2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 鑫远悦城 。
省府南大托板块地铁次新房
不利因素梳理：
1）属于城市远郊区，距离市中心比较远，远郊区房子不抗跌、通勤时间长
鑫远悦城属于南城大托板块，长沙绕城高速以南1.0公里处，距离长沙市中心约12公里，属于城市远郊区的范畴了；距离最近的大型商圈为城南德思勤商圈约6公里，自驾需要20分钟，而作为远城区的房子是有很多方面需要多加思考：
远郊区配套落地是短板——相比主城区来说，人口密度要小很多，但是交通、教育、商业与医疗配套是围绕人口分配的，这样人口密度少的远郊配套落地会很慢；
远郊区的房子不抗跌——远郊区经济发展缓慢、人口流入少，房子市场需求比较低，房子流动性比较差，就会出现越住越贬值；
潜在生活成本高——尤其是工作在市区的人，距离遥远，上班通勤时间极长，遇上堵车，单边1-2个小时是常态，通勤时间也是成本。
2）楼层矮，居住的空间比较压抑；塔楼结构，中间户南北不通透，边户私密性差
鑫远悦城为小高层排布，层数多为16-17F，相比周边其他小区楼层数的话，小区要高2~3层，在同区域的航空限高下，其房屋的层高就要矮一些，所以房屋的层高预估在2.7米（待核准数据），楼层太低的话，使其居住的空间比较压抑，对采光和通风也都有一定的影响。
鑫远悦城大部分楼栋的核心筒采用“T字型塔楼”结构，其中中间户无法做到南北通透，室内空气流动性差，次卧半日采光，朝西方向还有西晒问题，且次卧面积偏小，居住舒适性和实用性偏低；边户客厅为 “横厅设计”，隔壁的中间户会对边户形成遮挡，只能享受半天日照，塔楼结构中相邻户型互视，私密性较低，中间户可以直视整个阳台与客厅。（鑫远悦城只有7栋核心筒采用的是板楼设计，户型相对要好一些）
中间户型图
边套户型阳台
还需要指出的是对于鑫远悦城来说，2018年交付时也发生过工程质量问题，例如墙面开裂、渗水情况多、排水管道安装随意、车位窄小等等问题，所以计划购买该小区的潜在业主，还需多走访和考察，尽量做到心理有数。
有利因素梳理：
1）临近地铁1号与城铁站，附近多条城市主干道，出行便利
鑫远悦城距离地铁1号线大托站与中信广场站约450米，步行10分钟可达，可依靠地铁出行达到市中心各个商务商圈；距离城铁站先锋站约900米，方便快捷出行长株潭城市圈；小区周边有芙蓉南路、绕城高速等多条主干线，自驾出行便利；但附近公交线路偏少，需要走到芙蓉南路上其线路会多一些，有259路、125路、209路、230路、370路与802路，辐射范围有限。
商业配套方面，小区对面便是鑫悦汇，有麦德龙大型超市等商业业态，附近还有奥特莱斯与中信广场环宇城，满足业主生活购物消费需求。
2）对口配套小学为湘府英才益清小学，小升初一二类指标也很不错
鑫远悦城对口配套小学为湘府英才益清，而湘府英才是退出仰天湖教育集团之后，凭借着过硬的教育教学质量，一路发展成为了最受长沙家长欢迎的名校之一，而湘府英才益清小学完全有由湘府英才托管，是湘府英才最早的一所分校，期待学校能发展的越来越好。
2023年小学微机派位主要的学校是长郡外国语28、附中双语树人21、长郡湘府9、中雅培粹南校区6、一中城南2。
同时，今年下半年，长沙“四大名校”之一的长郡中学新校区落地南城，是长郡正式开启“一校两址”新时代的标志性动作，但目前暂未实质性动作。
3）长沙南中心“归位”，坐享远期城市配套红利
2022年底，长沙市自然资源和规划局发布长沙南中心、北中心规划范围和规划内容，并面向全球征集符合长沙发展实际，兼具创意性、未来性以及可操作性的发展战略和规划方案，目前长沙大托铺机场基本完成搬迁，长沙南城限高解除，迎来开发好时机，未来解放垸-大托区，是南部融城“极核”，未来将打造成为国际高端商务区、生态宜居典范区，坐享远期城市发展配套红利。
目前鑫远悦城挂牌房源量约107套，房源挂牌价格约10500元/平方米，户型主要是小三房、小四房，功能性更强一些，对于刚需客户来说，是个不错的选择，总价约120万左右，首付预计需要30万~40万。
综合来看，鑫远悦城属于城南远郊区楼盘，适合看重地铁与学校的城南上班工作的刚需自住客户。