由沈阳市开启东北地区城市房价研究序幕后，本篇自然少不了同省的另一个东北重要城市--大连。在中国沿海经济发达省份，都存在两个综合实力相当的超强城市，像济南-青岛，杭州-宁波，福州-厦门，以及辽宁的沈阳和大连。在这种双子星座格局中，两城分工明确。省会充当政治文化中心功能，沿海城市往往是经济发动机。前几十年，充当开放窗口的计划单列市经济投资更活跃，发展势头更猛。像青岛、厦门在经济实力上，长期把省会比在脚下。自从强省会、双循环成为这几年的热词后，省会城市又逐渐走到舞台中心，政经秩序开始向传统回归。中国地标城策院研究表明，这种变化在沈阳和大连的城市发展对比上无疑更加明显。东北本来就是中国计划体制最坚固的地区，东北的经济弱势和人口外流已经是大家默认的现实，吸引区域外的人口和资源不太现实。对本地区的中心城市而言，如何截留有限人口和购买力，增强城市地位和辐射力，才是维持房地产可持续发展的方便法门。大连历史房价的规律、城区房地产的发展特征将成为考察大连房地产未来发展前景的窗口。
大连电视台西侧落日晚韶，海岛城市美得壮阔无比，但，或也是房地产的一种象征吧
大连二十年房价复盘：从绚烂复归平淡
大连和沈阳同在一省，又都是地位超卓的副省级城市。两市本世纪前20年的房价轨迹有异曲同工之妙，都是起点很高，行情规律性强。 大连在世纪初的房地产强势表现及价格走势的规律性更甚于沈阳。2001年大连住宅均价2674元/㎡，销售面积竟达353万㎡。无论房价还是销量，在房地产处于起步阶段的20年前，简直是令大多数城市仰望的高峰。 有所怀疑的读者可以去翻看前面各城市的文章对照。大连20年房价是一路前行，小打小闹地到达目前水平。走势很稳健，价格波动很小。但是，行情太容易预测的慢牛楼市，一方面说明本地房地产发展健康，另一方面也表示城市活力不足。前面提到过，中国省会城市和沿海计划单列市的发展走向有主次易位的苗头，在沈阳和大连的房地产上可以看出来。同样是高起点、稳行情，大连房价20年都是沿着同样的频率一步一步地往上蹭。而最新5年，沈阳房价已经开始加速上扬，一年一个新台阶，强弱之势渐分高下。
当他人在大踏步赶超时，自身龟速前进也是一种落后。大连市房地产从世纪初以华丽惊羡的成绩开场，到近几年明显乏力的升势。演绎了一首从绚烂之极复归平淡的房地产交响曲。
大连住宅成交统计范围包含全市主城区及各管辖区县，成交包含普通商品住房、经济适用房、居住性公寓、别墅。
大连市本世纪以来的房价曲线极富对称之美。 前20年房价可以分成二个大时间段，后十年几乎是对前十年走势的复制。 而且，以5年为单位，20年房价可以看成横平-拉升-横平-拉升的4个交替行情。两个阶段前5年都是整理缓升期，价格只有小幅上涨，后面两个5年贡献了房价的大部分涨幅。2021年是旧行情的延续还是新走势的开始，我们拭目以待。
2001-2020年大连市住宅成交均价（元/㎡）
大连近20 年房价涨幅整体波动并不大。从技术面判断，大连的房价涨幅趋势有点弱，是高点不断下移，涨跌区间逐渐缩小之势，与沈阳处在大上升通道，底部抬升的走势形成反差。
2001-2020年大连市住宅年均涨幅
大连市住宅销售的辉煌停留在10年前，从2009到2013年的5年占据了大连住宅历史销售记录的全部前5位。
2001-2020年大连市住宅销售面积（万㎡）
自从2014年住宅销量断崖式地下跌后，就再也没有恢复元气，近几年还有逐年下移的迹象。从一个侧面证明，大连房地产的高峰期已过 ，大连楼市已经告别了规模上量的增长，剩下的只有房价的自拉自唱。
大连市城区房价特征：土地供应紧缺，价格极化、需求分层
大连市辖7个区、1个县、代管2个县级市，总面积12573平方千米，截至2019年，户籍人口598万人，城镇化率73%。
不算面积超大的3个县（县级市），大连主城区楼市由中山区、西岗区、沙河口区、金州区、甘井子区、旅顺口区和由甘井子区分出的高新园区组成。
2020年大连主城七区商品住宅供应541万㎡，同比下降5%；成交546万㎡，同比下降13%。受疫情和去库存因素影响， 住宅供销同比双降，但是成交量下滑幅度远甚于供应量，而且是连续四年销量下降。 2020年成交均价15294元/㎡，同比上涨4%，房价连续5年稳定上升。房价的连升和销量的连跌形成的量价背离之势，但是也要看到近5年每年的成交面积都高于供应面积，实际上的供需差距在逐渐拉平。销量规模更有可能受制于土地供应。
主城核心的中山、西岗区、沙河口三个袖珍小城区，由于土地资源极度稀缺，产品供应聊胜于无，价格稳居高位。四个城区均价上2万/㎡，金州区、旅顺口区等外围城区房价最低，不到1万元。
2020年大连七区商品住宅成交金额总计836亿元，同比下降9%，市场集中度高。总成交前15板块共计销售645亿元，占全市77%。东港板块量价强势，体育新城、小窑湾、开发区板块更偏向刚需、刚改，是楼市成交主力。
2020年，大连七区商品住宅库存量1019万㎡，同比下降1%。去化周期22个月，受疫情影响销售速度稍微减缓，去化周期小幅拉长，但仍与往年基本相当。在产品类型中，普通住宅存量639万㎡，去化周期17个月，存量为各业态中最高，但去化周期最短，市场供需健康；别墅、公寓等小众住宅销售速度较慢。商办类物业去化周期极度夸张，完全处在萧条状态，被投资者所抛弃。
·面积段： 大连商品住宅仍然以80-90㎡刚需以及90-110㎡刚改为成交主力，占据49%的市场份额，但面积段呈放大趋势，90-110㎡占比较2019年提升3个百分点；
• 单价段： 8000-14000元/㎡产品为市场成交主力，占比48%，8000元/㎡以下产品市场份额大幅萎缩；
• 总价段： 60-120万元总价为市场成交主力，占比41%，较2019年提成3个百分点，120万元以上总价段与2019年持平，总价段成交结构小幅上移。
总体而言，大连住宅产品结构整体呈上移状态，刚改需求表现持续扩大，市场处在缓慢升级过程中。
对于大连这样的海港城市，土地供应是制约房价和成交的关键因素。虽然大连全市面积有1.2万平方千米，但是，除去3个大县市，主城七区空间比较局限。从地图上可以看出，主城区位于辽东半岛的最尖端，三面临海，半岛多山。市中心三小区面积刚刚超过100平方千米，加上甘井子区构成大连房地产核心的四区才600多平方千米，大连的建成区面积已交将近400平方千米。 除了不可开发区域，经过这么多年的城市建设，主城可用土地资源微乎其微，半岛片区的城市拓展空间已经很小。
大连政府土地运营思路也在改变。2013年以前大量供地，年均土地成交超千万平米。前些年住宅天量成交、库存高启。2014年后，政府大幅收紧了土地供给；每年土地成交面积相比十年前已经腰斩。目前，大连房企面临的最大问题就是土地储备不足，拿地困难。
从土地供应区域上，呈现从中心向半岛两端发散的趋势。中山、西岗、沙河和高新四区只有少量零星供地，楼面地价超过1.5万元/㎡。旅顺、金州和开发区等土地大区将是未来楼市绝对供应主力。在供需制约下，大连未来房价的极化现象将不可避免。核心四区住宅将只面向高端改善客户，房价具有标杆意义。偏离主城的南北三区及甘井子区北部，别无选择地成为刚需和刚改客的置业目的地。
大连市房价未来趋势：内无虞、外有忧，孤立稳健发展
考察大连未来的房地产趋势，中国地标城策院认为要从内外两方面来分析判断。从城市自身来说，大连作为东北地区唯一的国际性海港城市，具有得天独厚的地理优势。位于辽东半岛最南端的大连， 其滨海的居住环境是气候条件恶劣的东北地区十分稀少的。再加上大连紧张的土地供应和在东北较强的人口吸引力，大连市的房价长期将保持比较坚挺的东北城市高价位。 从区域城市间竞争角度，由于东北地区整体的经济形势和人口趋势，东北城市只能走向收缩化，向几个重点都市圈靠拢。而深入大海的半岛地形，使大连有点类似远离本土的孤悬据点。大连在东北的地缘环境中缺乏腹地和辐射力。 大连未来的楼市自保有余、影响不足。
大连-沈阳-长春-黑龙江四城对比。数据来源：同策地产
东北四个大都市房地产整体实力比较平均，相对而言辽宁两市更加强势一些，沈阳和大连分别在量和价方面表现更突出。
根据国家城市群规划，东北四个大城市分别被划分成哈长和辽中南城市群。鉴于东北疲软的经济形势和人口现状，大而散的拼盘式城市群只具有象征意义。东北地区只会以四个大都市圈为核心抱团发展。大连在东北城市群竞争中先天不足。在全国人口超1000万的大都市圈中，东北沈长哈三市均已上榜，只有大连因为人口总量不足，难以迈入大都市圈门槛。
在辽中南城市群中，沈阳市周边的鞍山、本溪、抚顺都是底蕴深厚的重工业城市，而大连周边城市不是沿边就是靠海，没有一个实力稍强的伴侣。从辽宁省内两强的搏弈视角，大连在未来的城市竞争中是一种孤芳自赏、自娱自乐的处境。 现在东北搞得轰轰烈烈的国家中心城市角逐，沈阳和长春异常高调，而大连却在一旁保持沉默。这都是城市实力、角色和处境的反映。
沿海外向型计划单列市，如青岛、宁波、厦门都面临着和大连一样的环境。经济外循环动力消退，省会城市强势崛起。 但并不影响这些城市房地产欣欣向荣的现状。 沿海城市房价自有另外的运行逻辑。不同于人口大省的强省会狙犷式发展路径，这些沿海大城市都是小而精、发展质量高的类型。即使现在对内地的经济影响没以前大了，沿海城市凭借优越的生活环境，良好的经济基础仍然对本省和外地客户有较强吸引力。 东北居民如果想跨地域置业，除了海南和南方沿海外，本地最好的投资地点就是大连。
大连在东北四城市中常住人口最少，2020年GDP总量高居第一，而且金额还领先不小，在人均GDP指标优势就更大。
2020年全国人均收入城市100强
在全国人均收入指标上，东北四市排名虽然与其城市地位不相称；但是，沈阳和大连还是在东北处于遥遥领先位置。
在更加侧重城市软实力的中国城市质量发展排名上，2020年大连在东北独占鳌头。从人居角度，大连与东北其他城市相比更有宜人的韵味。
三年前的大连楼市，大连市以外的客户成交占了全部住宅销售面积的35%，比例不低。近几年由于大连市的限购政策，外地客购房门槛更高，客户成交比例基本保持稳定。
大连是东北城市中外地流动人口比例最高的城市，在人口流失严重的东北，大连市的人口数据格外引人瞩目。持续的人口净流入对保持城市的活力意义重大，尤其是在老龄化严重，城镇化率全国最高的东北地区。
大连是东北地区唯一的滨海大都市， 其城市风格和房地产发展路径在东北城市中独树一帜。不管未来大连在全国还是东北的地位如何，其在东北不可替代的优越区位和居住环境，紧凑的城市空间，将使大连房地产始终具有良好的活跃度和较高的价格水平，成为东北大都市圈中独特的一极。 （申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【许子论语】头条号原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）