后台有很多人问猫叔天津如何选房。恰好猫叔的好朋友、地产圈颜值最高的姜sir特意写了一篇近期天津楼市的区域/楼盘汇总，喜欢的小伙伴们可以拿去，记得收藏哦~
最近在汇总杭州的楼市。
身处北京大本营，以后也会多写北京、环京楼市的相关信息。
谢谢大家继续关注！么么哒~
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最近，太多购房小白跟姜Sir咨询天津买房的问题，他们上来往往第一句话就是说：“我对天津没概念，您给推荐一下吧。”
好吧，那就来一个一劳永逸的解决方案。
整整忙了一周，姜Sir替这些小白朋友把2019年天津楼市的基础情况，分门别类总结了出来。
包括东、西、南、北、中、武清、滨海、远郊八大片区近52个热点板块的区位优势、近期利好、不利因素、土地供应、重点楼盘、平均价格以及适合客群。
手拿这篇文章，再结合百度地图，任何一个对天津城市格局毫不了解的人，都可轻松获得清晰、直观的印象。
考虑到传播的便利性，文章没有拆成若干部分，篇幅比较长，大家可收藏后留作参考，需要时慢慢读。
（本文各楼盘价格由房天下新房频道提供，各区域相关新闻摘自公开媒体报道，规划图摘自网上，仅供参考）
中 市内六区
之所以将市内六区合并成一个板块，一是天津大拆大建时代已过，现在的土地供应基本都是见缝插针；二是市区近两年存量土地供应缓慢，新盘形不成“势”。
而且，2018年天津市内六区新建商品房成交均价约3.63万元/㎡。一套100㎡新房，总价超过350万元。基本上，家里没点底子、不通过卖旧换新的首置刚需，已很难在市内买新房了。
另外，2016-2017年上半年成交的一大批地王，受“成本+限价”的双重压力，迟迟不能入市，比如天房大沽北路、金地双峰道、正荣制本厂、保利迎水道等。相比之下，2017年下半年到2018年成交的市内地块，反而会更快入市。
红桥 新盘有九和府、朝阳领御、首创油脂厂项目，高层均价2.9-3.7万元/㎡；老盘加推有公元大观（洋房4万元/㎡）、惠灵顿海上花苑二期（高层4.2万元/㎡）、泰达河与海（高层3.4万元/㎡）等。
河北 新盘有首创天阅海河、中冶德贤华府、中铁建西印国派等，但只有首创已入市，高层均价4.3万元/㎡。老盘存量较多，包括天房天泰、天房中山路、天房北宁公元、财富绿道丹庭、紫金府等，高层均价2.95-3.3万元/㎡、洋房3.65万元/㎡。
河东 新盘极少，最近入市的中储正荣栋境，高层均价3.3万元/㎡。不过河东存量盘较多，像路劲*阳城太**（高层2.95万元/㎡）、天房万欣城（高层3.3万元/㎡）、中建悦府（小高4.3万元/㎡）、翰澜苑（3.6万元/㎡）、融科瀚棠（高层3.4万元/㎡）。
另有海河畔的海河金茂府、恒大帝景、雅颂居还有存货，高层4.3-5万元/㎡。
南开 地王较多，正荣制本厂、保利迎水道、天保天拖等均不确定今年能否入市。可能入市的是金地阅千峯（双峰道）、天房崇德园三期和南开府。
在售项目南开1911均价4.13元/㎡，融创181均价6.5万元/㎡，南开悦玺均价3.6万元/㎡。
另外，南开还有几个公寓类项目，如阳光100喜马拉雅、中交海河公馆、万科新都会等。
河西 今年受关注度会比较高，绿城进入市区的两个项目——陈塘庄和新梅江均会入市，高层+洋房的组合，与在售的仁恒公园世纪构成“铁三角”，对改善客群具备相当吸引力。目前参考价格高层3.95万元/㎡。
其余大都是新八大里剩余的一些尾房，比如天地源熙樾台小高层均价4.4万元/㎡。
和平 供应更少，只有中核阅和平均价5.5万元/㎡，居住型公寓翰林公馆均价6万元/㎡，招商津湾天玺均价5万元/㎡。前两个为小户型，后者为大户型。其余如四季汇、和平印等均属公寓。
东 津滨大道、成林道、华明镇、空港、东丽湖、渤龙湖
津滨大道和津汉公路，是连通中心城区和滨海新区的两条最重要干道。城东的几个热点板块，都沿着这两条主干道分布。
津滨大道、成林道沿线 ，是东部近两年热度最高的区域，而且位于外环内。几大利好：
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地铁4号、10号线在建，成林道跨机场路至空港经济区的东延线开工，区域内其他几条断头路在加速改造，土地整理加速。
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位于*钟金**街欢坨地块的第二殡仪馆新馆，建筑主体已完成，迁址在即。
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1月份，金茂和东丽区签约，在增兴窑区域合作开发“智慧科学城”产城融合项目。总开发规模超115万㎡，拟规划建设集金茂览秀城、金茂酒店、高端产业、国内外教育资源和精品住宅于一体的具有智慧城市服务体系的城市综合体。
不利因素主要体现在，该区域属于东丽、河东交界，城市界面复杂，老小区、农民房、小工厂犬牙交错，改造难度大、进度慢。
目前板块内几个在售项目价格2.4-3.5万元/㎡，既有面向高端改善的上东金茂府，又有面向刚需客群的东郡、上东金茂悦等。
空港、华明、东丽湖三大片区 ，被津汉公路串联，距东外环分别约7.6公里、8.9公里和17.6公里，均已发展8-15年，定位各不同。
空港 的利好：
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聚集了大量产业配套，就业岗位很多。
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高端生活配套齐备：看病有总医院空港医院，上学有一中滨海学校+空港实验小学，休闲锻炼有文化、体育中心，购物有燕莎奥莱、SM广场、复地滨湖广场。
不过，这么多年空港的居住人气依然有限。而且在2016年金隅的两块地王后，片区内新盘供应几乎断档。
预计随着复地滨湖广场三期的入市，以及去年10月成交的天保地块形成供应，板块热度会回升，价格在2-2.5万元/㎡左右。但3万多楼面地价的金隅地王依然前途未卜。
华明 多为已售多年的老项目的存货，如鲲栖府、大唐印象等。区域利好：
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周边就业岗位多，距离市区适中，适合天天往返的刚需。
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因限价，洋房、小高层单价在1.4万元/㎡上下，130-150万即能买套小三居，性价比高。
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本身有基础生活配套，也可借助旁边老华明镇和空港的配套，满足基础生活需求。
不过，板块缺少地铁，配套档次不高，区域整体人文素质一般，并缺少优质教育资源。
东丽湖 已属远郊，万科、华侨城、恒大、北大资源等老盘存活不多，碧桂园、金融街、海尔新盘在售。主要利好：
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拥有水域面积综合约12000亩的东湖和丽湖，自然环境优越。
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周边有空港、开发区西区、未来科技城、渤龙湖等产业区，就业岗位多，适合在周边工作的刚需。
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板块内基本生活需求能解决，有多所幼儿园，有北大附中和华侨城实验小学，有欢乐谷和恒大酒店这种娱乐项目，金融街规划了一个金融小镇的概念，未来万科还会自建一个社区MALL。
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单价有优势，在1-1.3万元/㎡。
但是交通依然是短板，更适合自驾，虽有几条公交线路，但车程距离较长。缺少城市级商业及医疗配套。
而介于 东丽湖与华明之间、津汉路沿线 的天骥筑璟住宅，单价可低至9500元/㎡，天安象屿智慧城的公寓可低至8000元/㎡。
东丽湖旁的 渤龙湖 ，以产业配套为主，新盘供应较少，均价在1-1.1万元/㎡左右，生活配套还在完善中，成熟还需时间。
西 精武镇、中北镇、张家窝镇、李七庄镇
天津西面几个环外组团—— 中北镇、张家窝镇、精武镇 ，距中心城区较近，发展时间较长，周边还有一定的产业支撑，比较适合市区外溢刚需。
中北镇 2005年启动，是天津最早开发、最成熟的环外大型居住区，紧邻外环线。几大利好：
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距市区近，周边有高新区、汽车工业园等产业支撑。
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北面有地铁2号线终点站，已有近10个楼盘入住多年，人口导入成功，生活氛围浓厚。
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北面兴建了永旺、环球购、新城市中心、希乐城等商业、办公项目，宜家4月份计划开业，商业、办公配套已达到城市级，区域功能更加复合，不再是单一睡城。
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去年8月，LOFT美亚创意园落成，标志着京杭大运河（西青）华侨城大型文旅项目正式落地。未来，中北镇重点会沿运河发展。
短板仍然是欠缺优质基础教育。虽然将建设24个班的星光路小学，重建中北中学，但没有一所知名的私立学校。
目前中北镇核心区已接近饱和，在售新盘只有禧瑞郦城和翡翠嘉和，即将入市的还有中粮收购大地十二城的地块，再加上偏南面高新区的西华府，洋房均价在2.65-3万元/㎡左右，和周边二手房相比存在压力。
而中骏年前拍下的中北镇地块，以及刚刚挂牌的两个新地块，并不在中北镇核心区域，更偏杨柳青方向。很明显，中北镇下阶段的发展中心将向此处转移。楼面地价1万出头，若售价不超2万是比较合理的水平。
张家窝镇 2007年启动，距西外环约10公里，已经开发了近10个楼盘。几大利好：
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毗邻滨海高新区和第二、第三高教区，周边就业岗位众多。
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有地铁3号线终点站和高铁南站，轨交可换乘；去年9月启动津沧高速收费站改造，有效解决张家窝进市区的道路瓶颈。
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可依托张家窝镇自身商业配套满足基础生活需求。而且社会山温泉酒店、购物中心、主题商街均已陆续投入使用，区域配套水平升级。
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逸阳文思国际学校（民办）正在建设中，另外南站旁另一所学校也已动工，未来有望与北京为明教育集团合作开设一所12年制优质私立学校。
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去年8月，南站旁一宗商服用地出让，规划建设妇儿医院、星级酒店等，这也标志着南站商务区建设的启动。未来，南站周边还会规划建设更多公建项目。
最近两年张家窝供应量锐减，入市新盘仅有融侨方圆、融侨阳光城皓玥、社会山西苑三个，中交樾公馆、联发红郡等老盘存货也不多。
2016年出了融侨的高价地块，楼面价达到1.65万元/㎡。但目前新房限价只在2-2.2万元/㎡左右。再加上区域内二手房存量大，以及后起之秀精武镇的挑战，使得该板块面临一定压力。
不过，春节后南站旁新挂出一块建筑规模近18万㎡的宅地，楼面地价上线1.25万元/㎡，有望重新点燃张家窝的热度。
另外，位于杨伍庄地铁站的万科翡翠大道也归属张家窝板块。大盘规划，紧邻地铁站，但因成本原因售价较高，高层2.8万元/㎡，洋房3.3万元/㎡。
乐居供图
精武镇刚刚启动不到4年，是去年天津最热的环外板块。几大利好：
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毗邻外环，距离奥体中心大约5.6公里的车程，和中心城区几乎无缝对接。
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周边有几所大学、卓尔电商城和一些产业园，有一定的产业配套资源。
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整体规划，可开发用地存量大。目前已经有万科、金地、卓越、华侨城等大牌开发商进驻，后续还会有更多新地块入市，还有大量的商业、教育规划。一众开发商整体发力，有利于板块迅速成熟。
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周边原住民较多，基本生活需求能解决。
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去年底一些盘的优惠已经收回，但性价比仍比较高。85㎡高层小两居一百五六十万起，100㎡洋房小三居一百八九十万起。比较适合城区外溢的刚需客户。
目前，板块内在售的是万科西庐和金地艺术家，卓越云门预计年中时入市。不过，和去年底相比，几个项目优惠都陆续收回。
这个板块比较明显的弊病：一是虽距市区近，但只有津涞公路一条主干道，高峰期经常堵车，而几条地铁线又不路过，只能先自驾再换乘；二是原来的农民房较多，夹杂一些老旧小厂，城市界面较混乱。
另外，迎水道延长线、宾水西道延长线区域，行政规划上也属精武镇。已有格调松间项目在售，联发和津城置业也在此拿地。毗邻地铁3号线大学城站，距外环线500米，但周边毗邻三个批发市场、垃圾转运站、有机物处理厂等，而且洋房接近3万元/㎡的在售价较高。
前两天，3号线高新区站挂牌一宗14.24万㎡地块，包括24.56万㎡规模的住宅、4.01万㎡的商业及一个幼儿园，最高楼面地价限12736元元/㎡，值得关注。
李七庄镇 目前只有锦庐一个项目，毗邻地铁5号线和在建10号线终点站，紧邻外环线，洋房在售价在2.2万元/㎡左右。
但板块被一大片村民小区和村工业园包围，通往市区的路网不成熟，周边居住环境也有待提升。
南 海教园、咸水沽、北闸口、天嘉湖、东西团泊
城南几个热点板块分布，一是沿天津大道、津港高速、津沽公路至津南咸水沽；二是沿津港公路至津南八里台镇、天嘉湖；三是沿团泊大道、荣乌高速至静海团泊。
海教园 是2016年以来天津楼市的新星，距南外环约13公里，去年随着景瑞、雅居乐项目入市及路劲拿地，热度再起。几大利好：
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津南将以海教园为核心规划“天津智谷”，推进工业园区整合，大力发展智能科技产业。
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海教园管委会和南开中学合办的9年制南开学校，已经在2017年开学。十几所大专院校，居住氛围较好。
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地铁8号线改为6号线延长线，由梅林路至咸水沽西站，9个车站年初公布，海教园内有4站。
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附近的新城吾悦广场主体已经在去年封顶，计划在今年11月开业，可以满足海教园业主购物、休闲、娱乐需求。
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去年8月，路劲和雅居乐新拿了两块宅地。现在，板块内已经聚集了龙湖、仁恒、鲁能、旭辉、雅居乐、景瑞、路劲七大品牌开发商，在售项目6个。产品类型包括洋房、小高、叠拼、联排，客户可挑选余地大。
去年底一些项目放出的优惠现在已基本收回，目前洋房均价在2-2.2万元/㎡左右，小三居总价200-300万左右。
不过至今为止，海教园最初规划的产业和商业规划，还都未实现，一定程度上会制约板块未来的发展潜力。
另外，目前入住新盘仍少，若未来人口大幅增加，仅一所南开学校恐怕很难满足需求。而且，海教园并未规划普通高中，现有政策会一直持续吗？这一点需要关注。
咸水沽是津南传统核心区，距南外环约10.4公里。几大利好：
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津南规划，将借助国家会在中心项目，在咸水沽北打造会展服务业发展带。
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咸水沽各类配套完善，人口聚集效应明显，房地产市场发展比较成熟。
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随着中心城区外扩，两条地铁（1号线东延、6号线南延）和三条主干道（天津大道、津沽公路、津港高速）大大拉近和市区的距离。
目前咸水沽在售楼盘，富力又一城、世茂璀璨公园、蓝光雍锦香颂，高层均价在1.35-1.45万/㎡左右，小户型总价可控制在百万出头，大三居也不到200万，性价比较高。对于在河西、和平工作的一部分刚需外溢，这是个选择。
相比之下，本地改善客群可挑选余地并不大，只有龙湖紫宸、恒大悦府以及新城在月坛商厦旁收购的一个项目可选。主要因为海教园新盘较多，品质不错，造成咸水沽改善需求的稀释。
去年4月，华远在咸水沽拍得一个新地块，楼面地价8632元/㎡，预计今年会形成供应。
北闸口 可以看作咸水沽外扩区，但由于2016年时成交的几个地块价格太高，甚至超过去年咸水沽核心区的华远地块，因此短期内恐难见起色。
天嘉湖行政区划属津南八里台镇，距南外环约19公里，已属远郊板块。
该区域已有多年没出让过新地块，存量都是老项目。三个超级大盘——融创星耀五洲、中海公园城、大唐盛世（原海尔项目）已开发多年，仍有约410万㎡存量。另外，八里台镇还有两个项目：南园和公园里。
低价是该板块新盘的最大优势。以中海公园城为例，总价七八十万能买套小两居高层，一百六七十万能买套小联排。对于想着天津落户的外地人而言，门槛非常低。
不过，近些年津南在基础投入方面，无论是地铁1号线东延、6号线南延的走向，还是永旺、吾悦广场等大型商业的选址，明显转向河西-辛庄-咸水沽一线。
相比之下，津港公路沿线目前的热度有所降低。很多生活配套，都需要中海、融创、大唐来自建。
团泊东和 团泊西 均已属远郊，距南外环分别约20公里和13.8公里。两板块分列6666.7公顷水面的团泊湖东西，自然环境出色。
团泊东 主打旅游度假休闲，已引进光合谷度假区、天沐温泉等，中华恐龙园项目也已签约落户。
团东的项目有十几个，不乏融创、富力、鸿坤、绿地、绿城、金地、招商、碧桂园、中骏这样的大牌，产品形态联排、叠拼、洋房、高层。
生活配套以社区商业为主，能满足基本生活。教育配套方面，私立翔宇9年制学校已经开工，拟建设天津外国语大学附属学校。
价格诱惑力很大，高层9000元/㎡、洋房9500-1.3万元/㎡、联排主力200-400万/套。对很多外地落户需求，门槛相当低。
不过，团东已发展十多年时间，价格也是在2016年才有大幅攀升。交通依然是大瓶颈，缺少城市级配套，而且供应量过大，纯投资客需谨慎。
克而瑞供图
团泊西 主打健康运动。建设有大量体育场馆，举办过东亚运动会和全运会。天津体育大学、天津中医药大学已迁至此，天津医科大学即将启动一期建设。正在建设中国医学科学院血液病医院，规划建设推进中医药大学第三附属医院。
此外，北师大静海附属学校去年9月已经招生，可以满足区内居民子女教育需求。
目前在售项目如金科天湖、中南海熙府、奥体公园101、荣盛锦绣学府、*合六**茗著、愉景城等近10个，高层1.05万元/㎡、洋房1.3-1.75万/㎡。
板块内人气还不很旺，基础生活配套完善还需时间。交通上有了团泊大道，去市区很便利。但路上会途径精武镇，大量新盘难免“截胡”客户。
克而瑞供图
北 刘园瑞景、天重-中储、铁东路-淮河道、宜兴阜-小淀、北仓、大张庄、双街
北部楼市启动时间相对较晚，2016年起热度才迅速升温。现在，整个北辰的热地板块是天津楼市最多的，而且半数以上都位于老外环线之内。
刘园 瑞景是北部启动得最早的居住板块，位于外环内 地铁1号线、北运河沿线。
1号线地铁通车最早，儿童医院迁址于此，加上首创、奥园开发的项目入住多年，居住人气很旺，基础生活配套已成熟，大型城市级配套则可依靠京津公路上的几个MALL以及淮河道板块的永旺。不过，教育依然是短板。
目前瑞景的开发重点主要在龙门道沿线、北运河南岸。毗邻刘园苗圃，自然环境较好。北辰区计划对北运河沿岸进行整体开发，未来这一板块还会有新的土地供应。
金茂、仁恒、首创、天房合作的龙洲道188号已开盘，高层均价2.5万元/㎡，带精装，一套92㎡小三居总价约230万。
首创、招商、金茂、仁恒合作的大运河府在龙洲道188号隔壁，售楼处已开放，预计今年上半年开盘，主打小户型。
铁东路-淮河道 受去年通车的地铁5号线加持，是环内最受瞩目的板块之一。板块内正荣府、恒大御景湾、融创臻园均已接近清盘，星河国际、融创璟园去年底开盘。
目前，板块内高层均价在2-2.1万元/㎡左右，洋房在2.2-2.5万元/㎡左右，小三居总价基本控制住250万上下。若是在市区上班的刚需白领，这个总价及交通条件比较适合。
板块内，地铁5号线两个站点已经开通；北侧永旺在建，星河将建设COCO PARK购物中心；北辰文化中心已规划，建设方案已出炉。
不过，片区内市政路网仍不完善，很多断头路没有修通，一些老旧工厂的*迁拆**尚未完成，刚需最关心的教育配套仍然欠缺，这些都需要有关部门尽快解决。
宜兴阜-小淀 归在一起，是因为一条地铁3号线串联。
宜兴阜 板块就是原来五矿主导的城中村改造项目，后远洋入股操刀。板块位于外环内，有地铁3号线和5号线、4座地铁站，有*总理温**的母校——普育学校。
整个项目总体量有300万㎡，近商业规划体量就有近90万㎡。不仅有住宅，还会有写字楼、MALL、体育公园等等。
住宅部分案名叫“未来城”，目前高层均价1.8-2万元/㎡、洋房2.1-2.2万元/㎡，是目前外环线内单价最低的项目。
小淀 板块距北外环约5.2公里，距地铁3号线丰产河站约2.7公里。目前在售的新城樾风华，高层均价1.55万元/㎡、洋房1.7万元/㎡。小两居最便宜总价130万。
去年底，融创拍下小淀两宗宅地，楼面地价6100-6500元/㎡，预计今年就会形成供应量。
不过，宜兴阜和小淀最大的问题，是现状城市界面太差、各类市政配套跟进速度太慢。宜兴阜面临城中村*迁拆**、市政路网改造的问题，小淀更需要将门口的津围公路升级为市政快速路。
天重中储 板块，就是南仓道两侧原天重工业园、中储集团仓储区的改造，位于外环内。
天重板块现有两个项目：雍祥府和昆仑御。后者去年开盘，高层均价2.15万元/㎡、小高层2.5万元/㎡；前者计划今年开盘。
中储板块现有项目中储城邦，高层均价2.1-2.15万元/㎡。此外，去年8月中储在此获得朝阳路地块，楼面地价6194元/㎡，带学校幼儿园规划；今年初中建又获得两宗安置房地块。
这两个板块被快速路分割，附近目前无地铁，只有西南侧4号线在建，只适合驾车出行。另外，天重还规划有4.2万㎡商业，或由中粮开发运营。
北仓 示范镇由万科、禹洲进行一级土地整理，西北外环外、京津路与辰昌路夹角之间，占地约290万㎡，总建筑规模约430万㎡，其中住宅、商业用途可售体量约310万㎡。
该板块第一个项目路劲隽澜湾，高层均价1.6万元/㎡、洋房1.95万元/㎡。今年春节前，万科也获取一块宅地，楼面价6451元/㎡，有望年内形成供应。预计后续，还会有整理出的地块入市。
北仓刚刚启动建设，整体规划还在调整，开发周期会很长，目前周边的城市界面比较差。但据万科透露，后期已规划一座10万㎡商业综合体。
大张庄 板块也就是北辰高端装备制造产业园，位于京津塘高速、滨保高速、九园公路、津围公路围合区域内。距北外环约12公里，但路网并不顺畅。
目前板块内在售项目有阳光城翡丽公园、绿地栖湖公馆，小高层均价1.16-1.25万元/㎡。今年2月，中梁、新城又拍下板块内三宗宅地，楼面地价3500-4300元/㎡不等，预计年内会形成供应。
此外，绿地将在板块内规划了全球贸易港和缤纷城项目，前者已经开工，包括国际贸易展览馆、商务办公、物流保税仓库、星级酒店等。天津外国语大学附属北辰光华外国语学校也已招投标。
该板块目前仍处于起步阶段，内部配套还不成熟，但属于天津市北辰产城融合示范区的起步区，计划依托园区内众多高端装备制造项目，实现职住平衡。
双街 板块距北外环约4.2公里，京津公路西侧北运河畔。目前主要是融创在此深耕，已开发半湾半岛和半湾半岛，洋房均价1.4万元/㎡。
春节前，融创又以4100-4400元/㎡楼面地价拍下双街两宗地块，不仅有住宅，还包含商业与学校，估计年内会形成供应量。
该板块介于市区与武清之间，目前仍属一个当地区域性市场，市区外溢比例不高，后期发展还应看整体规划作参考。有消息称，中铁建会在双街打造国家级产城融合示范区。
滨海 开发区、中新生态城、北塘、天碱-于家堡-响螺湾、塘沽湾、胡家园、海洋科技园、临港
去年至今，滨海疯狂出地。仅26日一上午，便出让了5宗地块。预计后面，滨海将打破前两年的供应短缺，新盘量会出现井喷。
开 发区是整个滨海新区的核心，各类配套齐备，优势和地位无需更多赘述。建设多年，剩余地块越来越少，数量不多的几个新盘，基本都面向高端改善市场。
目前，开发区及周边的新盘，包括远洋琨庭、远洋春秋天著春秋、中海津门大院、天保天成铂悦、金地臻悦等。另有万科紫台、格调林泉、贝肯山等老盘极少量存货有售。
价格上落差极大，既有远洋天著这种单套数千万级的顶级豪宅，也有远洋琨庭这种高层均价2.1万元/㎡的改善盘。而像中海津门大院、天保天成铂悦、金地臻悦等，当年拿地成本太高，洋房均价到3万元/㎡。
中新生态城 已建设10年，南部起步区已经成熟，目前已启动中部片区开发。再加上中心渔港、旅游区的并入，范围进一步扩大。几大利好：
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根据生态城管委会2月底消息，落地区域内的北京企业已有3200家，产城融合效果明显。
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地铁Z4线正在施工，生态城站位于安平路以西、中天大道以东、中津大道以北、碧林道以南。
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学校是杀手锏，有滨海小外、华夏未来小学、生态城南开小学、滨海小外中学部、南开中学滨海生态城学校、北师大生态城附属学校等。
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国家海洋博物馆已基本完工，预计今年开馆；板块内海魔方、方特乐园等旅游项目已运转多年。
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起步区社区商业基本成熟。商业综合体星光汇有望今年营业。红星去年7月在旅游区拿地，将建设生态城爱琴海购物公园。
目前楼盘主要集中于三个片区：静湖片区有联发静湖1号、新城樾府、中建海纳府、亿利生态岛等；旅游区片区有泰禾津海院子、朗诗中福翠微澜阁和澜湾、红星天铂、中加生态示范区等；中部片区有世茂国风锦堂、凤栖梧桐等。
受限价及土地成本影响，生态城各项目价格落差也较大。静湖片区洋房均价能到近2万元/㎡，中部片区小高层均价1.8万元/㎡，旅游区洋房却只有1.25-1.45万元/㎡。
另外，生态城还有多个别墅项目在售，是整个滨海新区别墅产品最扎堆的区域。联排均价2.4-2.7万元/㎡。
北塘 自2016年天津滨海-中关村科技园挂牌以来，已经引入企业880家，注册资金超过100亿元，其中有240多家企业来自北京，成为京津冀协同发展的典范。
板块内基础路网密集，绿化完备，地铁Z2、Z4号线在建。整体规划密度很低，住宅基本只有1.1容积率，以洋房、别墅产品为主。
目前北塘已与北京八大处签约，引入凯文国际教育学校；昆明路小学滨海学校、北塘第一幼儿园已开学；北塘文体中心、荣晟广场等生活配套已投入使用。
板块内目前只有龙湖九里晴川一个项目在售，洋房均价1.85-1.9万元/㎡。
天碱-于家堡-响螺湾 三个区域合并为一个板块，一是三者相邻，二是于家堡、响螺湾去年8月调整了规划，90%商服地块“变身”为住宅用地，整体发展方向彻底改变。
天碱搬迁后，原址及周边建设了万达广场、滨海文化中心、全球购、滨海图书馆等公建、商业，配合旁边的紫云公园、滨海高铁站，构成滨海核心区新中心。现有住宅项目是万达华府和万科滨海大都会，高层均价2.2-2.3万元/㎡。
而于家堡和响螺湾原来多为写字楼、服务公寓，住宅仅有碧桂园天誉和合景誉峰，后者还因成本过高而迟迟未开盘。茱莉亚音乐学院对该区域是一大利好。
塘沽湾 板块位于海河以南、天津大道以北、西中环以西，2017年启动建设，目前已经有中建、华远、禹洲、宝德等开发商进驻。26日上午，旭辉以5337元/㎡楼板价竞得板块内一宗宅地，预计今年底有望形成供应。
去年5月，滨海规划局公布了该板块控制性详规草案。该区域以居住功能为主，配备少量商业，并规划了高中2所、初中3所、小学6所、医院一个。
现在，板块内已有华远栖塘、保德云湾、中建城澜和湾、禹州悦府等项目开盘，小高层均价1.2万元/㎡、洋房1.4万元/㎡，主打滨海刚需市场。
乐居供图
胡家园 板块属老塘沽区的西段边缘，北与远洋城隔津塘公路相望。板块内城市界面复杂，既有老的保障房小区，也有很多小工厂、仓库、批发市场，甚至还有一个煤气储运站。不过，面积达46万㎡的新塘湖公园，也为板块增色不少。
板块内最早的项目是旭辉澜郡，去年万科观澜入市，高层均价1.2万元/㎡、洋房1.4万元/㎡。26日，新城又以楼板价4554元/㎡竞得板块内一宅地。总体上，以刚需客户为主要目标。
海洋科技园 隶属于滨海高新区，是老塘沽向西拓展区域，位于京津塘高速以北、滨海西中环快速两侧，毗邻滨海西站。
板块内已建成中海油服天津产业园区、滨海国际企业大道、滨海明发广场、中国智造·e谷创想城等产业配套，以及红星美凯龙、友阿奥特莱斯等商业配套。
26日上午，新城以5000-5700元/㎡楼板价买入4宗商住地块，未来将建设滨海吾悦广场，总规模10万㎡以上。
目前板块内尚无在售楼盘，预计新城的进驻将填补住宅供应空白。结合大量的产业资源，未来该板块热度值得关注。
临港经济区 距滨海传统核心区较远，属区域性市场，主要为板块内企业员工生活作配套。区域内只有最基础生活配套，清华实验学校已于2017年开学。
目前在售楼盘碧桂园领港府、红星紫御半岛、和昌府、海泰海港花园等。高层均价9500-1.15万元/㎡。
去年，中欧产业园方案获批，临港重点发展智能装备产业、新能源新材料产业以及海洋高端装备产业。
武清 中央水城、南湖、龙湾城、高铁站、商务区
之所以把武清从远郊区县中单独提出，完全是因为其位于京津走廊之上，近两年导入了太多北京外溢人口，本身的产业配套能力又很强。
武清的热点板块太多太杂，但现在热度最高的只有 中央水城、南湖、下朱庄、高铁站、商务区 等几个。
中央水城 板块位于武清中心城区南部，毗邻高铁站和佛罗伦萨小镇。自然环境优越，龙凤河及京杭大运河河道改造11.1公里，还有2340亩的湿地公园。NBA水城商业广场已开业，基本购物、餐饮需求可解决。
板块内除了既有的鸿坤原乡半岛、亚泰澜公馆外，还有6个纯新盘金科博翠湾、世茂国风雅颂、泉上文华、新华联悦澜湾、隽悦府、金融街项目。目前高层均价1.65万元/㎡、洋房2-2.1万元/㎡。项目较多，竞争激烈。
南湖 板块位于武清中心城区东南部，围绕南湖风景区而建，毗邻第三届中国绿化博览会举办地——绿博园。自然环境优越。
区域内多为既有项目，产品以低密的洋房、叠拼、联排为主，配少量高层。高层均价1.05万元/㎡、洋房1.2-1.3万元/㎡。
不过，板块没有原住民基础，人气有限，各种规划的配套建设仍处于起步阶段，仅有少部分社区底商，成熟还需一定时间。
前两天挂牌两宗地块，起始楼面地价5090元/㎡。其中一个地块挂牌文件注明“东侧为规划轨道M5延长线”，对该板块远期前景是一大利好。
龙湾城 板块也就是下朱庄板块，位于中央水城南侧。在售盘不多，小高层均价1.05万元/㎡、联排别墅1.55万元/㎡。
该板块开发多年，但与武清中心城区之间被中央水城所分隔，与中心城区之间又被北辰分隔，地位比较尴尬。
年初，武清土地招商中心发布近期预出让地块，推出待出让地块41宗，规划总体量约合442.8万㎡。表明后期武清潜在供应量很大。
对于北京来津的购房人，除上述三个板块外，像 武清商务区 、 高铁站周边 等板块，均可关注。这些区域都在武清老城区边缘，既可依托武清原有的各种城市配套，城市面貌、居住环境又比老城有大幅提升，未来可以承接武清城区外溢人口及改善需求。
相比之下，一些比较边缘的独立板块，纯投资客户建议谨慎选择。
外围 静海、蓟州、宝坻、宁河、汉沽、大港城区
如果把天津类比为全国，市内六区就属于一线，环城四区就属于二线，远郊区县就属于三四五线。
蓟州、静海、宝坻、宁河以及滨海新区内的原汉沽、大港，这几个远郊区县，如全国三四五线城市一样，楼市近两年也走出了一个强势行情。
像汉沽东扩区、大港的港东新区，新盘成交量都很好。像宝坻城区、静海城区和蓟州新城，如保利、新城、金地、绿城等大牌开发商都纷纷杀入，去年以来土地成交量激增。
不过，姜Sir也提醒，这些外围板块重点关注区域，仅限于原传统城区的优质地段，以及紧邻老城区、医疗教育等配套已迁移过去的新城区，比如宝坻医院新址周边的宝坻新城。
尤其是很多考虑在天津落户买房的外地客户，尽量远离那些与老城距离很远、无产业与人口导入的新城。
毕竟，这些区域无法承接中心城区外溢人口，自身人口导入能力又有限，只能依靠本地自生需求。因此，最好选择那种大牌开发商的优质品质项目。这样，未来本地改善客群也可消化。
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