2019年1月4日，阿里拍卖推出一套郑东新区绿地老街二期4号楼1单元92.09平米的多层洋房，在最终只有一个人竞拍的情况下，以起始价208.64万拍得。折合单价2.2万/平方，创东区洋房新低。
拍卖时有122人设置提醒，而最终出手的只有一人，所以此人起始价拍得。
贝壳找房显示该小区90-102平方的房源，业主报价均在2.5-2.7万/平方，130-150大面积房源报价则在3.0-3.4万/平方之间不等。
阿里拍卖数据显示2018年郑州法拍房共计拍卖5049套，其中郑东新区1146套， 占比22%。同时北龙湖千万级豪宅业主中，原郑东新区老业主又占到40%左右。
老郑东新区业主已明显成两极分化发展：一部分经营不善的经商者房屋被法拍，另一部分则升级去北龙湖。
过去10年老郑东新区洋房从4000元/平方米左右涨到至高点3.5-4万/平方左右，如今在该区业主的分化、北龙湖冲击之下，二手房价格迅速下跌，本文将详细阐述这些鸡肋的老豪宅，慎买！
房东俱乐部第一时间就绿地老街洋房拍出的2.2万/平方单价新低与在郑东新区深耕二手房市场的正天置业孟宪洋经理展开交流。
孟宪洋首先表示：“2.2万/平方被人以起拍价被拍走的洋房，如果时光回转到2017年，最少成交价也在3万/平方以上。因为面积小，总价低，但这么低价格却仅有一人参与竞拍，只能反映出两个问题。 一是目前经济形势较差，东区不少曾经的富人阶层正在滑落。二是在北龙湖限价房3.2万/平方冲击下，不少老洋房豪宅在失去优势和身份象征后价格快速下跌 ”。
孟经理所在门店是位于农业路和九如路交叉口北的顺驰店，处于老郑东新区核心位置。
他指着电脑上东区二手房最新报价说：“年关临近，业主报价没有最低只有更低”。
1. 联盟新城260平方大平层仅售600万，比银行评估的898万低了298万，其单价才划到2.3万/平方。 2. 熙地港旁温哥华山庄213平售价700万，低于市场价100万，单价划到3.2万/平方，该小区2017年同样房源850万成交，一年跌去150万。 不少看房人觉得，如今这个价格不如去北龙湖买3.2万/平方的中海，起码位置好，房龄比这要晚15年。 3. 联盟新城7期178平，全新毛坯，带私家车位一个（市值50万），报价620万，业主表示有可谈空间。2017年该小区同样面积精装房不带车位曾卖过820万。
郑东新区诸多地产老炮分析东区价格下跌原因如下：
◆ 东区生意人多，2018年经济环境较差。
需要卖房进行资金周转的人增多，不主动卖也得被法院拍卖。
生意场上赔赔赚赚，昔日不少有钱人折腾这几年已经债务累累，正阶层大滑落。
◆ 郑东新区住宅老化。
大部分2003-2010年左右的老郑东新区洋房，社区硬件老化，小面积户型存在导致业主阶层不纯粹，有的带门面房，车位规划不足，目前二手车位一般在39-50万一个，天价二手车位导致路边停车很多影响出行，物业服务跟不上等诸多问题，使有钱人纷纷选择北龙湖或雁鸣湖别墅。
◆ 老郑东新区洋房“豪宅”标签已不在，下跌是必然。
当下郑州说起豪宅主要是北龙湖或瀚海晴宇、建业天筑300-600平方的大平层。老郑东新区洋房“豪宅”的身份已然不复存在。
这种被“去标签”后的二手房身份附加值大降。就像“爱马仕”换成“爱驴仕”价格大降一样道理。
其中一位资深地产老炮分析：“过去说住绿城百合，朋友觉得你是有钱人；现在说你买了融创中原壹号院、永威上和院、北龙湖金茂府等人家才觉得你牛逼”。
男人社交应酬时提及的住处，往往是身价的一种表现，也是酒桌上傲娇的谈资。你可以认为房子是比豪车更能代表一个人身份的象征。
◆ 北龙湖低价房冲击老郑东新区洋房。
中海九号公馆3.2万/平方，中建柒號院临朝阳路一排优惠后3.1万/平方，保利珑熙临路的精装优惠后才3.7-3.8万/平方，兰溪上苑带转让费也才3.1万/平方左右。
这使得绿城百合、银河丹堤、龙湖花园、绿地老街、联盟新城等老社区单价过3万/平方的二手房受到巨大冲击。这些小区硬件、绿化、层高、中央空调等都无法与北龙湖新小区相比。
一个朋友绿城百合143平方房子，单价挂出3.3万/平方，四个月根本无人问津，最新报价3万/平方，但要一次性付清。
◆ 豪宅客户为腾房票狂甩二手房。
北龙湖业主中40%来自老郑东新区，这些豪宅买家为了腾房票筹资金不得不卖掉旧房子，不少为一次性付清新房款享优惠，低价卖老房子。
永威上和院一业主为多享优惠，一次性付全款，以单价2.6万/平方卖掉绿地老街140房子。
他说：“这边拿了优惠，那边便宜卖房也不亏了”。
另一低价出手联盟新城的业主说：“我买的融创中原壹号院一次性付清比按揭多优惠40万，所以低价卖掉心里也平衡”。
随着北龙湖的发展，将有越来越多人甩掉二手房挺进北龙湖。
◆ 二手房越跌，越遭人甩。
以前大家留着二手房是等升值，如今非但不升值反而跌得厉害，更多人不愿意留。
在金融系统工作的天赋路龙湖花园业主说：“现在老二手房不仅不能保值，而且一再下跌，我直接500万卖掉，放银行做大额理财一年也有30万收入，为何傻乎乎放着等下跌”。
◆ 富人对房产税敏感。
他们已不愿意留更多数量房产，转而求精不求多，提前配置布局资产。
◆ 北龙湖大面积安置房交付，冲击老郑东新区洋房租金。
绿地老街2015年-2016年98平方的房子可以租到5500-6000元/月，如今只能租到4000元/月。
分析人士认为北龙湖龙翔嘉苑等安置房交付是冲击老郑东新区租金主要原因。这使得不少业主在少得可怜的租金面前，弃租转售。
阿里拍卖显示2017年其网站推出郑州住宅法拍房拍卖、变卖房产4048套，2018年这个数据增加到5049套，增速为24.7%。
2019年1月6号，拍卖进行中的就有79套，即将开始拍卖的342套，远超2018年同期。
法拍房的激增，背后折射出老业主们的经济出现问题。“谁愿意马上过年了房子被拍卖？”正天置业的孟宪洋经理说。
他们公司已经达成共识，2019年要做好法拍房。
“目前二手房整体趋势大跌，业主们抱着老价格不愿意降价或者降得太少，买房与卖房心理差距太大，导致二手房业务仅占我们目前业务收入的二成左右，法拍房不限购，不限售，我们帮拍家找低价房源，并办理过户手续，这是新的二手房业务增长点。老东区生意人，这几年经济波动，被推出的法拍房多，这是个很好的商机”。
为此正天置业已成立专业团队，做好法拍房服务工作。
阿里法拍显示：
绿城百合,总建筑面积142.32平方米，4,002,548 元成交，折合单价2.8万/平方。银河丹堤,总建筑面积190.42平方米，6,830,000 元成交，折合单价3.6万/平方。联盟新城,建筑面积146. 66平方米，4,900,000 元成交 ，折合单价3.35万/平方。龙湖花园,建筑面积166.49平方米 ，3,345,000 元成交，折合单价2万/平方。绿地老街,建筑面积152.02平方米，3,760,000 元成交，折合单价：2.47万/平方。
由此看来东区不少富豪也正三十年河东三十年河西，阶层大滑落，有能力的正往北龙湖升级换代。
法拍房过去数量小，尚不足以对二手房价格产生冲击，但是如果法拍房持续增加，必将对老郑东新区和全郑州二手房成交价格产生巨大冲击。
数据显示2017年郑州住宅阿里法拍房4048套，占到郑州当年53890套二手房的7.5%，2018年的阿里法拍房5049套，占到郑州当年44700套二手房的12.9%。
按照2019年1-6号推出的法拍房数量，有望占到2019年郑州二手房成交量的30%。
原本已处下行的二手房市场中，法拍房的成交价格将直逼郑州整体二手房价格下降。
业内估计郑州其他区域跌幅稍小些，但二手房尚存10%下降空间。
房东俱乐部在跟金水区二手房专家王大卫交流中，谈到郑州房龄超过8年的二手房下跌的原因如下：
● 新小区设计，建标超过郑州大部分二手房。
● 淘宝、外卖等网上交易降低人们对普通商业配套的需求。
● 郑州堵车严重，人们对通勤时间较以前更为看重。
● 地铁成网趋势下，三环周围，不堵车的地铁盘更受欢迎。
● 郑州外来人口在购房人数比例中增大约占65%，对老城区二手房认同感不强。
● 主城区二手房留给业主的保值想象空间降低。
● 不少新房可以首付分期，单价也不高，直接冲击二手房价格。
● 郑州安置房总面积高达6000万平方，大量安置房被甩卖。
● 郑州新房设计理念和规划以及建材均已大幅提升。
鉴于以上原因郑州大部分二手房还尚有10%下跌空间，王大卫自己的9家门店2018年二手房成交数量却逆势增长。
王大卫表示：“郑州大部分中介主要精力放在新房，我们主要挖掘二手房，给卖家正确的心理预期，降降价格，给买家找出金水区成熟方便的社区。一件事做得专业做到极致，总有生存空间。”
当郑州越来越多刚需新盘被链家包占30%左右的市场份额时，郑州房地产代理的日子越发艰难，但链家大批年轻经济人去推新房后，留下的二手房成交份额又被王大卫和正天置业孟宪洋等这样的二手房专家做大。
结语
绿地老街法拍房2.2万单价成交的第二天即是中国传统二十四节气中的“小寒”。
老东区和北龙湖分界的东风渠正“风兼雪残起，河带断冰流”。
我走在九如东路上，冬日的土地冰冻三尺，无声无息，天空没一丝云彩，路两侧都是北龙湖和雁鸣湖区域的楼盘广告，残阳的余晖照在绿地老街和顺驰第一大街生锈的围栏上，马路两边各停了两排车，停在内侧明天一早上班的业主估计又得打电话喊人挪车。在杂乱中，我能一瞥这个区域的未来……
过去十几年政府重点打造郑东新区，仿佛“上帝将人间天堂选址于此”，该区域的房价也火箭般蹿升了7-8倍。
如今豪客们发现人间天堂变成了北龙湖，而CBD周围区域被人们扣上“老郑东新区”的帽子。新来郑州的90后，很少有兴趣知道过去这片曾经辉煌荣耀的“老郑东新区”的发展历史。它的趋势正因先天诸多不足而流失。
一叶浮萍归大海，为人何处不相逢。
道德传家十代以上，耕读传家次之，诗书传家又次之，富贵传家，不过三代。
十几年过去，老郑东新区已被迭代，老业主们的财富和命运也正随时代大潮跌宕起伏。