出品丨郑州楼事（ID:hzzloushi）
作者丨春秋
人人都是自媒体的时代，信息却更加繁杂和真假难辨。对于买房这件事，更是如此。
朋友圈、微信群、抖音、视频号……但凡入人眼的渠道，都有各种各样的「植入式安利」。
做地产媒体号这么多年，粉丝cue到的楼盘不计其数。想把一个楼盘讲透彻，三言两语必定无法解释清楚。正确的姿势是全面了解区域现状、前景，实地感受周边环境，分析户型产品，并对个体需求仔细分析。
因此，我们重启了「楼事甄评」实地探盘栏目，每期只讲一个楼盘。
本期实探项目——保利天珺，位于郑州经开第八大街与经北二路交会处西500米路南。
作为保利的天字系产品线，整体定位为高端纯改善，高层均价2万左右。一梯一户的小高层，面积更是拉升到160㎡，而且还是保利全生命周期2.0—well集合社区。
但实地甄查一番就会发现，现实与广告文案之间还是有莫大的差距。
买房是个技术活，耿直春秋有话说，一起探探保利天珺的改善真伪。
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2万+的底气来自哪？
7月10日，保利天珺首开，推出房源193套，去化 175套，去化率超过90%，高层价格18500-20300元/㎡，小高层23000-25000元/㎡。
今年是经开老城2万价位夯实的一年，保利天珺高调入市，大有欲“再上一层楼”的气势，探究项目定价的底气，我们不妨回顾下经开老城的土拍情况。
2020年第一次土拍，经开老城区福塔附近三宗地，以熔断价成交，成交楼面价也被拉升至近9800元/㎡。
2020年9月份拍卖的保利天珺地块以溢价率50.04%成交，到手楼面价9977元/㎡。
2021年首次集中供地，经开9号地万众瞩目，20多家房企争抢，最终由金茂拿下，楼面价再创新高，高达1.02万元/㎡。
一年多的时间内，三次拍地，楼面价不断攀升，区域的稀缺性可想而知。
面粉贵了，面包价格自然水涨船高，片区项目也就有了定价的底气。
除了地价，二手房市场也是一大强力支撑。
不同于一手房由开发商掌握定价权，价格有可能失真，二手房是更能精准反应供需的存在。
以经开老城二手房小区富田九鼎世家和恒大绿洲作参考：
5年内的次新小区富田九鼎世家，20804元/㎡，
5年以上恒大绿洲，18861元/㎡，
二手房价格已经冲破2万，新房定价2万+更显得顺理成章。
保利天珺区位图上，醒目标注出了高铁商圈、CBD商圈、经开核心区，享受高铁商务区配套之余，还可以享受经开老城核心区的配套。
1公里内盛华里购物广场；2公里中大门国际购物公园；3公里范围郑东商业中心、海汇中心。
从项目到达高铁商圈确实方便，东侧不远就是经开第八大街，向北可直通东风南路到高铁商圈，驾车约5公里，不到15分钟就能到达。
对比经开老城2万左右的价位，高铁片区正向3万迈进，5公里的距离，价差近1万。
片区吸引的除了地缘客户，还有东区外溢，大家看重的是这里的通达性和性价比。
-02-
是不是真改善，还要看品质感与舒适度
“天下谁人不识珺”“珺临郑东，致敬高阶改善”，霸气的广告语显示着项目的高定位，但抛开营销话术，项目实际到底怎么样呢？
项目容积率：2.99、绿化率：33.23%，共有98㎡、 115㎡、 140㎡、160m²四个户型，140㎡以上户型占比超67%。
放眼三环内，大多数高层的主流面积段控制在144㎡范围内。保利天珺之前入市的保利天汇、华润凯旋门最大面积不过143㎡。
但保利天珺却有两栋全是160㎡户型的小高层，这在经开老城确实足够稀缺。
我们再来看这个备受瞩目的160㎡大平层：
一梯一户设计，独立电梯厅直接入户；户型通透方正，南向双套房设计，总共三个卫生间，无论三代同堂，还是三胎家庭，都能互不相扰；南北双阳台，南向开间超过15米。设计用心，在当下市场比较少见。
在产品打造方面，保利也加了不少Buff，比如引入保利全生命周期2.0WELL集合社区人居系统，聚焦健康、智慧社区。
但其实就是把我们熟悉的智能门禁、物业服务等整合并换了个说法，类似配置是当下改善新盘标配。
在全面考察整个社区和周边后，我们发现保利天珺更像是一个被逼出来的”伪改善盘”，探盘总结主要有如下几点：
1、41亩小社区，地块不方正，为利润放弃了纯粹性
2、160户型首开已清，剩余产品片区内不出彩
3、周边环境与居住氛围一般，多厂房、老小区
4、鉴于周边道路情况，出行会受一定影响
5、距离地铁5号线实际上距离较远
6、学校方面更是乏善可陈
1、项目地块较小，为利润做成了高低配，还有98㎡的小户型
项目地块较小且不方正，占地仅41亩，常见的高低配设置，4栋高层11栋小高，3/6号楼规划商业，9号楼规划幼儿园。
高低配本就是开发商为了利润最大化做的设计，同样的容积率下，高低配项目楼间距会更窄。这样的格局下，业主的活动空间和景观绿化等会极大受限。
小高层、大平层来拉升项目定位，却有着98㎡的小三房，影响小区的改善纯粹度。
特别是2/4/5这几栋楼，中间98㎡，两边是140㎡，直接把两个不同客群放在了同一栋楼里。
2、140㎡户型不够出彩
走到第六大街，一眼看到的就是这句涉嫌违反广告法的标语：“欢迎参观郑州最好的140㎡户型。”不知道看到这句，郑州其它项目服不服？
既然打出了这句Slogan，我们就把140户型单拎出来看看：
说实话，这在郑州市场上是很常见的四房户型，只能说中规中矩，缺点是没有做到南北通透，餐厅位置会比较暗。
3、周边环境不佳，多是老旧小区、安置房、厂房
四周除了华润紫云府，几乎被一些老小区、安置房和厂房完全包围。
项目地块不规则，和东侧新宇花园犬牙交错，新宇花园是2002年的老小区，看起来岁月的痕迹已十分明显。
从低矮老旧的老小区再到保利崭新的售楼部，老楼中间耸立着高高的吊塔，两边气质着实格格不入。
西侧是泰和安置区，据说为老南岗西区安置，容纳了1452套安置房。2018年开建，到现在地块上也没多少动静，已经停工3年。
南北面都是工厂，平时不可避免会有货车来来往往。
南面是塑料包装公司，以及天冰冷饮厂；北面则是汽修厂、房车公司、电气公司排成排。
4、小区四周道路狭窄，路况不佳
四周道路都比较狭窄，加上周边厂区来往的货车或暂停在道路两侧车辆，就显得更紧张，路上红绿灯也比较多，开车体验可想而知。
经开第六大街
经北二路
5、教育资源匮乏，配套学区平平
项目没有自己签约的学校，只能根据周边就近划片，大概率会划入附近的泰和小学。
经开区教育资源算是垫底，尤其是小学教育资源，80%小学还是以村小为主，知名小学寥寥无几。
而这个泰和小区曾经就是村小，叫老南岗小学。
6、距离地铁较远
距离项目最近的地铁站是经开广场中心站，地图导航显示，两地相距1.1公里，步行至少需要15分钟左右。
-03-
同片区/同价位对比，怎么选？
保利天珺年中首开，成绩着实不错，但那是蓄客半年的结果，并且作为亮点的160户型卖完后。接下来开盘的的楼栋，产品在经开区也就泯然众盘矣了，几乎是保利天汇的翻版。
比产品 ，华润凯旋门刚改属性最强，其次是天汇，天珺更改善一些。
拼教育 ，保利天汇、华润凯旋门有朝凤路二小，比泰和小学更好，看重学校配套可选。
拼地铁 ，对比保利天珺，保利天汇、华润凯旋门距离4号线、5号线都有一定距离，算打个平手。
同时，经开9号地上的 金茂未来府 已经开始蓄客了，目前透漏出来的建筑面积是从98-168㎡。并且145-168㎡大户型还要做精装，据说要打造北龙湖金茂如意府同款科技住宅。
往其他片区看，2万左右还有 金水北、杨金 ，供应充足，很有可能会进入价格战。
而且金水北的教育、商业配套方面均优于经开老城，所以楼市热度更高。
与这些楼盘对比，保利天珺在配套、价位等各方面并不具备明显优势。
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保利入郑10年，央企口碑如何？
近两年，保利在土拍市场上风生水起，加大力度布局主城区，经开老城、金水区、高新区、二七新区等，新盘遍地开花，大有发力中原，深耕郑州的决心。
期房时代，找到靠谱开发商很重要，除了看开发商规模，还要看口碑。
口碑最重要的参考标准就是：“以前做过什么？”“交房呈现如何？”
保利入郑多年，项目不少，保利心语、保利海上五月花、保利文化广场、保利海德公园及保利珑熙等，但很少因品质好而出圈，反倒一些维权项目让人印象深刻。
例如保利珑熙，北龙湖单价4万+的豪宅，业主发现项目存在地暖凹凸不平、杂乱无章，外立面施工工艺粗糙等问题。
其余项目不再一一罗列，互联网时代，想了解更多的，搜索“保利维权”、“保利质量”，获得更全面了解。
总而言之，从保利天珺的容积率、绿化率、户型配置等各方面来看，称不上纯改善，说刚改更准确一些。
不过项目区位优势突出，经开老城供应量小，地缘客户可以关注，投资潜力一般。
最后还是希望保利能把宣传的标准一一落实，不辜负老城稀缺土地，给购房客户一个理想家园。