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郑州买房，伪改善楼盘正在大行其道，一不小心，你就会入了买房的坑！
开发商用最少的成本（楼面价1837元／㎡）；
囤着最久的地（2011年拿的地，目前已缩水10年）；
却卖着最贵的房（单价超过3W+）；
“一环内”的楼盘，单价3W+，郑州雅颂居，成也地段，败也地段！
这个楼盘就是雅颂居！
雅颂居属于为数不多的郑州主城区的新盘，也是众多自媒体所大力宣传的楼盘之一。
高逼格的楼盘定位，甚至一度被鼓吹品质会超过东区的建业天筑，也不知道哪来的勇气，再配上3W+的定价，会让很多购房者有一种高大上的感觉...
然而，事实究竟是怎么样的呢？
先说优点：
地铁：
1号线-紫荆山站 (距离0.37km)；
5号线-黄河路站 (距离0.98km)；
2号线-紫荆山站 (距离0.37km)；
位置：
正宗“一环内”的新房楼盘，地段位置是真的好。
花园路紫荆山商圈的核心位置，省人民大会堂的北侧，名副其实的老行政区，周边省直机关家属院居多，这个位置的新盘已经成了绝版。
实际围着雅颂居走一圈，最直观的印象就是一流的地段和配套，虽在老城区内，但也能闹中取静，从南面车水马龙的紫荆山立交过来，转入政三街政二街上，立刻就感觉不一样了，沿街是两排金水区经典的大梧桐（老郑州人都懂得这种感觉），再加上一些小小的沿街商铺，主要是一些经营很久的小饭馆，不得不说，市井味儿很足，除了每天早上上班高峰期的电动车之外，也并不算很喧闹。
楼盘东侧是科技厅的家属院，应该是在老小区改造这一波中重整了下围墙立面，整体看上去并不破旧，反倒显得干净整齐又有年代感。 走到纬二路上就有点热闹了，军培大厦，省第二实验中学，府苑公寓大厦等等，如果以后雅颂居的商业开业了，这边的商业两相呼应，应该会更繁华。
总之，这个位置，能满足你一切的生活配套。
再说缺点：
缺点一
成也地段，败也地段，区域内典型的CEO盘（价格最高），核心地段，高附加值，低流通性，高出周围的价格很高，且后期增值能力很弱。
缺点二
项目从拿地到开售，前后搁置了10年，（2011年拿的地），目前年限已经缩水了10年。
买过二手房或者卖过二手房的人会知道，在二手房市场上，对于房龄在20-30年以上的，想在银行*款贷**是很难的，要么是银行直接拒贷，要么*款贷**年限短，层层影响，最后直接影响的是后期二手的成交价格。
缺点三
学区问题，这个问题存在的不确定性很大，购房者不能想当然。 雅颂居周边的学校不少，也不错，如纬一路，省第二实验，纬五路一小，八中等等。
但是，要知道，这几个学校都是本校区，不是分校，而且周边的老小区也不少，人家本身就是固定的学区划片，而且每年每个班级的学生名额也都是固定的，为此，我特意去跟这边资深的二手房中介聊过，答案是：“一般划片原则是倾向老小区”。
其实，这个道理不复杂，新小区容积率高，动辄几百户上千户，如果把他们划进去，学区名额一下就紧张了，而且这片老小区都是机关单位家属院，如果不让人家成为学区房，教育局的阻力是很大的。 所以，如果为了上学选择雅颂居，风险较大。
缺点四
地块规模小，只有3栋楼，容积率高达4.9，绿化率只有25%，所谓的“天幕大平层”，层高也只有3.05米，还都是高层住宅，宣传的是改善大平层，但实际设计与真正的改善楼盘相比，除了价格类似之外，基本不沾边，种种参数来看，说是改善，实则是刚需买不起，改善看不上的楼盘而已；
说是大平层，没有大平层的设计感，户型跟刚需产品一样，完全没有那种大平层的感觉，再加上小区规模小，将来小区内的园林规划和物业服务就不要抱有太大希望了，后期卖二手房的时候和大小区的售价还是有差别的，比如东区的蓝宝桃源里（2栋楼），未来华庭（4栋楼），售价都是低于周边其他正常规模楼盘。
说实在的，单价3万多，可能最大的亮点也就是这个位置了，如果真的想改善，拿得起3万+的价格，何不尝试去北龙湖呢？
郑州市面上类似于雅颂居这种“伪改善”的楼盘很多，雅颂居是拿着改善的地段去做了非改善的产品；再比如郑州偏远一些的位置如中原华侨城，二七华侨城等，都是打着改善产品的旗号却不在改善的地段。
真正的改善不但是产品的改善，也是位置的改善，也是配套的改善，缺一不可！
总的来说，2011年拿的地，当时的楼面价是1837元／㎡，总之，雅颂居这个盘，用一句话概括就是：“开发商用最少的成本，囤最久的地，卖最贵的房”
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