从城市的角度来看，尽管经过了十年的融合，胶南和黄岛的区域一体化，仍然并不算成功。
长期居住在西海岸的人，仍然会将开发区、胶南地域分开看待。
很多胶南人一年来不了几趟开发区，反之亦然。不过与十年前不同的是，如今从胶南划出了一个独立的灵山湾板块。
所以，当前的西海岸，大致是三分天下，开发区、灵山湾、老胶南。灵山湾与其他两个板块交往甚密，而其他两个区域之间，则罕有交集。
城市如此，楼市也是如此。
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其实道理特别简单，从唐岛湾到城市阳台大概有16公里。
这个距离接近于从崂山石老人到城阳夏庄，所以中间地带的强化必将是一个漫长的过程，重要的是无论中间区域的发展强度如何，相距16公里的两个板块，必然是弱关联关系。
而且夏庄区域和石老人金家岭是有主次和依附的，这两个区域的经济实力、区域能级不一样，整个青岛主城区的东部，都是依从于崂山金家岭。无论浮山后、东李，还是夏庄，随着距离金家岭的近远，受益逐渐衰减。
而胶南和开发区却是哑铃型关系，都是相对独立的经济体系，也都有完善的城市配套，所以它们的关系是弱上加弱。
不去开发区，在胶南也挺好；不去胶南，在开发区也不错。
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十年融合，开发区、灵山湾、胶南走了不同的发展路线。
开发期依然坚持“工业立区”。山东自贸区青岛片区全部位于开发区；经过十年建设的中德生态园已经成为了整个青岛的产业高地，海尔首个工业4.0示范基地及总投资150亿的芯恩集成电路都位于此；开发区北部的王台，云集了京东方这一青岛拳头项目，并带动了一系列的上下游产业。
灵山湾则依托东方影都，坚持以影视产业为核心推动，从产业分类来看，算是以高附加值的现代服务业为主。
而胶南，除了城市建设日新月异，在产业布局上近十年并没有像样的变化，硬要说的是世博城、西客站、大学城算是不多的三个亮点。
但是西客站规划为商务区，目前已经证明是个极其错误的决策。世博城和大学城都位置略偏，其对于胶南的整体带动偏弱，重要的是会展业和大学城，也带不动一个片区，无论是济南长清大学城、即墨蓝色硅谷都有先例在前。
对于一个大区域而言，重要的是产业、产业、产业，而产业偏偏是胶南的短板。
过去两年，潍柴在青岛拟总投资超过150亿的几个大项目全部位于开发区范围，且厂区进展迅速；一期投资82亿的京东方位于王台，已经投产；日前青岛大学医学医疗中心也落户王台。
可以看出开发区的发展，始终沿着产业这一路径往北，甚至2018年9月3日，青岛开发区将工委管委办公地点也搬至了王台。而胶南则始终沿着海岸线发展往南，无论是活力区、古镇口均是如此。
一个是产业路线，另一个是地产逻辑。
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城市怎么样，楼市就怎么样。
比如崂山区近几年经济、民富大踏步前进，所以崂山楼市在青岛一枝独秀，量价双升。胶南过去几年，在产业上裹足不前，所以在楼市上也鲜有亮点。
鲜有亮点的结果就是卖的差、库存大。不算未取证的楼座，单单是拿了预售没卖掉的房源，西海岸创新科技城还有400余套库存，中铁世博城还有700余套库存，曾经的网红热盘龙湖春江天玺也有超过150套没卖掉，华润海洋智区也有库存超过600套。
网签数据显示，西海岸创新科技城、中铁世博城单月成交在40-50套，春江天玺和华润海洋智区则低于这个数据。
这还仅仅是胶南楼盘的代表，事实上胶南在售住宅项目在50个以上。
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所以楼外君一直强调，胶南、胶州、即墨的楼市其实差不多，都不好。
这些区域最核心的好房子当然也值，因为供应越大、市场越差，核心区域的高端房子也卖不上价格，会被拉平，所以性价比更高，后期的升值率几乎是100%。
但是除了数量屈指可数的核心高端楼盘外，这三个区域的大部分项目是没有任何增值可能的，因为它们相对独立，缺乏高房价区域的呼应。
简单点就是，东李一定会均价破3，因为金家岭和张村河的价格太高了。开发区也会均价破2.5，因为市南区、市北区的房价太高了。这就是借力，而胶南、胶州、即墨无力可借。
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事实上，行情爆好的时候，胶南、胶州、即墨三兄弟里面，胶南和即墨是有一批外地购房者的。
一方面这两个区域有大量的海景房，另外就是行情爆好期，意味着政策会压制，所以青岛中心核心区域往往这个时期是限购区域，而作为非限购区域的胶南、即墨自然首先获益。
但是当下的楼市行情，和几年前截然不同，整个的逻辑已经变成了“非必要，不买房”，投资客这个物种基本已经灭绝了。
对于自住客户来讲，胶南、胶州、即墨基本是自产自销。不过，即墨、胶州的购房者很少外溢，但是胶南购房者却面临灵山湾楼盘的有力分流，所以未来，三兄弟里面，可能胶南，更“焦难”。