梯房。

生活教育资源

地处老城区，生活自然是非常便利的。生态配套方面，项目直线距离约500米左右有晓港公园。周边商业配套， 离华润万家400米，生活气息浓郁，向西走400多米就到广州医科大学附属第一医院（海印院区）。

学校方面，主要是有 市一级滨江东路小学以及省一级广州第五中学。

但周边环境比较乱。

一路之隔，就有中石化加油站，南侧百米内就有垃圾转运站、消防站、图书批发市场等。

路上还有来来往往的消防车、加油车、垃圾车、货车等，鸣笛声等噪音不断。

南侧的马路对面，是房屋低矮杂乱的 桥东村城中村 ，居住的人比较鱼龙混杂。

对于着急想入住的买家，明珠花园目前已经是 现楼产品 ，即买即办产证即交楼，无需等待2-3年的交楼期。

明叔个人觉得，明珠花园这个盘 的升值潜力一般，未来市场流通性比较差。胜在价格漂亮，上车容易，适合刚需买家，投资劝退。

现在楼盘第三期的一手现楼，单价4万多，三房400多万可以上车，适合在越秀区上班，又想要楼龄新一点的朋友，学位要求没那么高的。而且买的话最好是南向房，光线充足点，噪音也没那么大。

当然，得看你能不能接受产权缩水三十一年。

而且 均价5万的明珠花园三期盘性价比看着不错，但如果 用周边二手对比的话，就不太够看了 。

数据来源：链家

你觉得明珠花园值得入手吗？

此外，很多人不知道 产权缩水对买房有什么影响 ，也科普一下：

第一、 心理影响 。买了新房，发现产权缩水了20年或者将近30年，对谁而言，心理都不会舒坦。

第二、可能会 影响银行放贷 。比如剩下的土地使用年限只有28年，就无法办理30年房贷。

对顶豪而言，产权缩水其实问题不大，购买顶豪一般是资金实力雄厚的有钱人，一次性付款居多，支撑起顶豪价值的是稀缺的地段、稀缺的自然资源和产品品质，产权反而会影响甚微。

很多购房者也有疑问： 住宅建设用地使用权期限到了，该怎么办？

按当前民法典，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

简单来说，到期的只是土地使用时间，不是房产，到时 可缴纳土地出让金，重新取得房屋土地使用权 。

如果不申请续约也没通过批准的，土地就要被收回，房屋的所有权永远都是属于购买人的，而土地是属于国家的。

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