文：园长
大壮上新货了……
256方的终极ceo大平层，4+1房，广州极少见的13米阳台的大户型单位。
但是，我这样奇葩的同学，关注点跟别人不太一样。让我印象深刻的，竟然是，我终于看到，带保姆间的大套房了……
话说这两年看到的大平层，大多都没有保姆间。百思不得其解啊，按道理说大户人家，一个能干的阿姨是必须要的，但是就是没有。
科学城创业公司的ceo和高管都要忙工作的，哪里有空操持家务，阿姨几乎是标配，大壮的大平层，还是花了一些心思的。
壮壮这个开发商通过后期的积极整改，拉回了正向印象分，业主们对于开发商认可度还挺高的，收楼入住率也很高。
现场看，壮壮的中式风还是比较大气的，大门和入户的影壁，审美在线，主门楼是黄埔区唯一做的如此大气，用料也很到位的。
说回大平层。
这次在卖的a1，是大壮一期的楼王单位，3梯2户，不多，只有60套。
搬运一下隔壁房产君户型图。
13米阳台，南北对流，3阳台，客厅的阔绰尺度感拉满。
需要注意的是，3梯2户，一户一梯，阿姨还有一个梯。
东部的大平层户型，并不太多。
二手有雅居乐富春山居，新福港鼎峰和科城山庄，新房则有未来的星河湾萝峰旧改，但也没那么快。
新福港鼎峰200方以上的楼王单位，品质感ok。富春山居是雅居乐老派豪宅，环境好，但是区域在黄陂，配套不如大壮成熟，且户型是早年的大进深设计，进光面不如现在的横向进光面敞亮。科城的大平层年代更久远，品质感逊于新福港和富春山居。星河湾的区位，是科学城区府外围，还是略差一些。
就算这样，大平层的放盘也不多，鼎峰0套放盘，富春山居200方以上10套，科城山庄2套。
为什么大平层放盘少呢？？
因为未来收房产税，大家要保留一套自己住的大户型免税，所以，买的人多，卖的人少。
典型的例子就是，新福港鼎峰的大户型一放盘就会迅速卖掉，反而比小户型的成交周期更短。
供需失衡之下，价值就上去了。
今年以来，豪宅和大平层的二手成交比较抢手，也是因为市场的保值逻辑，发生了变化。
早年是刚需和改善户型成交旺，因为金融投资需求旺盛，小户型好掉头，大家在买卖之间获取利润，交投两旺。 但当房地产进入到青铜时代时候，自住需求主导，成交量下降，用户挑选对比会更多，中小户型的可替代性强，没有占有核心区域资源的大平层紧俏。
大壮本身区位极好，3地铁交汇，配华师附九年一贯制，旁边是万达，还有规划中的超五星级购物中心，算是科学城区府的心尖尖区位，科学城又是近些年的产业明星，大平层长线来看，接盘能力不愁。
科学城的企业并不少，而且国内的产业趋势是在打造新制造业，科学城的前身是广州开发区，在制造业方面有基础和先机，未来继续有产业的红利，就业产生的置业需求会反哺区域。
大壮所在的板块，是科学城总部聚集区，无论从规划还是城市面貌，这里发的糖都是最多的。
今年以来，大家买房都开始追求稳妥，要能兑现的，已经兑现的，科学城算是其中颜值和学识都双优的选手，所以大壮的大平层，市场会认。
当然，也有同学会问，科学城大平层和天河，怎么选。
园长觉得，这里的核心对比，要看你，需求什么。
天河基于区域的高光，群众信仰和稀缺的供应，房价能捍卫，但科学城核心区的大平层，供应也是稀缺的，没有太多可替代产品，自己有定价权流通性不差，房价也能涨。
买房换房，无非两点需求，住的更好，涨的更多。
总体来说，大壮的区位依然优秀，科学城的后劲产业也很足，长线大平层几乎没有替代产品，二手自己有定价权（除非大壮自己本身，但这种户型总量不会多），价值能站稳。
最后，提醒一下，喜欢科学城的，且看且珍惜，喜欢早下手。
今年到明年初，是科学城你可以挑拣的最后一年，接下来，核心区区府板块（占地铁商业学校）的楼盘会陆续清盘，大壮明年几乎无新品供应，今年不买，未来就只有科学城外围了，挑无可挑了。