京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 ,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问
Q:提问: 房总好！目前嘉铭桐城有一套三居，孩子今年上初一了，还款压力太大，计划卖掉、还清*款贷**和借款后剩1000左右，然后全款买林奥嘉园。未来三年初中和三年高中需要在学校附近租房，同时买的房子租出去保值以及未来居住。这两天看到了您的贴，觉得我想的不一定对，如果投资应该有更好的选择。朋友刚买了望京樾，建议我也买那里，请问您的建议，谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、嘉铭桐城的升值性一般,但保值属性还可,亚运村虽然近些年过气了,但区域能吸收到东西海淀和朝阳的客群,海淀主要的产业园区在中关村一带,朝阳主要的产业园区在望京和来广营,亚运村在两者之间,如果您们要把这套出了置换,从置换的逻辑上只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换
大方向上是这样的;否则置换除了增加摩擦成本以外没有实质的意义,林奥嘉园属于奥森板块第三梯队楼盘,并不是头部盘,奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力;卖出嘉铭桐城买望京樾等于把确定性换成了不确定性;不利于家庭的资产保值性;
2、关于*款贷**;一是可以通过以贷抵贷;二是如你所说如果考虑置换,可以考虑把嘉铭桐城换成更高等级区域更高等级楼盘,1000不加杠杆在朝阳也能选到优质跑赢大盘的房子,但会错失效率,房子只要有涨幅月供可以通过很多方法解决,并不会影响生活质量,但杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产大方向一定是上涨的,放大杠杆既能放大收益;回看会员文章 08#史诗级通货膨胀正在路上，普通人的对与策 ;有问题再沟通,祝一切顺利!
Q:提问: 自住改善预算1800-2000，要求：200平左右4居，新房二手房均可，五环内区域不限，期望项目品质高增值空间大，目前二手房关注了山水文园，新房关注了北京悦府和中建宸园，请星主帮忙分析权衡利弊推荐优选，其他项目也可。
A:回答: 您好,感谢信任!1、山水文园的区域价值低于楼盘价值,如果做改善置换长期持有这个预算不建议选这样的区域,北京经常会出现同一个区域价格反常怪异的现象，一是学区因素，二是新房癌因素，整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了新房和次新的价格。
一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;山水文园就是这种情况;山水文园属于华威桥板块,这个区域的普遍均价在6万左右,山水卖10万主要是楼盘价值,但这个区域在朝阳实属一般,朝阳的东南部是发展比较落后的区域,区域没有统一规划,南磨房路以南潘家园区域、分钟寺都是被抛弃的区域,1800-2000的预算买在这个地方有点资源错配.
2、2000左右的预算在北京选筹,无论是哪个行政区都应该关注龙头板块内的标杆楼盘,这样不仅能保证流通性,保值增值性也能跑赢市场平均值,这两个新盘中建宸园相对优势大一些,奶西地块是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度用肉眼看都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新;
这个区域如果运气好规划全部落地发展成熟会赚,但投资不是赌博,这种潜力区域如果楼盘后期没问题，是可以实现暴击;但存在一定的风险性,2000的预算选择稳健性放弃有风险高收益更有利于资产的保值升值性,稳健性是放弃高风险高收益，把投资交给时间,做时间的朋友,财富就像滚雪球;选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓!
望京内融科橄榄城三期230平四居;这种户型无论是在区域内,还是楼盘都属于非常稀缺的,出房基本都是秒抢,国风上观197平平层四居、上京新航线200平平层四居;朝青板块天鹅湾220平四居,这些楼盘除了融科三期会超预算(可通过杠杆解决);其他楼盘全在预算之内,这些盘的升值性和新盘不在一个级别,几轮下来二手房的收益可能都可以再买一个投资了,新房房本还未拿到;这是金融属性的差别.如果以投资为主,关注龙头板块标杆二手盘更有利于资产的保值增值性,可查阅星球精华栏文章 81#北京房产投资核心逻辑和原理 ,按照会员文章选筹包赚,祝一切顺利!
Q:提问: 京总您好，之前提问过，想在城六区外买一套200w左右积分落户用的房子，五年后出售能够保值，且好卖好租，但是您推荐的是通州的房子，我没有通州购房资格，还麻烦您给推荐下其他区域的。另外，顺义的怎么样，可否推荐几个顺义的小区？阳光水岸，水色时光，梅兰居，东方*阳城太**这些怎么样？
A:回答: 您好,顺义除了后沙峪有投资价值外,其他板块都不具备投资属性,主要表现为本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,流入的人群都为通勤人员,后沙峪能优先承接到主城区的溢出,相对有投资属性,可以看看江山赋,蓝星花园,一居室价格在200上下,这两个盘保值功能还可,其次可以往大兴西红门线往南看,亦庄往瀛海看,彩虹新城会稍微超出预算,可以通过*款贷**解决,首付90万撬动200-250万的资产很轻松,如果持有现金90万以上可以累加;瀛海可以看兴海园;这三个地方保值性很稳健,可按照星球精华栏文章 大兴跑赢大盘选筹导图 选筹,包赚,祝一切顺利!
Q:提问: 京总好！最近又看了一些二手房，朝青的和常营的感觉我的预算满足我的居住需求（实住85平朝南首付250左右）基本没有，通州又觉得太远。我是距离双井不能太远，养了5只猫的用户。
1.看了豆各庄的万科青青家园98平485万，感觉户型朝向和楼层都还不错，就是觉得02年的小区有点破会不会以后不好出手，这个楼盘您觉得保值可以吗？会不会有大掉的可能2.万科青青家园和龙湖熙上都在500万左右（龙湖熙上要590万85平实住67平），选择哪个更好呢？
A:回答; 您好,豆各庄中规中矩,这个区域第一梯队楼盘是富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的都为杂盘，豆各庄的不足比较明显，没有配套只有一条地铁，西靠五环，东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，可以淘淘富力城C区90平南北向的2居，
其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候溢价权也在自己手里，其次也可以往百子湾看看，从区域价值上优于豆各庄和双桥，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄和双桥，250万撬动500-600万左右的资产可以说是效率最优了,祝一切顺利!
Q:提问: 京总好，翻了您星球不少文章，最近自己又看了几圈房，预算2000，加杠杆可到2500，因为一直住在朝阳，也没学区要求，所以主要在考虑望京和太阳宫。您指出无学区更建议望京，我很认同，但这点是不是更适用于某预算区间，比如2500w以下客群，另有几点不解;一是关于学区溢价，是否可以认为太阳公园的三室以上户型，没多少溢价，算了下大户型租售比，感觉不低和望京几个标杆盘也差不太多
二是板块方面 太阳宫可以辐射到国贸甚至海淀的一些客群，尤其无京籍的，（新北苑就有不少海淀的客群，感觉太阳宫交通也勉强可以够到），说这个因为觉得望京太吃本地产业，互联网行业现在有不确定性，谁知道十年后是不是还能养出一批推的动那时更高房价的人群，另外望京更有实力的人群，会溢出到哪里，可以认为太阳宫的天花板可能更高吗 三 看到太阳公元这轮涨幅有些停滞，原因是什么？多校？新盘？一方面觉得太阳公元没有对标，去望京看时那边链家的都在说保利对标的是太阳宫;一方面又看到太阳宫滞涨，感觉您也偏向于望京，心里没底。谢！
A:回答: 您好,1、太阳宫和望京相比,太阳宫应该说比望京更高一个级别,太阳宫属于朝阳的标杆区域,可以和海淀的万柳做比较,两个区域都有学区,而这两个区域的学区属于锦上添花附加价值,把学区摘掉,真正的价值主要是地段的稀缺性,太阳宫处于三环到四环之间,贯穿于望京和CBD之间,也属于朝阳闹市中的核心,太阳宫在望京崛起前已经发展较好,国贸以北有断层缺陷,国贸以南比较优质的区域大望路、双井;
以北到三元桥无优质商圈,全是老房子+写字楼混为一体,居住体验大打折扣,东边是朝阳公园,豪宅盘扎堆品质次新均为大户型,所以门槛较高,太阳宫以南三环内均为老社区,东北方向是不争气的酒仙桥,西侧比较好的是奥森板块,所以太阳宫在市场上的优势很凸显,向北向南都吸收到高端改善客群,望京分为望京东、西、北和南,发展最好的是望京东，标杆楼盘保利中央公园，融科橄榄城，远洋万和,
准确说能和太阳宫做对比是望京东,而不是全部望京,预算2000或者+杠杆到2500,首选的是这两个区域内的霸盘,这些霸盘主要的稀缺性是综合素质都很过硬,好地段好位置好楼盘好户型;天花板会比较高
2、望京目前的著名企业分布为奔驰总部、阿里、西门子、探探、优酷、理想、携程、美团、360;这些企业的吸金力度在市场上属于天花板级别的,有正在发展的,有已经发展成熟的,也有正在走下坡路的,市场永远只有一个法则汰弱留强,永远都会有阵亡的,也有冲出来新兴,这些公司的特性是只要踩中风口期可以一夜之间崛起,崛起之后能红几年是个未知,而望京的主要价值是“聚焦”,现阶段只有“聚焦”价值才稳定,发展了十几年沉淀了一批又一批企业,也是北京产住结合标志性的区域;整体安全系数相对高一些;
3、太阳公元这轮涨幅停滞的原因是前面几轮涨势过快,北京所有的优质地段经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常现象，不会大起大落，涨50%回调50%的区域存在炒作现象,其次跟区域内新盘有关;整体2000-2500选太阳宫的标杆盘和望京的标杆盘都可;祝一切顺利!
Q:提问: 房总好！我住在莲花桥，现名下两套50平左右房，都满五年，一套在昌平北京北400w，另一套在海淀吴家村路10号院400w（有90w*款贷**），两套房都不住，吴家村的房子学区中等，比较老旧96年的，不想继续持有，怕学区房政策有变日后出手困难，卖出的话又没有合适的理财手段，想换房保值升值，目前有三个方案：
一个是卖出吴家村的房子置换常营的50平左右的金隅丽景园，感觉环境一般，置换效果一般，另一个是全部卖出置换亦庄的金隅东郡，但价格过高，怕高位站岗，而且听说金域东郡有学区加持，我暂时用不了，比较浪费，两换一存在一定风险，最后一个是卖出吴家村的房子持有现金去理财，怕持续贬值，目前没有急迫的用钱需求，因此比较纠结，看看您有什么建议，其他区域的房子也可考虑，不知现在是持有现金好还是持有房产更加保值增值
A:回答: 您好,吴家村路10号院在六里桥板块属于尾部盘,六里桥区域综合价值一般,吴家村路10号院的升值属性很弱,区域里综合指标比较好的盘为风荷曲苑、盛今佳园、橙色年代,吴家村路10号院在未来市场上的表现会很匮乏,且小户型不是这种区域的主流户型,北京北属于立水桥板块的标杆盘,立水桥虽然界面一般,但可以承接东南西三个方向的溢出,保值性还可;北京北在同区域竞争力凸显 如果两套全部出掉可以考虑市区比较稳健的板块,
两套房本金800左右,加400-500的杠杆总价1200-1300可以选一套优质地段的品质物业盘,如望京朝青;保值性和升值性都优于六里桥和立水桥;如果两套全部出掉买亦庄没有居住需求不是很合适,如果出掉吴家村一套换掉*款贷**可以加300-400左右的杠杆,总价600-700左右可以优选亦庄的万科金域东郡
单独出掉吴家村去置换常营的金隅丽景园实际效果不会太明显,常营属于国贸的次级板块,次级板块的涨价逻辑是一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,首选的是居住体验良好,价格低于核心区的次新盘;金隅丽景园作为纯投还可,过去两年的收益性还可,是手持现金150-200撬动的目标,300以上应该关注更高级别的盘,如苹果派、北京新天地、柏林爱乐等类似盘;建议认真阅读星球精华栏文章 81#北京房产投资核心逻辑和原理 ,祝一切顺利!
Q:提问: 京总您好！最近国家出了支持换购住房个人所得税的公告。本人在回龙观有一90平两居，在双榆树有一40平一居。请教：1、现在是换房的最佳时机吗？2、由于两个孩子在双榆树上学，想卖掉回龙观在双榆树置换，不知回龙观和双榆树，哪个地方更保值和增值？谢谢！
A:回答: 您好,1、关于换房时机,这是一个对专业度要求极高的环节,市场上的刚需客永远的购买逻辑是买涨不买跌,只有行情大范围上涨,出现抢房的时候,刚需才会考虑出手,刚需客需要行情的氛围来烘托,越是市场出现低迷的时候刚需就越退缩,而实际上,牛市一旦来临,刚需客容易形成一哄而上形成追涨的状态;北京的楼市上涨周期分为前期中期和后期; 前期是成交量上涨,成交价下跌.市场变化结果是可选择的房源比较多，这个时候属于买方市场。
中期是成交量上涨，市场变化结果是小区的优质房源会被逐渐消化，可选择的房源不多，剩下的大多是临街低楼层或者户型有硬伤;后期是可选择的房子更少价格更高;容易花高价买到烂房子,大部分刚需也都选择在中后期出手;单纯说买入的最好时机一定是“每一波的前夜”
但这个“每一波的前夜”普通买家是很难把握的,只有你天天泡在小区里看房,泡在中介门店里,天天和房东谈价,把这个小区这个区域摸透,才能嗅到行情即将到来的味道,果断在市场上涨前夜买入,普通买家很难把控市场节奏指的就是上述所说;如不在一线亲身观察,市场突然冒起来;
笋盘的消化速度会非常快,你心里又没底,会导致跟风买错或者犹豫不决,最后要出手时可能已经到市场后期,房源也都是一些位置、楼层很差价格又很高的盘,摆在您面前的就两个选择,要么接受,要么下一轮,比较稳健的方式是你可以判断个大概时间,大概时间还是很容易的,比如近期市场比较火,您可以提前1-2个月买入,不建议刻意踩点,很容易踏空,如果没有精力和时间,最好的就是看好既出手;可查阅精华栏会员文章31#如何通过二手房市场凉热定律判断最佳购房周期;
2、回龙观和双榆树两个板块的保值功能都可,需要看具体楼盘;双榆树有学区溢价,回龙观靠近产业园区,如果目标楼盘和现持有的盘相近,这种置换没有实际意义,现在的市场置换逻辑是往同等区域更高等级楼盘，或更高等级区域同等级楼盘上考虑，这样的置换抛去摩擦成本才有利可图，如果往低等级区域低等级楼盘上换，加上交易成本和机会成本可能会亏损;
房地产城市化红利接近尾声,剩下的只有板块红利,城市化红利期随便买就能赚钱,大家更多思考的是如果搞到更多的钱买更多房,越博傻赚的越多;现在并非是所有的房子都涨价,需要合理利用资金先选对的板块,再选对的楼盘,建议认真阅读精华栏的文章 81#北京房产投资核心逻辑和原理 ,祝一切顺利!
Q:提问: 您好，京总，我家京户，孩子在读大学，刚有首套房票一张，目前家庭配置亚运村卧龙小区老公房2居，阳光新干线1居，天月园1套（自住不想出售），10年后退休。3套房龄均超20年，特别是老公房目前比较好出手，想用孩子资格，置换优质房产，目前工作生活在亚奥版块，请指点置换区域方向和置换思路。
1. 利用孩子房票，资产优化转移给孩子作为未来婚前财产，卖出卧龙小区老公房，留阳光出租补充养老。2.卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业。3.大学生接力贷额度不知道能最高能批多少需要提前做什么储备？4.奶西地块新房目前望京越，还有未开盘的中建辰园低密大平层，是否值得置换，能跑赢通胀？5. 从保值增值角度看，奶西，海淀永丰等一手新盘与市内二手次新盘如何选择？
A:回答: 您好,1、卧龙小区、阳光新干线、天月园这三套房值得继续持有的为天月、其次是卧龙,阳光在亚运村板块为尾部盘,卧龙小区从2019年一直处于上涨趋势,去年九月市场利好涨势很明显,近期有轻微下跌,2017年3月份之后处于横盘状态,虽然小区年代旧了些,但亚运村板块除了保利金泉一个品质商品房社区之外,其他楼盘均为老公房社区,所以卧龙这个盘保值属性还可,在市场上属于中上等水平;
阳光建成年代虽然比卧龙要新一些,但整体居住体验小区综合水平远不如卧龙,现阶段可考虑出掉阳光,保留卧龙和天月;以孩子名义进行购买;后期二次置换时可考虑再次出掉卧龙;如果考虑一次性到位卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业也可;2、关于*款贷**请私信;
3、奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力,二手房的优点是建成时间较早,所以位置较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的都会有,其次配套较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.
房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的*款贷**,来解决未来的月供问题.而新房前几年会失去金融属性;如果以长线投资注重居住感可考虑新房,如果对未来几年并没有什么清晰的规划,或者期间会有不确定性,如工作变故;那么二手房更灵活,从保值增值性上二手房前几年也优于新房.建议认真阅读精华栏的文章 81#北京房产投资核心逻辑和原理 ,祝一切顺利!
北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#不懂杠杆，就无法进阶
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中