@咸*鱼
一文姐你好，我目前只考虑高新区的几个次新小区：弘阳，招商，绿地，新城，朗诗，89左右的小三房，200w左右，不知道选择哪个小区？这几个小区之间的差别我不太清楚，不知道您有什么建议吗？
根据这个问题，@一文 决定今天来为大家断一断整个高新区的情况
（点击查看大图）
目前高新区有3个在售的新房项目，分别是位于尾房期的荣盛锦绣澜山和弘阳燕澜七缙，以及近期新开的印悦府。
弘阳燕澜七缙 仅剩少量房源在售，高层户型建筑面积110-129㎡，精装现房交付，均价26128元/㎡；洋房户型建筑面积125-249㎡，均价27778元/㎡。
荣盛锦绣澜山 2-7号楼目前均有房源在售，均价22418元/㎡，户型建筑面积85-130㎡，毛坯交付。
这两个项目面对面，所享受的配套基本一致——
交通：地铁S8或3号线泰冯路站（直线距离1.5公里左右）；（往江北）江北大道快速路；（过江）和燕路过江通道；
生活：周边/自带底商；泰徕城（直线距离1.5公里左右）；
商业：弘阳商圈；星火路高新商圈（均距离比较远）
学区：目前不确定，同区域硅谷&绿谷的学区为沿江小学、沿江中学
但是由于弘阳做装修，荣盛做毛坯，因此房源价格相差较大，且荣盛锦绣澜山目前选择面积段比较全面。@一文 认为，刚需买房人如果选择这一地段，荣盛项目的性价比更好一点。
印悦府是目前在售的新盘，在高新区的老盘绿地悦峯公馆的东侧，算距高新区比较近的新房了，同样为低密度洋房，但是目前作为新房价格较高，户型较大，总价偏高（300万+），作为纯刚需上车略有困难。而且137平米的顶层户型还挺奇葩。
目前，高新区扎堆的楼盘主要是二手房，应该说这些二手房是目前刚需上车的主要目标：
1、新城香溢紫郡
目前高新众多楼盘中，香溢紫郡的房源最多满足“满二”的条件，分为30多层的高层和5-6层洋房，报价为2万-2.3万之间，基本是小面积的单价高，大面积单价低的报价规律。
比如这样的71平米小两房，报价159万
而100平米紧凑三房报价则为201万元
由于新城香溢紫郡交房最早，因此周围的生活气息也最为浓厚，如果想上车，香溢紫郡的是最划算的选择。
2、亚泰山语湖
应该说，亚泰山语湖占据了整个高新地块中最佳位置，小区内部即有一个天然的湖泊，整个小区设计为江北乃至市区都颇为稀缺的4层洋房，可惜的是，开发商确实hold不住这样的项目开发，再加上后期物业不给力，如今小区内部如下，
基本很难看出“高端”的影子吧，不仅如此，亚泰户型只有两种，一个是87平米户型，
一个是120平米户型
目前贝壳上唯有87平米户型在售，可见对于这个密度、环境的买房人来说，想自住的群体往往更青睐更大的空间，而87平米则显得有点鸡肋。毕竟靠近2.5万的均价，差不多是高新区的高价，但是87平米显然有点局促，另外物业管理的疏忽也是这个小区不可忽视的弊病，网上一搜这个项目业主对物业的吐槽比比皆是。
目前的报价：
对于初次上车的刚需，@一文 不推荐这个项目。
3、招商兰溪谷
招商兰溪谷一期整体2010年交付，二期2012年交付，目前也满二年，买房的税费成本大大降低。招商整体的户型比较好，在加上4W房招商花园坊的加持，价格也比较高。
75-87平米即可满足3室，这也是早期高新区多个楼盘都通过设备平台成功做成小三房，确实“机不可失”。
总共18层二手房，高楼和低楼层单价在22000元左右，而中间楼层的单价较高，可达24000-25000之间。
4、朗诗未来街区
朗诗未来街区，也是偏早交付的楼盘，其中一期大多满2年，购房成本比较低，朗诗未来街区更是偏刚需的楼盘，甚至有67平米的紧凑小两房，户型如下图——
76平米即可做小三房，不过空间尺度确实都有点太过紧凑
5、弘阳时光里&绿地悦峰公馆
这两个楼盘原是同一地块的联合开发，各领一块独立开发，所以放在一起评论。
由于两个楼盘大多数房源没到2年，因此至少有5.6%的增值税，这对于买房人来说是比较大的购房成本。
但是这两个楼盘都有挑高户型，是高新区唯二的挑高户型，但是显然
这是悦峯公馆的较高户型
这是弘阳时光里的挑高户型
两个户型相比，绿地户型略好一点，但是就产品和社区品质还有物业管理来说，弘阳更胜一筹，所以大家可以根据自己的情况来考虑。
6、新城花漾紫郡
和香溢紫郡相比，花漾紫郡最大的优势是低密度，均为18层的洋房。同理从79到115左右户型均可做三房，户型布局更符合刚需的要求，价格也更加便宜，均价21000-23000元/平米，但是同样没有满两年，买房成本比较高一点。
最后为大家总结以下各个项目的对比——
买房成本：弘阳=亚泰>绿地>花漾>招商>香溢>朗诗
交通便利程度：朗诗=招商<亚泰<花漾=弘阳=绿地<香溢
配套便利程度：香溢>招商>亚泰>朗诗>绿地=弘阳=花漾
而关于整个高新区的买房逻辑和理由，@一文 认为，高新区未来的潜力在——
1、看未来：江北新区直管区+北站CBD
2017年5月份，高新区正式被划入了江北新区直管区。这意味着高新未来将迎来政策方面的更多利好。什么是“江北新区直管区”呢？给大家看一张图就明白了——
南京北站是斥资200个亿打造的重大工程，预计于2021年建成。未来将是南京三大铁路客运枢纽站之一。
（南京北站效果图）
高新区距离南京北站的选址约4公里左右，在其辐射圈内，是当之无愧的北站CBD。北站规划了“3地铁+2轻轨”，未来通过北站可以乘地铁抵达南京各个地方，也可以乘高铁快速到达周边城市。
2、看现在：2条地铁，社区商业，学校+医院
区域内地铁有S8宁天城际和3号线星火路站，目前都是成熟运营的地铁；虽然三号线人流巨大，但是有地铁好歹也是通途；
浦外高新分校和浦口实小高新分校，此外区域内还有新城周边的小学，目前教育资源不说特别优质，但是也算丰富。
医院是鼓楼医院高新分院，同样不能说很优质，但是胜在距离近，简单的头疼脑热去一去还是可以的。
3、看未来：龙湖天街开业在即，多个总部产业
蓝宝石广场、莱福城作为区域内原有的商业，基本属于大学城一级的小型商业，仅能作为一个商业补充；但是40万方的龙湖天街，总投资约63.4亿，预计2020年开业；此外位于新火路的星悦城的配套商业以及首个五星级酒店也已开工建设。
（龙湖天街效果图）
（星悦城商业效果图）
总部经济方面，高新区已经有动漫大厦、北斗大厦、中国航天科工集团等众多领军型科创企业集聚，整个高新区注册企业更是达到了2000余家；此外，高新区的生物医药谷也是未来产业集中地，企业的发展和人口的聚集还是有保障的，也就意味着换手的几率会比较大。
4、品牌强：基本都是品质大开发商，户型也难得的有“小三房”
目前，高新区主要的住宅由朗诗、招商、绿地、弘阳、新城等高端开发商开发的项目，目前均价从2.3-2.5万不等，面积从70多平到100多平不等，尤其值得关注的是，70多平买到户型科学的大两房，90平左右可以买到小三房，空间布局更加合理，适合刚需买房人入手。
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