5月4日下午，西安市住建局公示了4月份全市二手房网签情况，可以看到 存量房（二手房）网签套数为9662套 ， 相比于3月份步入的“万套时代”（12151套），暴跌了20.48%。
其中， 住宅网签备案面积95.49万㎡，环比下降19.21%，同比增长83.25%。网签套数9662套，环比上月的12151套，减少2489套，网签房源环比下跌20.4%。
从数据中明显看出，4月成交量有所回落，究竟是怎么回事？市场是真“凉了”？还是正常的市场规律呢？我们一起来看！
01西安二手房挂牌量创新高 成交分化 去化周期拉长
打开诸葛数据，截止到目前， 西安二手房挂牌量破19万大关，直逼20万 ，挂牌量仍然在“高位站岗”。
其中 城北未央共有41595套房源，占比16.63%，二手房源库存多；其次是高新有36698套房源，占比达到14.67%。
挂牌房源最少的区域是浐灞，仅有12179套，占比4.87%，浐灞一直是新房供应的主力，次新房比较多。
整体从挂牌量来看，依旧呈上涨趋势，挂牌量大，意味着去化周期拉长，存在成交量跟不上挂牌量的现象，而4月的成交数据也验证了这一点。
二手房房源“琳琅满目”，但同时成交分化明显，二手房房价差异明显，高新、曲江依旧是“天花板”位置，这离不开地段和教育资源的优势。
据门店的一位从事多年房产交易的中介说，有的小区拥有有优质学区、交通便利等得天独厚的条件，一般客户咨询和带看的就会很火爆，但如果小区房龄老，优势不凸显的小区一般就是无人问津的状态。
西安二手房目前整体的挂牌均价在16957元/㎡左右 ，从下方房价走势来看，从去年的11月到今年，房价趋势是稳步上升的， 在4月之后有所回落，出现不少房东降价抛售的现象。
02西安一批房东降价抛售 一夜最高直降70万？
根据诸葛数据显示，降价房源量呈现上涨趋势，到5月5日达到高点，有1800套降价房源。
随着西安越来越多改善需求的释放，一大部分人需要以旧换新，在当下挂牌房源量越来越多，意味着买方的选择越来越多，一批业主心态发生变化！
一个月前还在说房子不愁卖的二手房主，现在竟然开始着急了。就在近几天，一位网友告诉我，自己房子年后没卖，想再观察一下市场形势，怕卖亏了，没想到就犹豫了那么一下，现在就卖不掉了。
房博士查看了其中几个降价较为明显的案例，从中可以很明显地感受到房主的心态变化。
曲江业主一夜直降70万！
比如曲江南苑这套目前总价为380万的房源，挂牌以来就走上了一路降价的模式。
去年8月11日，该房源的挂牌总价在450万，在今年的5月6日修改为380万，一夜直降70万，目前该小区的均价在24273元/㎡。
高新业主一夜直降65万！
枫林绿洲这套直降65万的154㎡四室房源，降价后挂牌总价为480万，单价31096元/㎡。
这套房源挂牌已有2年，在2021年6月份挂牌总价在585万，目前降了65万。
查看枫林绿洲A9公馆的成交记录，最近的一次成交总价在197万，户型面积是63.2㎡，单价在31171元/㎡。
目前该降价房源均价在31096元/㎡，算是在合理范围内。
灞桥的香江湾直降20万！
该房源在2022年11月上架时挂牌总价在495万，目前降价后的总价在450万。
从香江湾过往的成交记录来看，2021年成交房源单价在1.6-1.9万/㎡左右，两年时间单价已经涨到了3.7万/㎡，此次降价房源是低楼层，总共7层。
这套房源的价格是有点虚高的，基本是一路攀升的挂牌价，之前最高成交单价在1.95万/㎡左右，最低成交单价在1.59万/㎡。
整体来看，这些降价房源大部分是挂牌时间久、总价比较高的，这些业主在观望市场形势，想趁热出手，怕被套牢，甚至想抛售离场。
针对降价幅度大的房源，大家要保持冷静，真正的市场反馈还要看实际去化情况和成交价格，不能以挂牌价“盖棺定论”。
03 二手房如何挑选? 最新购房指南来了！
一般来说，购买二手房，房龄最好不要超过10年，那么经开、浐灞的次新房比较多，意向东北部的购房者可以考虑。
如果看中教育资源，可以选择高新、曲江，不过教育资源优质也代表成交价高，入手门槛高。
如果预算资金有限，还想入手教育资源丰富的二手房，可以考虑外溢区域雁塔、长安，相对曲江、高新，门槛要低一些。
碑林、新城、莲湖属于西安的老城区，配套成熟，生活方便，但大部分房源的房龄比较久远，户型格局一般，要看个人的取舍了。
值得注意的是， 挂牌量高不一定代表是好卖的，也可能是前期滞销严重，加上新增挂牌小区房源量，业主急于脱手，导致挂牌量呈现走高趋势。
成交量大的也不一定是高性价比小区，一个小区如果大量抛售，说明该小区的自住率低，脱手率比较勤；成交量小也不排除是次新房，小区品质高，业主不急于抛售。
总之建议大家，选择二手房一定要多跑多看对对比，交通、教育是首要考虑，其次根据房龄、小区内部环境、户型等等，结合自身预算实际挑选。